[克而瑞]2021年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 政策篇

??2021年，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿從控制風(fēng)險(xiǎn)到制造風(fēng)險(xiǎn)，百?gòu)?qiáng)規(guī)模房企接連出現(xiàn)了債務(wù)違約問(wèn)題，甚至到了破產(chǎn)清算的境地。央行第三季度例會(huì)定調(diào)“兩維護(hù)”，政治局會(huì)議首提促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行集中供地，另有9城自主加入。年內(nèi)地市轉(zhuǎn)折，土拍規(guī)則同步調(diào)整，即18城二輪土拍規(guī)則明顯收緊，從控“名義地價(jià)”到控“實(shí)際地價(jià)”，11城三輪土拍規(guī)則明顯放松。地方調(diào)控高頻化、精準(zhǔn)化，截至12月20日，73省市、249次政策加碼，深圳政策加碼多達(dá)20次。下半年，壓力城市政策解綁穩(wěn)預(yù)期，19城落地“限跌令”，39城通過(guò)財(cái)稅托市。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將落未落，現(xiàn)已進(jìn)入實(shí)操階段，距離最終落地僅剩時(shí)間問(wèn)題。

??展望2022年，我們認(rèn)為房地產(chǎn)政策層面繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，“四限”調(diào)控較難退出。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿節(jié)奏將適度控制，個(gè)人按揭貸款有望繼續(xù)松綁，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。房企整體融資環(huán)境明顯改善，更利于國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企，“問(wèn)題”房企資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒓觿?。因城施策落?shí)“三穩(wěn)”，預(yù)計(jì)三類壓力城市或?qū)⒏M(jìn)救市，市場(chǎng)維穩(wěn)、企業(yè)紓困將是必要手段。2022年初，滬廣深杭寧等或?qū)⒙氏仍圏c(diǎn)房地產(chǎn)稅，但對(duì)市場(chǎng)影響有限。

??2021年總結(jié)

??01

??全面去杠桿貫穿全年,從控制風(fēng)險(xiǎn)到產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)后定調(diào)良性循環(huán)

??（本節(jié)有刪減）

??房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿從控制風(fēng)險(xiǎn)到產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。上半年，房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)急于“收傘”，很大程度上導(dǎo)致房企暴雷事件頻發(fā)。下半年隨著市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)信貸政策適度糾偏，涉及房企融資解凍，個(gè)人按揭貸款邊際改善。

??3月5日，兩會(huì)政府工作報(bào)告定調(diào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

??4月30日，中央政治局會(huì)議召開，會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。

??7月26日，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，不僅包括房企在公開市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。

??9月24日，央行第三季度例會(huì)定調(diào)“兩維護(hù)”：維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

??10月14日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金融保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。恒大集團(tuán)的問(wèn)題在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的。

??10月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)信部副主任劉忠瑞在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)表示，保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率上支持首套購(gòu)房者。目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

??11月9日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等近期均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

??12月6日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??12月8-10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)：要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??12月11日，發(fā)改委副主任兼統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，要加強(qiáng)居民基本住房保障。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。

??12月15日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

??12月20日，央行公布1年期LPR降至3.8%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR仍保持4.65%不變，此前LPR已連續(xù)19個(gè)月保持不變。

??而在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的政策大環(huán)境下，2021年以來(lái)，基于個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮行為。與此同時(shí)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)批量下調(diào)中國(guó)房企信用評(píng)級(jí)，房企海外融資近乎陷入停擺。受此影響，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇，“促銷售、搶回款”已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長(zhǎng)7.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%，較2020年末分別減少2個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。反觀定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占比分別升至36.6%和16.2%，較2020年末分別增加2.2個(gè)百分點(diǎn)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金增長(zhǎng)顯著受限，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來(lái)源，企業(yè)對(duì)銷售回款的依賴度持續(xù)提升。

??據(jù)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿漸顯成效，房貸管理的“兩道紅線”由升轉(zhuǎn)降，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

