[中房研協(xié)]2021年第三季度房地產(chǎn)市場運行情況（政策篇）

??01

??中央層面

??堅持“房住不炒”定位，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和住房消費者合法權(quán)益

??三季度，我國金融運行繼續(xù)保持總體平穩(wěn)態(tài)勢。根據(jù)央行第三季度貨幣政策委員會會議信息，9月末，我國M2余額234.28萬億元，同比增長8.3%；社會融資規(guī)模余額308.05萬億元，同比增長10%，M2和社會融資規(guī)模的增速與名義經(jīng)濟增速基本匹配。信貸方面，前三季度，新增人民幣貸款16.72萬億元，同比多增4624億元；9月末，人民幣各項貸款余額189.46萬億元，同比增長11.9%。信貸總量保持穩(wěn)定增長。但值得注意的是，9月單月數(shù)據(jù)不及預(yù)期。其中，新增社會融資2.9萬億元，為近五年來同期最低水平，同比少增5675億元；9月底存量社融規(guī)模同比較8月底下滑0.3個百分點至10.0%，為疫情以來新低；新增人民幣貸款1.66萬億元，同比少增2327億元，為今年以來最大同比降幅，其中企業(yè)中長期貸款同比少增3732億元，連續(xù)第三個月同比縮量等。側(cè)面反映了受疫情反復(fù)、能耗管控、能源價格上漲、房地產(chǎn)融資監(jiān)管嚴(yán)格等多種因素影響，當(dāng)前企業(yè)總體融資需求尤其是中長期貸款有效需求偏弱，經(jīng)濟發(fā)展仍面臨較大下行壓力。

??在房地產(chǎn)方面，三季度，中央堅定“房子是用來住的、不是用來炒的”調(diào)控定位立場不變，調(diào)控政策走向由趨緊逐漸轉(zhuǎn)向維穩(wěn)。具體來看，一方面，“730”中共中央政治局會議重申堅持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州，并將以上5個城市納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單，央行等監(jiān)管部門提出嚴(yán)格執(zhí)行房企“三線四檔”融資管理和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，并將房企拿地金額占年度銷售額比例、商票數(shù)據(jù)等納入監(jiān)管范疇，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)趨緊。另一方面，9月底，央行第三季度貨幣政策委員會會議和央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會連續(xù)發(fā)聲強調(diào)，要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益，房地產(chǎn)調(diào)控趨向“維穩(wěn)”。

??1. 堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，房地產(chǎn)金融政策由緊趨穩(wěn)

??堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。7月29日，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市負(fù)責(zé)人，要求堅決貫徹落實“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實履行城市主體責(zé)任，并將以上5個城市納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。7月30日，中共中央政治局會議重申，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。8月31日，國新辦在“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會上明確，下一步，將繼續(xù)全面落實房地產(chǎn)市場長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會強調(diào)，金融部門要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，持續(xù)落實好房地產(chǎn)長效機制。

??首提房地產(chǎn)市場“兩維護(hù)”。9月24日，央行第三季度貨幣政策委員會會議提出，堅持把服務(wù)實體經(jīng)濟放到更加突出的位置，維護(hù)經(jīng)濟大局總體平穩(wěn)，增強經(jīng)濟發(fā)展韌性。在房地產(chǎn)方面，首次提出房地產(chǎn)市場“兩維護(hù)”，即：維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益。9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會重申，金融機構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益。

??貨幣政策總體穩(wěn)健。7月15日，央行下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1萬億元。同時，開展1000億元中期借貸便利（MLF）操作。8月16日，央行開展6000億元1年期MLF操作。9月15日，央行等量續(xù)作6000億元MLF操作，持續(xù)保障市場流動性需求。在利率方面，三季度MLF中標(biāo)利率和LPR均延續(xù)穩(wěn)定，其中，1年期MLF中標(biāo)利率為2.95%，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。9月24日，央行第三季度貨幣政策委員會會議指出，當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨嚴(yán)峻復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟恢復(fù)仍然不穩(wěn)固、不均衡。要統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性，保持貨幣供應(yīng)量與社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。

