全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2023年2月）

??— 01 —

??本月樓市政策聚焦

??中央促進(jìn)房地產(chǎn)“防風(fēng)險、保平穩(wěn)”，地方寬松性政策持續(xù)加碼

??2023年2月，我國房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)寬松。中央層面，一方面，中國人民銀行提出拓展民營企業(yè)債券融資支持工具支持范圍，推動金融機(jī)構(gòu)增加民營企業(yè)信貸投放；證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募基金試點(diǎn)，更好地滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資；李克強(qiáng)在2023年政府工作報告提出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債表，支持剛性和改善性住房需求等。房地產(chǎn)金融支持政策延續(xù)。另一方面，中國人民銀行、銀保監(jiān)會等部門多次提出防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策57條，較上月小幅提升。其中，寬松性政策54條，中性政策2條，緊縮性政策1條。從政策發(fā)布主體來看，以三四線城市為主，一二線城市出臺新政頻次降低；從政策內(nèi)容來看，寬松性舉措主要包括優(yōu)化“四限”、實施差別化信貸政策、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管、加強(qiáng)房企金融支持等。本期報告主要對2月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02 —

??中央政策：防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??2月，受節(jié)后現(xiàn)金回流速度偏慢、大量逆回購集中到期、中小企業(yè)延緩繳稅政策到期、政府債提前批發(fā)等多因素影響，資金面波動加劇，流動性整體偏緊。公開市場操作方面，截至2月28日，2月公開市場實現(xiàn)凈回籠1410億元。資金利率方面，伴隨著流動性趨緊，市場利率在大多數(shù)時點(diǎn)均位于政策利率上方，DR007月內(nèi)平均值為2.11%，月末最后一天值為2.42%。MLF利率和LPR保持平穩(wěn)。

??在房地產(chǎn)方面，中央進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)金融支持。2月10日，中國人民銀行召開2023年金融市場工作會議指出，拓展民營企業(yè)債券融資支持工具支持范圍，推動金融機(jī)構(gòu)增加民營企業(yè)信貸投放；2月20日，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，更好地滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。3月5日，李克強(qiáng)作政府工作報告提出，要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題”等。與此同時，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險重視程度提高。2月9日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會召開部分商業(yè)銀行座談會指出，商業(yè)銀行要持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險警示，防范經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市；2月15日，習(xí)近平發(fā)文提出，防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，要正確處理防范系統(tǒng)性風(fēng)險和道德風(fēng)險的關(guān)系，做好風(fēng)險應(yīng)對各項工作，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展；2月20日，國資委黨委召開擴(kuò)大會議指出，要做好企業(yè)債務(wù)、房地產(chǎn)、金融等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防控，牢牢守住不發(fā)生重大風(fēng)險的底線。此外，住房租賃市場再獲大力支持。2月24日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布住房租賃“金融17條”征求意見稿，致力于為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系等。

