??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）2021年對于所有和房地產(chǎn)有關(guān)的人來說，又是不尋常的一年。這一年，行業(yè)在一系列政策的作用下，正式進入了去杠桿周期，全年基本呈現(xiàn)出了“先揚后抑”的態(tài)勢。

??作為“十四五”開局之年，在新的征程和起點上，這一年房地產(chǎn)行業(yè)更是發(fā)生了許多令人印象深刻的事，牽動著每一個地產(chǎn)人的神經(jīng)。

??中房網(wǎng)（微信公眾號zhongfangwang）通過對這一年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些“高頻詞”梳理，總結(jié)出了10大關(guān)鍵詞，與大家回顧一起走過的2021。

??房住不炒

??自2016年首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位以來，“房住不炒”就成為了近年來樓市調(diào)控政策的總基調(diào)。而且這一定位連續(xù)多年在中央經(jīng)濟工作會議中重申，2021年已是中央經(jīng)濟工作會議第5次明確提及“房住不炒”。

??具體到市場表現(xiàn)來看，上半年部分熱點城市樓市持續(xù)升溫，房價不斷上漲，在“房住不炒”定位下，熱點城市調(diào)控持續(xù)加碼。主管部門更是迅速采取了針對性措施，年內(nèi)對銀川、徐州、金華、泉州、惠州、廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌等18個房價上漲過快城市進行了約談、督導(dǎo)以及調(diào)研，進一步強化熱點城市樓市調(diào)控，穩(wěn)定各地房地產(chǎn)市場發(fā)展。在一系列超強力度的房地產(chǎn)調(diào)控舉措之下，熱點城市市場降溫明顯。

??與此同時，“十四五”規(guī)劃綱要中也再次強調(diào)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位?？梢灶A(yù)見的是，“房住不炒”作為頂層設(shè)計，將是指導(dǎo)行業(yè)的長期方針。

??良性循環(huán)

??2021年，個別頭部房企出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險和債務(wù)違約，引發(fā)了市場不小的震動。同時，這一恐慌情緒在行業(yè)內(nèi)蔓延，進一步影響到了房企融資、拿地以及銷售回款等。疊加多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷著史上最困難的時刻。

??而良性循環(huán)是一個行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。9月末，在央行2021年第三季度例會上，罕見提及與房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，并強調(diào)做到“兩個維護”，即維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。

??12月6日，中共中央政治局會議召開，其中對于房地產(chǎn)的表述，首次提到了“良性循環(huán)”；之后兩天的中央經(jīng)濟工作會議，也進一步明確了“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

??高層的持續(xù)發(fā)聲，表明已經(jīng)關(guān)注到當(dāng)前房地產(chǎn)市場循環(huán)路徑遇阻帶來的風(fēng)險。近期高層和主管部門頻繁釋放“暖市”信號，特別是中央經(jīng)濟工作會議對明年房地產(chǎn)工作的定調(diào)，對穩(wěn)預(yù)期起到了一定作用，最終將促進房地產(chǎn)市場回歸良性循環(huán)軌道，實現(xiàn)健康發(fā)展。

??房地產(chǎn)稅

??房地產(chǎn)稅的話題幾乎每年都會被提及，但今年可以說有一個巨大的突破，就是房地產(chǎn)稅試點的推進。

??2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。而近日，中國人大網(wǎng)又公開了兩份房地產(chǎn)稅改革試點相關(guān)文件。一份是財政部部長劉昆對《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定（草案）》的說明；另一份是全國人民代表大會憲法和法律委員會對《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定（草案）》審議結(jié)果的報告。

??一時間，房地產(chǎn)稅改革與試點快速“落地”，迅速成為了一個“現(xiàn)象級”討論話題。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，房產(chǎn)稅試點將于明年落地，只待公布實施的城市了。

??房貸集中度管理

??對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，2021開年的第一項大事非“房貸集中度管理”莫屬。

??1月1日正式實施的銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，并對超限的銀行實施名單制管理，要求限期完成整改。

??這項房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的提出，意味著資金供應(yīng)端的收緊，通過房地產(chǎn)貸款增速的控制，來防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險。在此之前，高層和相關(guān)部門已多次對房地產(chǎn)金融問題和亂象表示了擔(dān)心，銀保監(jiān)會主席郭樹清甚至撰文指出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。