??房地產(chǎn)金融強監(jiān)管力度不減。7月22日，國務(wù)院召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議強調(diào)，要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。7月底，銀保監(jiān)會召開2021年中工作座談會提出，要嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，防止銀行保險資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。同時，房企拿地金額占年度銷售額比例、商票數(shù)據(jù)等指標(biāo)被監(jiān)管部門納入房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則監(jiān)管范疇。9月29日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會。會議強調(diào)，金融部門全面落實房地產(chǎn)長效機制，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定，要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

??持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。7月13日，住建部、國家發(fā)改委、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，要求重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強烈、社會關(guān)注度高的突出問題，力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，違法違規(guī)行為得到有效遏制，監(jiān)管制度不斷健全，監(jiān)管信息系統(tǒng)基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。

??強化建設(shè)項目管理。7月6日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目管理確保工程安全質(zhì)量的通知》，要求嚴(yán)把超高層建筑審查關(guān)，對100米以上建筑應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑。8月30日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，提出嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建以及大規(guī)模搬遷。

??2. 加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和老舊小區(qū)改造，加快保障性租賃住房建設(shè)

??加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和老舊小區(qū)改造。8月30日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推廣第三批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點等地區(qū)經(jīng)驗的通知》，從提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化質(zhì)量、提高城市建設(shè)與治理水平、加快推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展多方面總結(jié)了第三批國家新型城市化綜合試點地區(qū)的工作經(jīng)驗，為新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展領(lǐng)域的面上改革提供了有力支撐。9月7日，國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》，要求政府投資重點保障老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)。中央預(yù)算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)項目。各地應(yīng)統(tǒng)籌地方財力，重點安排消除城鎮(zhèn)老舊小區(qū)各類安全隱患、提高排水防澇能力、完善養(yǎng)老托育設(shè)施、建設(shè)停車場和便民設(shè)施等城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套設(shè)施改造內(nèi)容。

??規(guī)范并加快發(fā)展租賃住房。7月2日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，要求城市人民政府和省級人民政府落實發(fā)展保障性租賃住房建設(shè)責(zé)任。7月9日，住建部印發(fā)《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對集中式租賃住房分類、面積、居住人數(shù)等多方面提出了具體要求。7月26日，財政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，對向個人出租住房的住房租賃企業(yè)、企事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他組織給予增值稅或房產(chǎn)稅稅率優(yōu)惠。8月31日，國新辦舉行“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會，會上重點強調(diào)了要解決好城市新市民和青年人的住房問題。要加大保障性租賃住房供給，堅持供需匹配，通過新建、改建、改造、租賃補貼等多種方式、多種渠道籌集房源，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資，多渠道供給，加快發(fā)展保障性租賃住房。

??鼓勵地方研究出臺優(yōu)化生育配套政策。7月20日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展的決定》，提出取消社會撫養(yǎng)費等制約措施，將入戶、入學(xué)、入職等與個人生育情況全面脫鉤，研究推動將3歲以下嬰幼兒照護(hù)費用納入個人所得稅專項附加扣除，并明確地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實施差異化租賃和購買房屋等優(yōu)惠政策。

??02

??地方層面

??緊縮性調(diào)控主旋律不改，壓力城市政策維穩(wěn)導(dǎo)向顯現(xiàn)