??— 03 —

??地方政策：三四線城市寬松政策持續(xù)加碼，一二線城市新政頻次降低

??1.寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1） 住房保障政策

??3.緊縮性政策

??（1） 市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，三四線城市表現(xiàn)活躍

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2023年2月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策57條，較上月小幅提升。其中，寬松性政策54條，內(nèi)容主要涉及行政干預(yù)松綁、住房公積金政策支持和人口人才引入等方面；中性政策2條，主要涉及保障性租賃住房建設(shè)和管理；緊縮性政策僅1條，主要涉及規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管、提高商品房預(yù)售門檻等。總的來看，地方房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松態(tài)勢，尤其以三四線城市為典型，寬松性政策持續(xù)加碼。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化“四限”、實施差別化信貸、發(fā)放財稅補(bǔ)貼、加大房企金融支持等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化“四限”、實施差別化信貸政策、發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、優(yōu)化房企預(yù)售資金監(jiān)管、加大房企金融支持等。典型代表如：武漢市提出在住房限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個購房資格，在非限購區(qū)域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認(rèn)定套數(shù)；長春市將個人首套房最低首付比例下調(diào)至20%，二套房最低首付比例下調(diào)至30%，鼓勵商業(yè)銀行為優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目提供融資支持，鼓勵創(chuàng)新“廠房按揭”“物業(yè)支持貸款”等信貸產(chǎn)品；惠州市將商品房限售年限由3年縮短至1年；揚(yáng)州市取消限售，大專學(xué)歷以上人才和二孩及以上家庭市區(qū)不執(zhí)行限購政策，并階段性將首套房貸款利率下限調(diào)整為LPR減50個基點(diǎn)；日照市支持各商業(yè)銀行以家庭住房所屬區(qū)縣為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定首套房和二套房，擴(kuò)大首套房政策享受群體范圍，設(shè)立“群（團(tuán)）購房優(yōu)惠超市”，群（團(tuán)）購商品住房與開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)達(dá)成的優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍；贛州市章貢區(qū)、贛州經(jīng)開區(qū)、蓉江新區(qū)取消限購等。此外，洛陽、漯河、聊城、威海、哈爾濱、贛州、景德鎮(zhèn)、揚(yáng)州、宿遷等多地發(fā)布或延長購房財稅補(bǔ)貼政策，日照、洛陽、長春、宿遷、山東等多地全面推行二手房“帶押過戶”，漯河、長春、揚(yáng)州、宿遷、南寧、南京、湖南、四川等多地鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)合理融資等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)首付比例和優(yōu)化貸款申請條件等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、優(yōu)化公積金貸款申請條件等。典型代表如：東營市將首套房最低首付比例下調(diào)至20%，二套房最低首付比例下調(diào)至30%，并將單繳存職工家庭購買二手房最高貸款額度上調(diào)至40萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至60萬元；臨沂市將首套房最低首付比例下調(diào)至20%，將二孩家庭最高貸款額度上調(diào)10萬元，三孩及以上家庭最高貸款額度上調(diào)20萬元；烏蘭察布市將單繳存職工最高貸款額度上調(diào)至50萬元，雙繳存職工最高貸款額度上調(diào)至80萬元；吉林市將首套房最低首付比例下調(diào)至20%，將住房公積金最低可貸款額度上調(diào)至30萬元等。此外，多地放寬公積金貸款申請條件，如襄陽市允許靈活就業(yè)人員增加共同還款人，實現(xiàn)公積金貸款代際互助，威海市商轉(zhuǎn)公貸款取消辦理商業(yè)住房貸款不超過3年的限制，丹東市繳存職工第二次申請公積金貸款不再受12個月以上間隔時間限制等。

??人口人才引入核心舉措主要包括擴(kuò)大人才認(rèn)定范圍、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括擴(kuò)大人才認(rèn)定范圍、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等。典型代表如：洛陽市對博士、碩士、本科、專科分別發(fā)放10萬元、5萬元、3萬元、2萬元購房補(bǔ)貼；鷹潭市對剛性引進(jìn)到鷹潭市企業(yè)并連續(xù)工作2年以上的人才，按人才分類給予最高100萬元的購房補(bǔ)貼；南昌市高新區(qū)對在高新區(qū)創(chuàng)業(yè)或就業(yè)的各類人才，在南昌市“人才10條”政策基礎(chǔ)上再享受區(qū)級購房補(bǔ)貼，按照人才分類和購房區(qū)域不同給予每平方米100元-800元不等的補(bǔ)貼；哈爾濱市對在哈企業(yè)及市縣鄉(xiāng)三級事業(yè)單位全職新引進(jìn)的統(tǒng)招博士畢業(yè)生，給予10萬元安家費(fèi)，對符合條件的博士、碩士、本科畢業(yè)生在哈購房分別給予10萬元、5萬元、3萬元的購房補(bǔ)貼；淄博市對未購買產(chǎn)權(quán)型人才公寓的人才，新購商品房按照博士、碩士、本科、大專生分別給予30萬元、12萬元、8萬元、3萬元的一次性購房補(bǔ)貼，對以上人才在全市規(guī)定區(qū)域內(nèi)新購新建商品房時，再給予1萬元補(bǔ)貼等。

??中性政策聚焦主要圍繞保障性租賃住房籌建和運(yùn)營管理展開

??中性政策僅涉及廈門、河北雄安新區(qū)兩地。其中，廈門市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范保障性租賃住房優(yōu)惠政策申領(lǐng)事項的通知》，明確經(jīng)認(rèn)定為保障性租賃住房的項目及企業(yè)可享受的金融、土地、財政、稅費(fèi)等多方面政策優(yōu)惠，如商業(yè)銀行面向保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理、支持不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)、允許土地使用權(quán)人通過自建或合作建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房等；河北雄安新區(qū)出臺《河北雄安新區(qū)承接北京非首都功能疏解住房保障實施細(xì)則（試行）》，明確新區(qū)實行“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的特色住房制度，并制定出臺商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、機(jī)構(gòu)租賃住房和保障性租賃住房等四類住房配套政策。