??這個后來被業(yè)內(nèi)稱為“兩道紅線”的房貸集中度管理制度，對2021年房地產(chǎn)行業(yè)的影響是十分深遠及巨大的。由此帶來的資金收緊和全面去杠桿，讓房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性收縮，同時，國際評級機構(gòu)也因此批量下調(diào)中國房企債券的信用評級，讓房企海外融資近乎停擺。隨著各地方金融機構(gòu)對收緊執(zhí)行力度的加強，甚至是對整改“寬限期”層層加碼式的縮短，一些金融機構(gòu)“一刀切”抽貸、斷貸也時有發(fā)生。另一方面，房地產(chǎn)市場的持續(xù)降溫，房企銷售和回款也陷入了困境，再疊加對于房企“三道紅線”的監(jiān)管要求、各地方對預(yù)售資金監(jiān)管的加強，房企資金周轉(zhuǎn)壓力空前加劇。而隨著個別房企因資金鏈斷裂而出現(xiàn)的債券違約、債務(wù)違約和理財產(chǎn)品違約等，越來越多的房企陷入現(xiàn)金流緊張的困境，甚至進一步陷入更多違約和被擠兌的“惡性循環(huán)”之中。

??隨著三季度末“兩個維護”和“良性循環(huán)”的推出，房地產(chǎn)金融調(diào)控的政策風(fēng)向回暖，房企的資金問題和融資環(huán)境得到了極大的緩解。但房企必須認(rèn)識到的是，防范房地產(chǎn)金融亂象帶來系統(tǒng)性風(fēng)險是金融制度方面的長期要求，過去的高杠桿模式已經(jīng)一去不返，如何合理規(guī)劃業(yè)務(wù)、規(guī)模、債務(wù)和企業(yè)治理結(jié)構(gòu)才是發(fā)展的王道。

??集中供地

??2021年，中國土拍市場迎來了一個新規(guī)則——“兩集中”供地。

??2月末，北上廣深4個一線城市以南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個熱點二線城市宣布實行“兩集中”土地出讓方式，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，每年不超過3次。

??相較于以往的土拍方式，集中供地會對房企資金產(chǎn)生分流，能一定程度上控制土拍市場的熱度，達到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目的。

??不過，從全年集中土拍情況來看，“劇情”還是比較跌宕起伏的。首輪集中供地?zé)岫群芨撸糠譄狳c城市溢價率高企，房企多“馬甲”圍攻地塊現(xiàn)象屢見不鮮。在第二輪土拍中，不少城市提高了競拍門檻，同時規(guī)則上開始打“補丁”，如限馬甲、限溢價、競配建等。在規(guī)則約束和政策調(diào)控的持續(xù)高壓下，第二輪土拍熱度果然大幅下降，甚至可以說是“遇冷”。而第三輪土拍，土拍規(guī)則相較于第二輪的“嚴(yán)苛”，開始逐步釋放“友好”信號；不過盡管如此，土拍熱度仍舊偏冷，地方企業(yè)及國企“兜底”特征顯著，民營房企拿地慎之又慎。

??二手房指導(dǎo)價

??最近幾年，不少熱點城市二手房市場亂象頻出，掛牌價虛高、房源頻繁調(diào)價、業(yè)主抱團漲價等行為十分“囂張”。

??為打擊樓市投機炒作，2月8日，深圳宣布推出二手房參考價制度，正式打響了地方政府對二手房價格管控的發(fā)令槍。

??隨后，多個城市相繼跟進，包括廣州、東莞、合肥、西安、成都、紹興、無錫、寧波、衢州、金華、三亞等城均建立了二手房參考價發(fā)布機制或要求進行價格核驗，引導(dǎo)二手房理性交易，維穩(wěn)房價預(yù)期。

??二手房參考價發(fā)布機制的建立，對于打擊炒房投機的效果也比較明顯。幾個月下來，包括廣州、深圳、成都等地二手房市場降溫態(tài)勢明顯。此外，在一些二三線城市中，也有降溫加速跡象。