??2021年三季度，房地產(chǎn)政策環(huán)境進(jìn)一步趨緊。從政策出臺頻率來看，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策140條，較上季度增加10%。其中，寬松性政策29條，中性政策30條，緊縮性政策81條。緊縮性政策條數(shù)連續(xù)第五個季度超過寬松性政策，且創(chuàng)近兩年來季度新高。從調(diào)控主體來看，除上海、杭州、深圳、成都、西安等熱點城市調(diào)控持續(xù)加碼外，越來越多的三四線城市如岳陽、聊城、義烏、金華等加入調(diào)控陣營。從調(diào)控內(nèi)容來看，緊縮性調(diào)控依舊以嚴(yán)格執(zhí)行“四限”、加強房企金融監(jiān)管、整治房地產(chǎn)市場秩序等為主，重點城市在第二輪集中供地中也通過嚴(yán)查房企拿地資金來源、嚴(yán)控土地溢價率、嚴(yán)格競配建等規(guī)則強化土地市場調(diào)控。寬松性政策則主要依托人才新政和戶籍制度改革。此外，三季度以來，包括沈陽、昆明、岳陽、株洲等多個城市通過約談房企、發(fā)布“限跌令”類政策、發(fā)放購房財稅補貼等舉措，穩(wěn)定地方房地產(chǎn)市場，受到廣泛關(guān)注。

??1. 寬松性政策聚焦人才新政和戶籍制度改革

??三季度，人才新政和戶籍制度改革繼續(xù)為地方房地產(chǎn)發(fā)展賦能。其中：

??在戶籍制度改革方面，典型代表有：南京市優(yōu)化積分落戶，將社保要求年限由從原來的不少于24個月調(diào)整為不少于12個月，且與蘇州的居住和社保繳納年限累計互認(rèn)；武漢市完善落戶政策，出臺包括明確引進(jìn)企業(yè)職工落戶條件、調(diào)整就業(yè)創(chuàng)業(yè)落戶條件、推行積分落戶常態(tài)化等多項舉措；福建省發(fā)布新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，提出要有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，持續(xù)放寬放開落戶限制，提高戶籍遷移便利度，完善城鎮(zhèn)住房保障制度等。

??在人才引進(jìn)方面，典型代表有：廈門市推出“留廈六條”，明確高層次人才可按現(xiàn)有規(guī)定以市場價45%的價格申購100~200平方米人才住房，同時對符合條件的留廈人才發(fā)放現(xiàn)金補貼；沈陽市發(fā)布“創(chuàng)新沈陽人才新政3.0版”，對符合沈陽市產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的人才，發(fā)放最高500萬獎勵并解決首套購房問題，明確高層次人才首次使用公積金貸款購買首套住房的，可享受貸款限額的1.5-4倍；青島市西海岸新區(qū)實行人才住房租購保障，其中，在購房方面，符合條件的人才購房價不高于銷售時同區(qū)域商品住房售價的80%，高層次人才和博士研究生學(xué)歷不高于70%；佛山市順德區(qū)推出人才專賣房，規(guī)定人才專賣房最高銷售價格為土地出讓同時期同區(qū)域同類型市場商品住房銷售均價的80%左右；長春市對符合條件的人才、農(nóng)民購房分別按50元/平方米、80萬/平方米的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放購房補貼等。 

??2. 緊縮性政策聚焦加強行政限制、完善土地出讓規(guī)則和整治房地產(chǎn)市場秩序

??緊縮性政策主要圍繞強化行政限制、完善土地出讓規(guī)則、嚴(yán)格房企資金監(jiān)管、整治房地產(chǎn)市場秩序等方面展開。其中：

??在加強行政限制方面，典型代表有：東莞將“法拍房”納入限購范圍，暫停向個體工商戶銷售商品住房，對弄虛作假騙取社保證明的購房人禁止5年內(nèi)在我市購買商品住房；上海市將住房贈與納入限購管理，要求受贈人符合國家和上海市限購政策，同時實行二手房房貸“三價就低”原則；惠州市進(jìn)一步完善商品房銷售政策，嚴(yán)格執(zhí)行新購住房三年限售，重點片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房；杭州市落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納社保滿24個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房，非戶籍家庭須在前4年內(nèi)繳納社保滿48個月方可限購1套住房；衢州市暫停向在市區(qū)范圍內(nèi)擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房；北京明確夫妻離異前擁有住房套數(shù)不符合限購規(guī)定的，離異3年內(nèi)均不得在北京市購買商品住房等。此外，三季度以來，西安、上海、無錫、紹興、東莞、廣州、金華、溫州、合肥等地也紛紛建立二手房價格核驗或參考價格發(fā)布機制。加上此前已出臺類似政策措施的深圳、杭州、寧波、成都、南通等地，全國已有超二十城出臺二手房價格監(jiān)管措施。