??2021年三季度末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額51.4萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重進(jìn)一步回落至27.1%，較2020年末再降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額37.4萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重跌至19.7%，較2020年末減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??02

??集中供地以期“穩(wěn)地價(jià)-穩(wěn)預(yù)期”，控“名義價(jià)”到“實(shí)際價(jià)”

??（本節(jié)有刪減）

??2月18日，住建部發(fā)文對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施土地供應(yīng)兩集中，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，2021年住宅用地公告不超過(guò)3次。22個(gè)重點(diǎn)城市包括4個(gè)一線城市北京、上海、廣州和深圳，以及18個(gè)熱點(diǎn)二、三線城市杭州、寧波、南京、蘇州、無(wú)錫、合肥、武漢、成都、重慶、長(zhǎng)沙、鄭州、天津、青島、濟(jì)南、廈門、福州、沈陽(yáng)和長(zhǎng)春。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，西安、南通、徐州、常州、揚(yáng)州、淮安、嘉興、湖州和金華9城自主加入集中供地。其中，西安、南通和徐州嚴(yán)格執(zhí)行集中供地，其余城市執(zhí)行層面相對(duì)隨意，下半年湖州等已恢復(fù)零散供地。

??年內(nèi)地市轉(zhuǎn)折，首輪集中土拍異?；鸨攸c(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地大都進(jìn)入競(jìng)自持階段，重慶平均溢價(jià)率更是高達(dá)43%。二輪集中土拍顯著遇冷，底價(jià)成交常態(tài)化，國(guó)企、央企頻頻托底拿地，熱點(diǎn)城市北京、廣州、杭州、長(zhǎng)沙等平均流拍率皆超50%。三輪集中土拍熱度持續(xù)下滑，受限于資金周轉(zhuǎn)壓力，民營(yíng)房企緩拿地甚至不拿地，國(guó)企、央企托底現(xiàn)象愈加突出。

??這從土拍規(guī)則的變化同樣可以看出端倪，二輪土拍規(guī)則明顯收緊，三輪土拍規(guī)則明顯放松。

??8月11日，自然資源部對(duì)集中供地提出四點(diǎn)明確要求，預(yù)示著從控“名義地價(jià)”到控“實(shí)際地價(jià)”：

??其一，參加商品住宅用地競(jìng)買企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

??其二，房企參與土地競(jìng)拍和開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌谫Y便利，并將“建立購(gòu)地資金來(lái)源審查制度”由可選項(xiàng)改為統(tǒng)一實(shí)施的政策措施。

??其三，單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，絕不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高。

??其四，在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限時(shí)，不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競(jìng)得人。

??而在二輪集中土拍慘淡收?qǐng)龊螅瑥V州、杭州、南京等11個(gè)重點(diǎn)城市三輪土拍規(guī)則明顯放松，主要涉及以下四方面內(nèi)容：

??其一，降低參拍房企的資質(zhì)要求。典型如南京，房企資質(zhì)由二級(jí)及以上調(diào)整為三級(jí)及以上，并取消了不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓等約束要求。

??其二，降低保證金、土地款首付比例。典型如蘇州，保證金比例由此前的30%-50%統(tǒng)一下調(diào)至30%，土地款首付比例則由60%下調(diào)至50%。

??其三，取消競(jìng)自持。譬如，成都降低配建要求，重慶則降低自持租賃比例，深圳、成都和廈門更是全面取消競(jìng)自持。

??其四，提高住宅限價(jià)。成都多宗回爐地塊的商品住宅限價(jià)適度抬升，漲幅3%-17%不等。福州土拍溢價(jià)成交時(shí)，出讓價(jià)款每增加1%，銷售指導(dǎo)價(jià)的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提高至4.5%。廣州市南沙、黃埔兩區(qū)出讓地塊更是取消“限房?jī)r(jià)”要求。

