[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2021年10月）

??點擊查看完整版報告：全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2021年10月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央為樓市“維穩(wěn)”頻繁發(fā)聲，地方調(diào)控力度趨緩

??10月，房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)緊中趨穩(wěn)。中央層面，繼9月央行第三季度貨幣政策委員會會議和房地產(chǎn)金融工作座談會之后，本月高層繼續(xù)密集發(fā)聲，樓市“維穩(wěn)”導(dǎo)向明確。國務(wù)院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會上表示，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。央行副行長、外管局局長潘功勝再次表態(tài)，下一步，金融部門將積極配合住建部和地方政府，堅定地維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益。與此同時，第十三屆全國人大常委會正式授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策條數(shù)較上月基本持平，但緊縮性政策占比由上月的50%進(jìn)一步下降至44%，地方房地產(chǎn)政策收緊趨勢繼續(xù)放緩。從調(diào)控手段來看，緊縮性政策主要聚焦在規(guī)范房地產(chǎn)市場交易、整治房地產(chǎn)市場秩序和強(qiáng)化房企資金監(jiān)管等方面，出臺“限購、限售、限貸、限價”等行政措施的城市較此前明顯減少。而在寬松性政策方面，除依托人才引進(jìn)和放寬落戶外，哈爾濱、湖南等地相繼推出購房補(bǔ)貼政策，東莞、惠州、江門、肇慶等多地則紛紛減征免征個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅和土地增值稅，緩解樓市頹勢。本期報告主要對10月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅定維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理資金需求

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)及重點政策解讀

??（1） 政策小結(jié)

??本月貨幣政策繼續(xù)延續(xù)穩(wěn)健。一方面，10月末央行連續(xù)多日開展大規(guī)模逆回購操作，全月全口徑凈投放1600億元，較9月有所放量。在社會融資規(guī)模方面，據(jù)中信證券研究部預(yù)測數(shù)據(jù)，10月我國社融增速有望止跌企穩(wěn)，預(yù)計新增人民幣貸款0.7萬億元，新增社融1.33萬億元，社融增速維持在10.0%左右，M2增速維持在8.3%左右。整體信用市場維持在“穩(wěn)中偏緊”狀態(tài)。另一方面，MLF中標(biāo)利率、逆回購操作利率和LPR利率繼續(xù)保持不變，維持貨幣政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，本月央行進(jìn)一步明確樓市“維穩(wěn)”導(dǎo)向。具體來看，10月18日，央行在2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上表示，近期金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，是市場短期過激反應(yīng)。部分金融機(jī)構(gòu)對于“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解。主要銀行要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。在隨后的2021年前三季度國民經(jīng)濟(jì)運行情況發(fā)布會和2021金融街論壇年會上，政府有關(guān)部門負(fù)責(zé)人也紛紛表態(tài)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控，房企融資行為和金融市場價格正逐步恢復(fù)正常，未來房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的態(tài)勢不會改變。與此同時，第十三屆全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，有助于抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求，保持房價和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。此外，本月中央還就推動綠色建筑發(fā)展、老舊小區(qū)改造經(jīng)驗推廣、超高層建筑建設(shè)管理等工作出臺了具體指導(dǎo)意見。

??（2） 重點政策解讀：第十三屆全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院開展房地產(chǎn)稅改革試點工作

??2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。根據(jù)會議內(nèi)容：

??一、試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

??二、國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細(xì)則。國務(wù)院及其有關(guān)部門、試點地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。

??三、國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

??四、本決定授權(quán)的試點期限為五年，自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日起算。

??事實上，我國自20世紀(jì)初就開始了房地產(chǎn)稅的討論，由于種種原因，一直沒有正式啟動，僅在上海和重慶兩城開展了房產(chǎn)稅試點工作。但房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅本質(zhì)上有明顯區(qū)別。房產(chǎn)稅是對房屋持有征收的一種具體課稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。而房地產(chǎn)稅則是一個綜合性概念，是對房產(chǎn)征收的稅目的總稱，包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，囊括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、個人所得稅、契稅、印花稅等多個稅目。

??從此次會議內(nèi)容來看，試點地區(qū)征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，納稅人為土地所有權(quán)人和房屋所有權(quán)人，這也就意味著，此次征收的房地產(chǎn)稅至少是包含房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在內(nèi)的，至于是否將契稅、印花稅等也納入其中，稅基、稅率多少等問題，則仍需國務(wù)院及試點地區(qū)政府?dāng)M定實施細(xì)則確定。從此次試點決定的目標(biāo)來看，意在積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。但從實際來看，推行房地產(chǎn)稅的影響是綜合性的、長遠(yuǎn)性的。具體來說：