??在完善土地出讓規(guī)則方面，以實行住宅用地供應(yīng)“兩集中”的重點城市為典型，措施主要包括：嚴(yán)控溢價率，深圳、天津、福州、杭州、南京、成都等多地土地最高溢價率控制在15%及以下；設(shè)置禁馬甲機制，同一企業(yè)及其控股公司不得同時參與同一宗地的競買；嚴(yán)格房企資金審核，沈陽、青島、濟南、蘇州等地建立購地資金來源審查制度，要求房企不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金；完善土地達(dá)到最高限價后競買方式，杭州、天津、福州、濟南、無錫等多地采用搖號或抽簽的方式確定最終競得人。

??在嚴(yán)格房企資金監(jiān)管方面，典型代表有：山西省住建廳發(fā)文要求全省各市住建（房管）部門要落實商品房預(yù)售資金全過程監(jiān)管，保護(hù)購房人合法權(quán)益，要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，分階段、按比例及時撥付，保障工程建設(shè)進(jìn)度；天津市對新建商品房預(yù)售資金中用于支付建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費用的資金實行全程監(jiān)管；河北省推進(jìn)落實房企購地資金專戶管理和商品房預(yù)售把關(guān)；東莞市要求房企按規(guī)定將商品房預(yù)售資金存入預(yù)售款專用賬戶，對不按規(guī)定繳存、使用商品房預(yù)售資金的，給予暫停資金撥付和商品房網(wǎng)簽等處罰。此外，深圳市、南京市還就住房租賃企業(yè)資金監(jiān)管出臺了相應(yīng)實施細(xì)則。

??在整治房地產(chǎn)市場秩序方面，典型代表有：溫州市強化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)管理，嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房和其他哄抬房價行為；杭州市要求房地產(chǎn)中介機構(gòu)和從業(yè)人員不得發(fā)布背離“房住不炒”定位、不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的信息，不得炒作學(xué)區(qū)房或制造購房恐慌情緒；北京市從樣板房設(shè)置、項目銷售推廣及銷售人員管理等多方面，對新建商品房銷售行為提出要求；江西省、安徽省、云南省、銀川市等多地嚴(yán)肅查處無證銷售、捂盤惜售、未明碼標(biāo)價、房源公示數(shù)量與銷售數(shù)量不相符、價格欺詐、價外加價、套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為。

??3. “限跌令”“財稅支持”等政策助力地方樓市企穩(wěn)

??隨著政策端持續(xù)收緊，全國房地產(chǎn)市場迎來明顯降溫，部分城市房價甚至出現(xiàn)非理性“跳水”現(xiàn)象。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，三季度以來，包括沈陽、昆明、岳陽、江陰、株洲等在內(nèi)的多個城市紛紛發(fā)布“限跌令”，或召開房企座談會，嚴(yán)禁房企惡意降價，維護(hù)房價和房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。

??此外，長春、肇慶、中山、惠州等地也紛紛通過財稅支持性政策，緩解地方樓市下行壓力。具體而言，肇慶、中山、惠州將個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅稅率調(diào)整為1%，將個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅稅率調(diào)整為1.5%；長春對符合條件的人才、農(nóng)民購房分別給予50元/平方米、80元/平方米標(biāo)準(zhǔn)的購房補貼，并發(fā)放總價值5000萬元的消費券等。