??03

??房住不炒不松懈73省市249次加碼，地方政策高頻化、精準(zhǔn)化

??（本節(jié)有刪減）

??地方調(diào)控高頻化、精準(zhǔn)化。截至12月20日，73省市、249次政策加碼，這在歷史上實(shí)屬罕見(jiàn)。其中，深圳、廣州政策加碼多達(dá)20次，深圳重點(diǎn)強(qiáng)化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰；廣州分區(qū)域精準(zhǔn)化調(diào)控，天河、黃埔、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，針對(duì)性地調(diào)整政策措施；上海多管齊下嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，政策加碼同樣達(dá)到13次。

??聚焦政策內(nèi)容，主要涉及升級(jí)限購(gòu)、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、落地二手房參考價(jià)、新房積分搖號(hào)和強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管這8個(gè)方面。

??值得一提的是，深圳、寧波、成都等15城落地二手房參考價(jià)。例如深圳，二手房成交參考價(jià)格覆蓋全市3595個(gè)住宅小區(qū)。又如上海，以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒(méi)有通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。再如成都，分三批次共計(jì)公布745個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)，其中首批201個(gè)住宅小區(qū)，第二批286個(gè)住宅小區(qū)，第三批258個(gè)住宅小區(qū)。

??而在房企暴雷后，北京、廈門、石家莊等強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管。預(yù)售監(jiān)管資金劃分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金，重點(diǎn)監(jiān)管資金主要用于工程建設(shè)，按照施工進(jìn)度分批次提??；非重點(diǎn)監(jiān)管資金用途則不限于工程建設(shè)，取用規(guī)則各城市差別較大。

??石家莊政策力度最嚴(yán)苛，被列入“黑名單”的房企，監(jiān)管比例為監(jiān)管資金總額的120%，主體結(jié)構(gòu)封頂僅能支取50%的重點(diǎn)監(jiān)管資金。

??04

??壓力城市政策解綁，19城落地“限跌令”、39城財(cái)稅托市

??2021年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻。房企打折降價(jià)常態(tài)化，即便是原先的熱點(diǎn)城市廣州，過(guò)半樓盤降價(jià)促銷，部分項(xiàng)目推出工抵房，降價(jià)幅度多達(dá)30%。

??受此影響，長(zhǎng)春、昆明、岳陽(yáng)等19城落地“限跌令”，不乏唐山、惠州、徐州等此前的熱點(diǎn)城市，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折。例如長(zhǎng)春發(fā)文規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，嚴(yán)令房企不得低于9折銷售。又如天津住建委約談各大開發(fā)商，要求房?jī)r(jià)降幅達(dá)5%的樓盤上報(bào)區(qū)住建委，房?jī)r(jià)降幅達(dá)10%上報(bào)市住建委，房?jī)r(jià)降幅達(dá)15%禁止銷售并關(guān)閉網(wǎng)簽。

??長(zhǎng)春、哈爾濱、南寧等39城通過(guò)財(cái)稅刺激托底樓市，主要涉及購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)。例如長(zhǎng)春給予人才、農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼，首次購(gòu)買90平方米以下新建商品住宅的各類人才、進(jìn)城農(nóng)民，分別給予50元/平方米和80元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼。又如廣東省除廣州、深圳之外的19個(gè)地級(jí)市全面下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)稅統(tǒng)一調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)稅統(tǒng)一調(diào)整為1.5%、土地增值稅統(tǒng)一調(diào)整為5%。

??05

??房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)將落未落不明朗，加劇市場(chǎng)觀望情緒

??……略……

??2022年展望

??06

??堅(jiān)持“房住不炒”，“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制成閉環(huán)

??展望2022年，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，完善住房市場(chǎng)和保障體系，加快構(gòu)建高端有市場(chǎng)、低端有保障的住房制度，重點(diǎn)解決新市民、困難群體住房難題。

??其一，加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，“十四五”期間著力提升保障房覆蓋率，重點(diǎn)解決新市民、困難群體住房難題。

??其二，商品房市場(chǎng)支持居民自住及改善性住房消費(fèi)，強(qiáng)化城市政府主體責(zé)任，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

??繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。短期內(nèi)，“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行，尤其是核心一、二線城市，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，并嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢(shì)性下降。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實(shí)下去，倒逼企業(yè)降負(fù)債、居民降杠桿。房地產(chǎn)稅也將盡快推出，并擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍。