??第一，有助于調(diào)節(jié)房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。我國在堅持“房住不炒”定位下，逐步確立了建設(shè)以人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機(jī)制為核心的房地產(chǎn)長效機(jī)制，房地產(chǎn)稅是其中的重要一環(huán)。房地產(chǎn)稅通過將保有環(huán)節(jié)納入征稅，提高房屋持有成本，一方面可以抑制對房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，維護(hù)房價穩(wěn)定，另一方面也可以盤活存量房源，讓閑置房源進(jìn)入買賣和租賃市場，增加市場住房供給。但需要注意的是，從上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的實踐經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)市場受稅收的影響短暫且有限，具體要取決于征稅力度。長期來看，稅收對房地產(chǎn)市場主要起調(diào)節(jié)作用，人口、經(jīng)濟(jì)形勢、金融政策等仍是決定房地產(chǎn)市場走向的主導(dǎo)因素。

??第二，有助于為地方政府開拓新財源，增加地方政府財政收入。在“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策下，房企拿地能力被弱化，拿地積極性下降，土地溢價率下滑，地方土地財政面臨較大收縮壓力。房地產(chǎn)稅征稅范圍包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，覆蓋范圍廣，而且我國房地產(chǎn)存量龐大，房地產(chǎn)稅一旦開征，無疑將成為地方重要、穩(wěn)定的收入來源。

??第三，有助于調(diào)節(jié)收入的二次分配，縮減貧富差距。根據(jù)經(jīng)濟(jì)日報中國經(jīng)濟(jì)趨勢研究院編制的《中國家庭財富報告（2019）》，我國城鎮(zhèn)居民家庭房產(chǎn)凈值占家庭人均財富的71.35％，房產(chǎn)是居民財富的主要構(gòu)成。隨著房價的上漲，不同能級城市間、城鄉(xiāng)間財富差距不斷拉大。而稅收是調(diào)節(jié)收入分配、實現(xiàn)社會公平的有效渠道。國家主席習(xí)近平在《求是》雜志發(fā)表的《扎實推進(jìn)共同富?！芬晃闹屑粗赋觯訌?qiáng)對高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作。

??第四，有助于深化財稅體制改革，是建立現(xiàn)代財政制度的重要舉措。《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》提出，要明確中央和地方政府事權(quán)與支出責(zé)任，健全省以下財政體制，增強(qiáng)基層公共服務(wù)保障能力。完善現(xiàn)代稅收制度，健全地方稅、直接稅體系，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高直接稅比重，深化稅收征管制度改革。而房地產(chǎn)稅正是整體稅制改革中的重要組成部分，且憑借征稅范圍廣、稅源穩(wěn)定等優(yōu)點，或?qū)⒊蔀槲磥淼胤秸饕氖杖雭碓粗?，從而更好地保障地方政府職能的實現(xiàn)。

??三、地方政策：調(diào)控力度進(jìn)一步趨緩，出臺財稅托市政策的城市增多

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監(jiān)管政策

（7）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2021年10月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策43條，較上月基本持平。其中，寬松性政策16條，緊縮性政策19條，中性政策8條。緊縮性政策占比較上月進(jìn)一步下降，地方房地產(chǎn)政策收緊趨勢明顯放緩。

??具體來看，緊縮性調(diào)控主要集中在加強(qiáng)市場監(jiān)管上。典型代表有：天津明確新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，并實行全流程監(jiān)管；武漢、大連等地發(fā)布住房租賃企業(yè)監(jiān)管的有關(guān)通知，內(nèi)容覆蓋企業(yè)備案、資金監(jiān)管和業(yè)務(wù)規(guī)范等多方面；廣東、浙江等多地發(fā)布購房風(fēng)險提示，提醒購房者謹(jǐn)防開發(fā)商銷售手續(xù)不齊全、商品房價格不合理等多種交易風(fēng)險；山西、安徽、贛州等地相繼發(fā)布整治房地產(chǎn)市場秩序三年行動實施方案，從房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)買賣和住房租賃等多個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范等。此外，東莞正式建立二手房價格參考價格發(fā)布機(jī)制，孝感明確新建商品房取得預(yù)售證后調(diào)價幅度超過10%需重新備案，泉州本市戶籍居民購房2年限售、非本市戶籍居民購房5年限售等政策，也在不同程度上促使地方樓市降溫。