??緊縮性調(diào)控表現(xiàn)為河南省規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管和提高商品房預(yù)售門檻

??本月緊縮性政策僅1條。2月7日，河南省住建會議提出，進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制改革和現(xiàn)房銷售，推動房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)一批、整合一批、轉(zhuǎn)型一批、出清一批等。

??— 04 —

??2月重要事項復(fù)盤

??— 05 —

??房地產(chǎn)政策展望

??中央層面

??3月5日，李克強(qiáng)在政府工作報告中指出，當(dāng)前我國發(fā)展面臨諸多困難挑戰(zhàn)。外部環(huán)境不確定性加大，全球通脹仍處于高位，世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易增長動能減弱，外部打壓遏制不斷上升。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長企穩(wěn)向上基礎(chǔ)尚需鞏固，需求不足仍是突出矛盾，民間投資和民營企業(yè)預(yù)期不穩(wěn)，中小微企業(yè)和個體工商戶有不少困難，穩(wěn)就業(yè)任務(wù)艱巨等。在此背景下，仍需要堅持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，保持政策連續(xù)性針對性，積極的財政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力。在流動性方面，據(jù)中信證券研究測算，完全排除MLF及逆回購到期因素，3月基本不存在流動性缺口，但由于財政支出通常集中在月末，因此月內(nèi)其他時點(diǎn)資金面仍有可能面臨一定的壓力。對此，預(yù)計央行大概率會通過公開市場操作進(jìn)行對沖，資金面或?qū)⒕S持緊平衡。

??在房地產(chǎn)方面，2023年政府工作報告定調(diào)了“防風(fēng)險”“促消費(fèi)”兩大重點(diǎn)工作。在“防風(fēng)險”方面，一是防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，優(yōu)質(zhì)頭部房企或?qū)⒃谌谫Y、收并購等方面得到更大力度政策支持；二是“保交付”，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的加速出清和房企的洗牌，“保交付”同樣是“防風(fēng)險”的重點(diǎn)工作，需持續(xù)跟進(jìn)。在“促消費(fèi)”方面，一是加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，住房租賃市場相關(guān)政策有望加速完善和落地；二是支持剛性和改善性住房需求，尤其是支持“改善性住房需求”為2016年以后首次寫入報告，中央或?qū)⒁龑?dǎo)二套房政策在首付比例、交易稅費(fèi)、限購、限售等方面作進(jìn)一步優(yōu)化。

??地方層面

??據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月重點(diǎn)30城供應(yīng)低位回升至756萬平方米，環(huán)比增長7%。其中，一線城市環(huán)比下降7%、同比上漲66%，二三線城市環(huán)比上漲10%、同比上漲52%。重點(diǎn)30城成交強(qiáng)勢反彈至1622萬平方米，同環(huán)比漲幅均超過40%。其中，一線城市環(huán)比下降7%、同比上漲1%，二三線城市同環(huán)比漲幅均在50%以上。土地市場方面，雖然有北京、杭州、蘇州等重點(diǎn)城市集中土拍，但整體上看，受1月春節(jié)假期供應(yīng)明顯收縮、自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度等因素影響，供地節(jié)奏明顯變緩，全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。

??整體來看，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)點(diǎn)狀復(fù)蘇跡象，但各項成交數(shù)據(jù)距離疫情前仍有較大差距。且部分城市房地產(chǎn)市場仍處于筑底階段，購房者觀望情緒依然較重。結(jié)合政府工作報告“防風(fēng)險、促需求”的工作指引，地方寬松性政策加碼仍有空間。需求端，剛性住房需求支持政策延續(xù)的同時，改善性住房需求支持政策或可進(jìn)一步突破，如放寬限購、優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定、下調(diào)二套房首付比例、放寬限售等；供給端，一方面是加大房企金融支持，滿足房企合理融資需求、支持房企債務(wù)展期、降低拿地保證金比例和首付款等，緩解房企資金壓力，另一方面是優(yōu)化房企預(yù)售管理，階段性放寬商品房預(yù)售條件、優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管使用、鼓勵房企讓利促銷等。此外，要持續(xù)跟進(jìn)做好“保交樓”相關(guān)工作，提振購房者信心、維護(hù)社會穩(wěn)定。