??07

??控制去杠桿節(jié)奏，居民按揭支持合理需求、房企債務(wù)危機(jī)改善

??去杠桿仍是行業(yè)主旋律，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續(xù)落實(shí)下去，但去杠桿節(jié)奏將適度控制。

??一方面，居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)于提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

??另一方面，涉房融資或?qū)⒔鈨觯科笳w融資環(huán)境有望明顯改善。支持房企合理正常融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購(gòu)地、融資等經(jīng)營(yíng)行為逐步回歸常態(tài)。當(dāng)然，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)基于放貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好考量，信貸政策松綁更利好國(guó)企、央企及優(yōu)質(zhì)民企。那些“問(wèn)題”房企仍需去杠桿，并將杠桿率、負(fù)債率降到相對(duì)安全的水平，預(yù)計(jì)融資環(huán)境較難實(shí)質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

??08

??三類壓力城市將會(huì)跟進(jìn)救市，但財(cái)稅、紓困手段相對(duì)有限

??壓力二、三線城市仍需為市場(chǎng)減壓，防止城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑。類比于長(zhǎng)春、肇慶和珠海，預(yù)計(jì)以下三大類壓力城市有著強(qiáng)烈的托底樓市內(nèi)在沖動(dòng)：

??其一，房地產(chǎn)庫(kù)存高企、去化周期超24個(gè)月的壓力城市。截至2021年11月，北海、防城港、大連等31城庫(kù)存去化周期皆超24個(gè)月。例如大連商品住宅庫(kù)存面積1463萬(wàn)平方米，去化周期高達(dá)52.7個(gè)月。又如煙臺(tái)庫(kù)存面積1253萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)達(dá)36.4個(gè)月。

??其二，流拍率高企且土地財(cái)政依賴度較高的壓力城市。例如南寧，2020年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入619億元，占一般公共預(yù)算收入及政府性基金預(yù)算收入總量的比重達(dá)到61.2%。2021年下半年，南寧土拍市場(chǎng)愈加冷清，11月主城區(qū)5宗經(jīng)營(yíng)性用地全部流拍。

??又如溫州，2020年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入1164億元，占一般公共預(yù)算收入及政府性基金預(yù)算收入總量的比重達(dá)到59.6%。2021年下半年，溫州土拍市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，11月計(jì)劃出讓11宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中8宗地流拍，流拍率高達(dá)62%。

??其三，房?jī)r(jià)下滑過(guò)快或者落地“限跌令”的壓力城市。70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，11月，石家莊、貴陽(yáng)、大理等16城新房及二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅都在0.5%以上。例如石家莊，新房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.2%，二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%。又如大理，新房及二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比均下跌1%。值得擔(dān)憂的是，長(zhǎng)春、昆明、岳陽(yáng)等19城相繼落地“限跌令”。

??為了減緩市場(chǎng)下行壓力，扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)看跌預(yù)期，這類房?jī)r(jià)下滑過(guò)快或者落地“限跌令”的壓力城市更有必要托底樓市，且救市政策力度或?qū)⒏鼮閺?qiáng)勁。

??聚焦救市政策組合拳，主要通過(guò)以下兩方面展開：

??其一，市場(chǎng)維穩(wěn)層面，供應(yīng)端壓力城市建議調(diào)降地價(jià)，增加低價(jià)地、平價(jià)地供應(yīng)；需求端壓力城市建議適度刺激，放松公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等皆是可以操作的選項(xiàng)。

??其二，企業(yè)紓困層面，房屋銷售環(huán)節(jié)建議調(diào)降預(yù)售門檻，加快預(yù)售證審批，讓那些達(dá)到預(yù)售許可條件的樓盤盡早入市銷售、盡快實(shí)現(xiàn)回款；土拍環(huán)節(jié)壓力城市建議降低土拍門檻，涉及降低土地競(jìng)買保證金，延期繳納土地出讓金等。