??學(xué)區(qū)房

??2021年，多地重拳出擊整治學(xué)區(qū)房炒作行為，讓學(xué)區(qū)房以往的“光環(huán)”正漸趨暗淡。

??自4月30日，中共中央政治局會議首次提出“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價”以來，年內(nèi)全國各大城市陸續(xù)展開行動，嚴(yán)查嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，今年以來，至少有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、成都、南京、廈門、溫州、合肥、石家莊、杭州、?？凇⑸蜿?、蕪湖、濱州等17城發(fā)布了相關(guān)政策整頓學(xué)區(qū)房炒作。

??與此同時，不少城市還推行教育體制改革，通過多校劃片、教師輪崗制度、大學(xué)區(qū)招生等措施來維護優(yōu)質(zhì)教育資源的均衡配置，有效促進學(xué)區(qū)房降溫。

??限跌令

??2021年，在熱點城市調(diào)控不斷加碼，抑制房價過快上漲的同時，一些非熱點城市為防止當(dāng)?shù)胤績r過快下跌，紛紛出臺了樓市“限跌令”。

??8月11日，湖南岳陽發(fā)文規(guī)定，新建商品住房銷售價格備案后，商品房銷售的實際成交價格既不能高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，成為第一個祭出“限跌令”的城市。在8月中旬，唐山市有關(guān)部門約談了10家房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人，旨在打壓惡意降價，保持市場健康平穩(wěn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至年底，至少有岳陽、惠州、唐山、桂林、沈陽、昆明、江陰、鄂州、孝感、張家口、株洲、永州等21個城市發(fā)布了“限跌令”，就防范房價下跌問題給出指導(dǎo)性意見。

??實際上，地方出臺“限跌令”一方面原因是在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”背景下的另類調(diào)控政策，其目的同樣是防止房價出現(xiàn)大漲大跌，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。另一方面原因在于防范金融風(fēng)險，房價下跌幅度過大可能會引發(fā)房貸違約風(fēng)險，不僅包括家庭住房抵押貸款，還包括房企開發(fā)貸款。而“限跌令”在一些城市的出現(xiàn)，更能說明地方政策調(diào)控的精準(zhǔn)化與精細化。如果將部分城市出臺的“限跌令”解讀為放松房地產(chǎn)調(diào)控，多少有些夸大其詞。

??暴雷

??暴雷一詞，在近幾年的P2P行業(yè)時有出現(xiàn)，但在2021年的房地產(chǎn)行業(yè)中，它卻頻繁“出鏡”。

??事實上，房企暴雷并不是2021年才有的現(xiàn)象，不過以往涉及的都是中小房企或是微型房企，而這一年卻已有超過20家大型房企陷入了暴雷困境。其中影響最大的就是恒大，大量債務(wù)違約、理財無法兌付、拖欠款項、項目停工等新聞被持續(xù)曝出。

??而房企集中暴雷導(dǎo)致金融機構(gòu)進一步收緊了對民營房企的融資，隨著出事房企數(shù)量不斷增加，購房者預(yù)期愈發(fā)悲觀，下半年房地產(chǎn)市場風(fēng)向急轉(zhuǎn)直下。

??與此同時，國際評級機構(gòu)大規(guī)模下調(diào)房企信用等級，也成為了壓死駱駝的“最后一根稻草”。一時間房企遭遇股價和美元債“雙殺”，融資更是難上加難。

??好在四季度之后房地產(chǎn)行業(yè)“利好”頻出，年底市場也有所回暖；同時，房企也在積極自救，不少暴雷房企也在進行資產(chǎn)重組，外界對于房地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)期也在持續(xù)修復(fù)中。

??保障性租賃住房

??保障性租賃住房作為完善我國住房保障體系的重要政策部署，2021年被高層連續(xù)提及，同時也提升到了更重要的高度。

??4月30日，中共中央政治局召開會議強調(diào)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。6月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。7月22日，國務(wù)院召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會議，強調(diào)把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點任務(wù)。12月6日和12月10日，中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議中均指出要加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)。

??事實上，自7月份以來，多地就陸續(xù)出臺了保障性租賃住房的政策，部分省市也制定了“十四五”時期保障房建設(shè)數(shù)量目標(biāo)。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)至少已有上海、廣州、杭州、南京、廈門、無錫等17城公布了“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)。

??從中央到地方，各地都在積極發(fā)力保障性租賃住房的建設(shè)工作，預(yù)計未來保障性租賃住房也將是各地住房發(fā)展工作中的一項“重頭戲”。