??寬松性調(diào)控主要集中在放寬行政類限制和人口人才政策上。其中，在放寬行政限制方面，典型代表有：哈爾濱出臺“十六條”新政，從降低預(yù)售證許可申請門檻、適當(dāng)放寬商品房預(yù)售資金監(jiān)管、放寬二手房公積金貸款房齡年限、為人才和新市民發(fā)放購房補(bǔ)貼等多方面，為地方樓市助力；義烏降低預(yù)售條件，并調(diào)整“公證搖號”政策，容積率≤1.2的商品住宅小區(qū)及建筑層數(shù)≤3的商品住宅可以不采用公證搖號排序選房的開盤銷售方式；湖南發(fā)布推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見，對于新購或租賃（自持）存量非住宅商品房的單位和個人，采取購房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼、降低相關(guān)交易費用等方式予以支持。此外，東莞、惠州、江門、肇慶、珠海、揭陽等多地紛紛減征免征個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅和土地增值稅，有利于緩解地方二手房成交急劇下滑的頹勢，釋放利好信號。在人口人才政策方面，典型代表有：寧波市奉化區(qū)發(fā)布高層次人才安居補(bǔ)助辦法，最高發(fā)放購房補(bǔ)貼120萬；河南制定青年人才公寓管理辦法，明確省直青年人才公寓的租金標(biāo)準(zhǔn)原則上不高于同區(qū)域住房市場租金的70%，與同區(qū)域鄭州市青年人才公寓租金標(biāo)準(zhǔn)基本保持一致；湖南加大對高層次人才住房公積金貸款支持力度，高層次人才申請個人住房公積金貸款額度，最高可放寬至省直中心最高貸款額度的4倍等。

??四、10月重要事項復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??10月15日，央行舉行2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會。貨幣政策司司長孫國峰在會上表示，央行做了前瞻性的政策安排，降低了美聯(lián)儲等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行政策調(diào)整可能帶來的外溢沖擊，當(dāng)前我國金融市場運行平穩(wěn)。下一階段，穩(wěn)健的貨幣政策將靈活精準(zhǔn)、合理適度，以我為主、穩(wěn)字當(dāng)頭，做好跨周期調(diào)節(jié)，統(tǒng)籌考慮今明兩年政策銜接。人民銀行將綜合運用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕，增強(qiáng)信貸總量增長的穩(wěn)定性。持續(xù)釋放LPR改革效能，穩(wěn)定銀行負(fù)債成本，推動小微企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降等。從市場流動性來看，11月公開市場將有超兩萬億元資金到期，其中包括1萬億MLF和1萬億逆回購到期，對資金面形成干擾。尤其央行在10月末連續(xù)多日開展大規(guī)模逆回購操作，意味著11月月初流動性就將遭遇挑戰(zhàn)。從中央堅持穩(wěn)健的貨幣政策導(dǎo)向來看，預(yù)計仍將通過等量或者小幅縮量續(xù)作到期MLF和逆回購，以保持流動性合理充裕。此外，臨近年末，財政支出逐漸放量，也將在一定程度上緩解流動性壓力。整體來看，11月市場流動性仍傾向緊平衡。

??在房地產(chǎn)方面，本月中央層面就樓市“維穩(wěn)”繼續(xù)頻繁發(fā)聲。從金融管理部門和多家銀行反饋結(jié)果來看，10月金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)融資已基本恢復(fù)正常，為了修復(fù)前期過激的市場反應(yīng)，后續(xù)房地產(chǎn)市場融資環(huán)境仍有望得到進(jìn)一步改善。但房地產(chǎn)金融審慎管理的大方向不會改變，融資重點將更多聚焦在“合理的資金需求”。

??2.地方層面

??10月樓市維穩(wěn)導(dǎo)向更加明確，中央層面繼續(xù)頻繁發(fā)聲，地方緊縮性調(diào)控也進(jìn)一步放緩。從政策層面來看，短期房地產(chǎn)政策面已基本見底，后續(xù)將呈現(xiàn)邊際改善。包括近期如長春、哈爾濱、東莞、惠州、湖南等多地就已出臺財稅支持類政策，從供需兩端發(fā)力改善地方房地產(chǎn)市場，后續(xù)預(yù)計將有更多城市跟進(jìn)，尤其是庫存壓力較大的三四線城市為主，熱點一二線城市仍將保持審慎。需要注意的是，第一，政策往往具有滯后性，政策面見底并不意味著市場見底；第二，在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，政策寬松幅度有限，對市場的提振作用也將受限。因此，短期房地產(chǎn)市場或仍將延續(xù)下行態(tài)勢，但在邊際改善政策作用下，下行態(tài)勢將逐漸放緩。

??執(zhí)筆：王錚嶸

??中房研協(xié) 測評研究中心 研究員