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??房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)城市勢(shì)在必行，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)影響相對(duì)有限

??我們認(rèn)為2022年初試點(diǎn)城市或?qū)⒙涞胤康禺a(chǎn)稅具體的實(shí)施細(xì)則。至于首批試點(diǎn)城市，預(yù)計(jì)以下兩類城市率先落地的可能性較大：

??其一，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，或者房?jī)r(jià)始終面臨較大上漲壓力的核心一、二線城市，主要包括上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、西安等。

??其二，2021年被住建部點(diǎn)名約談的熱點(diǎn)一、二線城市，具體涉及上海、北京、深圳、成都、西安、廣州、合肥、寧波等。

??鑒于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成要素相對(duì)復(fù)雜，除了市場(chǎng)化的商品房之外，限競(jìng)房長(zhǎng)期成交占比近半，共有產(chǎn)權(quán)房同樣占據(jù)較大的成交比重。出于房地產(chǎn)稅試點(diǎn)先易后難的基本方針考量，預(yù)計(jì)北京大概率不會(huì)入圍首批試點(diǎn)城市。

??區(qū)別于2011年上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，政策力度相對(duì)溫和，并未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期的效果。我們認(rèn)為未來(lái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)將體現(xiàn)一定的政策力度，主要涉及以下四方面的變化：

??其一，拓寬稅基，體現(xiàn)于不僅新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，而且存量住房也要納入征稅范圍。

??其二，設(shè)置一定的免稅額度。主要有以下三種方案：第一，設(shè)定戶均免征套數(shù)，例如首套房不交稅，二套及以上住房皆需繳納房產(chǎn)稅。第二，設(shè)定人均免征面積，例如人均居住面積低于40平方米免稅，僅對(duì)于人均居住面積高于40平方米以上的住房面積征稅。第三，設(shè)定人均免征額度，例如人均每年抵扣5000元，超出5000元以上的部分交稅。

??對(duì)于房?jī)r(jià)極差較大的城市而言，建議試行人均免征額度，可以達(dá)到高檔物業(yè)多交稅的效果，有助于實(shí)現(xiàn)共同富裕。對(duì)于房?jī)r(jià)極差較低的城市而言，上述三種免稅方案則沒(méi)有本質(zhì)性的區(qū)別，建議參照實(shí)際執(zhí)行層面的難易程度，擇優(yōu)選取更利于簡(jiǎn)化征稅程序的免稅方案。

??其三，房屋評(píng)估價(jià)值市場(chǎng)化，更利于操作。新購(gòu)住房?jī)r(jià)值評(píng)估相對(duì)簡(jiǎn)單，可以參照網(wǎng)簽備案價(jià)格執(zhí)行。存量住房?jī)r(jià)值評(píng)估稍顯復(fù)雜，建議以小區(qū)為基本單位，并以二手房成交參考價(jià)或者市場(chǎng)化的交易均價(jià)為準(zhǔn)，而不對(duì)各樓棟、各樓層評(píng)估價(jià)值做進(jìn)一步的細(xì)分，更新頻率也以年為單位。

??其四，稅率超額累進(jìn)制，起始檔位稅率理應(yīng)較低?？紤]到房產(chǎn)稅對(duì)居民可支配收入的實(shí)際影響，房產(chǎn)稅的起始檔位稅率不宜定得過(guò)高，建議控制在0.5%以內(nèi)。但稅率可以采取超額累計(jì)制，當(dāng)戶均住房套數(shù)或者人均居住面積達(dá)到更高水平的檔次，相應(yīng)征收的稅率也要有所提升，以便達(dá)到首套及剛需住房少交稅，多套及高檔住房多交稅的目標(biāo)。

??鑒于試點(diǎn)階段房產(chǎn)稅率或?qū)⑾鄬?duì)較低，并設(shè)置一定的免稅額度，疊加首批試點(diǎn)的核心一、二線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力依舊堅(jiān)挺，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)易漲難跌，預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)負(fù)面影響有限，對(duì)居民收入整體影響不大。