[易居研究院]政策快評(píng)：多地發(fā)布集中供地政策，土地市場(chǎng)迎來(lái)變革

??政策要點(diǎn)

??2月24日，關(guān)于在全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地的政策可以用“炸鍋”來(lái)形容，甚至比此前的三道紅線政策更受房企關(guān)注。同日青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅(jiān)決落實(shí)上級(jí)有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》。

??2021年2月25日

??研究院快評(píng)

??此次政策明確了集中供地政策，成為近期房地產(chǎn)領(lǐng)域最受關(guān)注的內(nèi)容。充分理解此類政策精神，對(duì)于房企投資拿地等環(huán)節(jié)具有重要的作用。

??1、政策核心

??此次青島政策明確，一是要嚴(yán)格貫徹落實(shí)相關(guān)文件要求，科學(xué)編制住宅用地供應(yīng)計(jì)劃；二是堅(jiān)持做好住宅用地信息公開(kāi)工作，住宅用地信息公開(kāi)做到及時(shí)、準(zhǔn)確、全面；三是嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開(kāi)出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。從此次規(guī)定可以看出，“兩集中”政策成為當(dāng)前政策的核心內(nèi)容，包括集中發(fā)布出讓公告和集中組織出讓。青島也成為全國(guó)較早公開(kāi)發(fā)布兩集中政策的城市。

??2、政策意義

??此次包括天津、鄭州、蘇州、無(wú)錫等地都傳出要落實(shí)集中供地政策，部分城市已經(jīng)得到核實(shí)如天津。據(jù)此可以分析，全國(guó)22個(gè)落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制的城市，或在近期陸續(xù)響應(yīng)或發(fā)布“兩集中”政策。根據(jù)青島的版本，對(duì)于此次集中供地政策或通俗理解的“369”供地政策有幾個(gè)值得關(guān)注的要點(diǎn)。第一、此次政策積極落實(shí)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和自然資源部住宅供地供應(yīng)分類調(diào)控工作精神。也是積極關(guān)注和解決大城市住房問(wèn)題的重要保障，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的又一個(gè)新舉措。若是“兩集中”供地政策確定，那么就形成了長(zhǎng)效機(jī)制三大利器，即三道紅線、房貸集中度和供地集中度政策。第二、此類城市供地和土地交易等會(huì)形成明顯的變化，這要求房企積極主動(dòng)研究此類政策和競(jìng)爭(zhēng)策略。第三、集中供地政策強(qiáng)調(diào)了22個(gè)城市的落實(shí)，也強(qiáng)調(diào)了住宅用地領(lǐng)域的改革，有助于真正減少土地哄搶，促進(jìn)各地土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。

??3、房企關(guān)注點(diǎn)

??（1）拿地節(jié)奏如何變

??根據(jù)此次集中供地政策，若按“369”的模式進(jìn)行，那么土地交易基本上也會(huì)處于“369”的階段，即主要在3月份、6月份和9月份形成一波土地交易。因此可以重點(diǎn)關(guān)注每個(gè)季度末端此類重點(diǎn)城市的土地交易市場(chǎng)。當(dāng)然不同節(jié)點(diǎn)有不同的表現(xiàn)，一般春節(jié)后都是房企密集拿地、補(bǔ)庫(kù)存的階段，所以要防范3月份拿地出現(xiàn)的高峰或炒作現(xiàn)象。

??（2）地價(jià)如何走

??從政策初衷來(lái)看，密集供地能夠在某個(gè)階段一次性增加土地供應(yīng)，減少了地方政府“饑餓營(yíng)銷”的動(dòng)機(jī)，有助于減少“多個(gè)房企圍獵某一地塊”的現(xiàn)象。這實(shí)際上也類似形成了土地市場(chǎng)的一個(gè)“博覽會(huì)”。這樣對(duì)于各家房企來(lái)說(shuō)拿地機(jī)會(huì)相對(duì)多，有助于控制地價(jià)。但也要防范一種情況，即所有房企都有很強(qiáng)的拿地補(bǔ)庫(kù)存需求，過(guò)去一半都是馬不停蹄全國(guó)各地看地，而現(xiàn)在突然一次性交易，那么可能也會(huì)有炒作和哄搶的地方。

??（3）營(yíng)銷如何做

??從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)看，房屋銷售市場(chǎng)好的時(shí)候，往往后續(xù)月份地市交易就不錯(cuò)。所以對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，類似2月份、5月份、8月份等都可能會(huì)形成房屋促銷的重要階段。尤其是在三道紅線下，房企資金回籠會(huì)更加依賴房屋銷售，那么自然就需要加快房屋銷售。受此影響，房企后續(xù)需要和營(yíng)銷部門做好協(xié)調(diào)工作，必要時(shí)候應(yīng)該重視降價(jià)促銷加快回款的工作。

??（4）推盤情況如何

??如果集中供地政策落實(shí)，那么根據(jù)開(kāi)發(fā)周期來(lái)算，各地可能房屋銷售也會(huì)形成一波集中開(kāi)盤、集中銷售的狀態(tài)，所以根據(jù)各地預(yù)售條件和房地產(chǎn)供求市場(chǎng)變化，積極預(yù)測(cè)后續(xù)集中銷售期，將是營(yíng)銷部門需要重點(diǎn)關(guān)注的。而類似密集推盤，客觀上也要房企注意同類企業(yè)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，尤其是在客源爭(zhēng)奪方面。

??（5）如何拿地

??房企后續(xù)拿地或投資口的工作會(huì)有大變化，當(dāng)然這需要有策略調(diào)整。第一、從做規(guī)模型的房企來(lái)看，核心三四線城市反而會(huì)成為重點(diǎn)拿地的城市，因?yàn)榇祟惓鞘蟹炊玫氐募s束少了。第二、集中供地下是否需要聯(lián)合拍地，這是很多房企后續(xù)會(huì)評(píng)估的內(nèi)容，但是前期準(zhǔn)備工作預(yù)計(jì)會(huì)做得更扎實(shí)。第三、存量土地收購(gòu)會(huì)成為熱點(diǎn)，部分房企可能會(huì)擔(dān)心此類集中供地政策帶來(lái)很多不確定性。