[易居研究院]政策快評：央行發(fā)文建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，防范房貸過度集中

??政策要點(diǎn)

??2020年12月31日，中國人民銀行等發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。

??2021年1月4日

??研究院快評

??此次政策被認(rèn)為是房貸領(lǐng)域的“三道紅線”制度，對于后續(xù)房貸尤其是個(gè)人按揭貸款等都有較為明顯的影響，是商業(yè)銀行、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及購房者等所需要積極關(guān)注的內(nèi)容。

??1、貸款集中度管理

??此次政策明確，房地產(chǎn)貸款集中度管理是指銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例和個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，開發(fā)性銀行和政策性銀行參照執(zhí)行。從此類規(guī)定可以看出，房貸集中度重點(diǎn)監(jiān)測全口徑的貸款以及個(gè)人房貸。類似房貸的發(fā)放額度有約束，不能超過央行制定的占比上限。受此影響，后續(xù)銀行自身需要定期檢查貸款數(shù)據(jù)尤其是個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)，相關(guān)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)等也需要密切了解銀行的貸款方向，防范后續(xù)集中度管理中貸款撥付不及時(shí)的問題。

??2、設(shè)定上限浮動空間

??此次政策明確，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會同所在地銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)，可在充分論證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。這里的規(guī)定有兩個(gè)含義。第一、第一檔和第二檔沒有浮動的概念，換句話說，大中型銀行信貸政策以收緊為方向，而小型銀行根據(jù)實(shí)際情況決定。若是考慮到后續(xù)房地產(chǎn)市場的變化，在一些新興的房地產(chǎn)市場中，部分小型銀行或仍有機(jī)會適當(dāng)提高占比上限，但絕大多數(shù)銀行或以收緊為主。第二、對于此類浮動的概念，央行明確要考慮經(jīng)濟(jì)金融狀況、銀行情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)等情況。所以后續(xù)如果房價(jià)炒作過多，那么上限只會下調(diào)，而沒有上調(diào)的可能。

??3、設(shè)定業(yè)務(wù)過渡期

??此次政策明確，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。這一點(diǎn)是政策最值得研究的內(nèi)容。按照此類規(guī)定，最近兩年部分銀行會進(jìn)行房貸規(guī)模的調(diào)整，所以這是部分房企所需要關(guān)注的內(nèi)容。如果銀行本身有意進(jìn)行壓縮，那么和銀行的業(yè)務(wù)合作就需要謹(jǐn)慎，防范合作后貸款工作受阻或者說不達(dá)預(yù)期。而對于個(gè)人購房者來說，基本上問題不大，只需要按照政策的流程辦理貸款即可。另外也需要注意的是，貸款集中度其實(shí)是核查合規(guī)的房地產(chǎn)貸款，而后續(xù)一些消費(fèi)貸款方面的貸款也需要管控，防范部分銀行違規(guī)通過消費(fèi)貸來變相發(fā)放房貸。