??近期，樓市積極信號(hào)頻頻釋放。

??7月24日，中央政治局會(huì)議召開。在房地產(chǎn)方面，會(huì)議提出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??7月27日，住建部部長(zhǎng)倪虹召開房企座談會(huì)。要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

??7月31日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)措施》（以下簡(jiǎn)稱《措施》）。其中，在“穩(wěn)定大宗消費(fèi)”方面，《措施》提出，支持剛性和改善性住房需求。做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問(wèn)題。穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)改造，進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)改造和老舊住宅電梯更新改造中的作用，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。持續(xù)推進(jìn)農(nóng)房質(zhì)量安全提升工程，繼續(xù)實(shí)施農(nóng)村危房改造等。

??地方層面，北上廣深四個(gè)一線城市積極表態(tài)。7月29日，北京市住建委表示，將按照倪虹部長(zhǎng)在企業(yè)座談會(huì)上的講話要求，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作。7月30日，深圳和廣州相繼表態(tài)，將結(jié)合實(shí)際情況推進(jìn)落實(shí)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。7月31日，根據(jù)“上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理”公眾號(hào)消息，上海市住建委、市房屋管理局召開專題會(huì)議，明確堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等。

??而在這一系列會(huì)議和政策舉措頻出的背后，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇略顯疲軟和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)震蕩下行。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年上半年，我國(guó)GDP增速為5.5%。其中，一季度同比增長(zhǎng)4.5%，受益于疫后需求釋放和積壓性生產(chǎn)，恢復(fù)略好于預(yù)期；二季度同比增長(zhǎng)6.3%，但考慮到上年同期基數(shù)較低，經(jīng)濟(jì)增速明顯弱于預(yù)期。此外，自6月份以來(lái)，全球多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，如野村將2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速預(yù)估從5.5%下調(diào)至5.1%，標(biāo)普全球?qū)⒃鏊兕A(yù)期由5.5%下調(diào)至5.2%，高盛將增速預(yù)期由6%下調(diào)至5.4%，瑞銀將增速預(yù)期下調(diào)至5.2%等。在房地產(chǎn)方面，商品房銷售市場(chǎng)在經(jīng)歷一季度短暫回暖后再次下探，1-6月，全國(guó)商品房銷售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092億元，同比增長(zhǎng)1.1%；其他如房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企到位資金、房屋新開工面積等指標(biāo)則持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其羸弱表現(xiàn)已成為制約經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展的重要原因。

??展望后市，隨著中央層面重磅定調(diào)“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，并將支持剛性和改善性住房需求納入“穩(wěn)定大宗消費(fèi)”重要內(nèi)容，預(yù)計(jì)后續(xù)需求端刺激力度將進(jìn)一步加大。對(duì)于已基本放開需求端限制性政策的三四線城市和部分二線城市而言，未來(lái)政策核心或仍將聚焦于降低交易稅費(fèi)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等財(cái)稅支持和拆遷房票安置、降低房貸利率等。對(duì)于核心一二線城市而言，雖然政策可優(yōu)化空間相對(duì)較大，如放松區(qū)域限購(gòu)、放寬限售、放寬或取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)、放寬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，但基于核心一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)往往韌性更強(qiáng)、政策敏感度更高，出臺(tái)強(qiáng)刺激政策的可能性較小，或仍將以漸進(jìn)式放松為主。總的來(lái)說(shuō)，后續(xù)房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)寬松預(yù)期，地方將繼續(xù)堅(jiān)持因城施策并加快政策寬松步伐，核心一二線城市政策力度有望適度加大。但考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生顯著變化，制約市場(chǎng)復(fù)蘇的除政策落地時(shí)效外，還包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、居民就業(yè)及未來(lái)收入預(yù)期趨向保守、房企融資環(huán)境不暢、人口結(jié)構(gòu)變化等諸多因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)仍有一定難度。