??導(dǎo)語(yǔ)

??行業(yè)規(guī)?，F(xiàn)已基本見(jiàn)頂，政策解綁再難撬動(dòng)昔日的輪回，但短期內(nèi)止跌企穩(wěn)、中長(zhǎng)期穩(wěn)步修復(fù)并向新模式轉(zhuǎn)型還是值得期待的。

??◎  文 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??7月24日，中央召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。就房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，本次會(huì)議基調(diào)比4月更積極，首次明確樓市供需關(guān)系發(fā)生重大變化，并釋放了兩大重要信號(hào)，一是政策松綁及刺激將加碼，二是城中村改造有望提速。

??01 7月會(huì)議基調(diào)比4月更積極，定調(diào)樓市供需關(guān)系轉(zhuǎn)變、優(yōu)化政策、推動(dòng)城中村改造

??7月24日，中央召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。

??總體來(lái)看基調(diào)較4月的會(huì)議進(jìn)一步放松，值得重點(diǎn)關(guān)注的有以下幾點(diǎn)：

??第一，未提“房住不炒”不代表定位動(dòng)搖。我們認(rèn)為，本次會(huì)議未提“房住不炒”不是定位發(fā)生動(dòng)搖，而是當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下沒(méi)有提的必要，類(lèi)比今年的政府工作報(bào)告也沒(méi)有提，實(shí)際上，“房住不炒”已成為住房基本制度和長(zhǎng)效機(jī)制的基本遵循，會(huì)一以貫之地堅(jiān)持。

??第二，首提樓市供求關(guān)系發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。7月14日央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾就有過(guò)相似表述，此次在新的高度上再次確認(rèn)了這一判斷，有明確的信號(hào)和指導(dǎo)意義。經(jīng)過(guò)數(shù)十年發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)總量上供不應(yīng)求階段，甚至一些區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，步入新階段，需要新政策和新發(fā)展模式。

??第三，明確適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。我們認(rèn)為，接下來(lái)央地政策均有優(yōu)化調(diào)整空間，中央層面小幅微調(diào)，一如上半年對(duì)房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制、集中供地等制度的調(diào)整，地方層面則將掌握更大調(diào)控自主權(quán)，一二線城市政策寬松空間進(jìn)一步打開(kāi)，需求端限購(gòu)、限貸、限價(jià)等住房交易限制都有望松綁。

??第四，城中村改造有望提速，但不等同于“棚改2.0”。城中村改造相關(guān)表述由4月的“積極穩(wěn)步推進(jìn)”轉(zhuǎn)為“積極推動(dòng)”，加上上周五國(guó)常會(huì)通過(guò)有關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，使得市場(chǎng)對(duì)重啟棚改貨幣化安置有所期待。但我們認(rèn)為，推進(jìn)城中村改造絕不是棚改2.0，兩者在資金來(lái)源、改造模式、量化目標(biāo)、受益主體等方面均有明顯差異。

??第五，加大保障性住房建設(shè)供給，與城中村改造、盤(pán)活存量資產(chǎn)有機(jī)結(jié)合。我們也留意到，近期各地住房保障相關(guān)政策發(fā)布頻率提升，就比如7月以來(lái)，就有包括深圳、?？?、南京、無(wú)錫在內(nèi)等至少9個(gè)重點(diǎn)城市發(fā)布了保障性住房的管理辦法（或征求意見(jiàn)稿），多地披露了保障性住房的建設(shè)規(guī)劃和進(jìn)度。

??02 新一輪寬松政策可期，核心一二線城市限購(gòu)、限貸、限價(jià)等有望松綁進(jìn)入

??2023年，地方政策松綁力度、頻次都有所下降。頻次上，上半年寬松性政策出臺(tái)頻次同比下降近3成。力度上，“四限”類(lèi)松綁政策占比逐季下降，7月至今占比更是僅有10%，而公積金等弱刺激政策占比顯著增加。這一方面是因?yàn)槿醵€和三四線城市調(diào)控已然“應(yīng)放盡放”，再松綁余量不足，另一方面，核心一二線城市對(duì)強(qiáng)刺激政策還相對(duì)保守觀望，且政策發(fā)布受到高層約束。

??就在前不久，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾曾吹風(fēng)“過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間”，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉也曾諫言“取消房地產(chǎn)限貸限購(gòu)政策和對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的限制”。本次會(huì)議“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、“更好滿足住房需求”等表述，無(wú)疑讓地方吃下了定心丸，打開(kāi)了新一輪因城施策的空間。

??可以預(yù)見(jiàn)的是，核心一二線城市將被賦予更大調(diào)控自主權(quán)，過(guò)熱階段出臺(tái)的各類(lèi)限制性政策有放松乃至取消的可能。舉例來(lái)說(shuō)：

??第一，松綁甚至取消限購(gòu)?；乜?014年的樓市低谷期，42城相繼取消限購(gòu)，只剩北上廣深等4個(gè)一線城市仍在執(zhí)行限購(gòu)。目前，一線城市可以松綁限購(gòu)，放寬非核心區(qū)域的非戶籍購(gòu)房要求、戶籍購(gòu)房套數(shù)限制，調(diào)降落戶門(mén)檻、實(shí)行城市群內(nèi)落戶或購(gòu)房社保年限互認(rèn)，允許多孩、扶老家庭多買(mǎi)一套，均是可選項(xiàng)，二線城市可以參照松綁甚至全面取消限購(gòu)。

??第二，下調(diào)商貸首付比例，取消認(rèn)房又認(rèn)貸，引導(dǎo)落實(shí)存量房貸降息。核心城市二套房首付比例尤有下調(diào)空間，也可以考慮優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，以此支持改善性需求釋放。鼓勵(lì)和引導(dǎo)商業(yè)銀行落實(shí)存量房貸利率下調(diào)，提振居民消費(fèi)信心。

??第三，適當(dāng)放松限價(jià)。比如優(yōu)化價(jià)格備案制度，給予項(xiàng)目特別是高端改善項(xiàng)目在價(jià)格申報(bào)上一定自主性，以此鼓勵(lì)高品質(zhì)產(chǎn)品供給。又比如適度放寬銷(xiāo)售價(jià)格的上下浮比例，允許長(zhǎng)期去化困難等項(xiàng)目在備案價(jià)的一定比例內(nèi)做出價(jià)格調(diào)整。

??第四，減稅降費(fèi)，調(diào)降住房交易成本。比如由受益財(cái)政按一定比例補(bǔ)貼契稅、增值稅等交易稅費(fèi)。又比如調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，讓更多剛需房源享受優(yōu)惠稅率，有效降低剛需置業(yè)和改善置換成本。再比如引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)調(diào)整和合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。 

??而市場(chǎng)長(zhǎng)期承壓的弱二線和三四線城市完全可以全面放開(kāi)購(gòu)房行政限制，并加碼房票、購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅減免等財(cái)稅刺激。

??03 推動(dòng)城中村改造并非“棚改2.0”，兩者在資金、模式、目標(biāo)、主體上都有差異

??4月28日，提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”，7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，7月24日，提出“積極推動(dòng)城中村改造”，較4月刪除“穩(wěn)步”、“特大超大城市”等限定詞，表態(tài)似乎更加積極，使得市場(chǎng)對(duì)棚改貨幣化安置重啟頗有期待。

??2014-2017年間，棚改貨幣化安置累計(jì)帶動(dòng)7.5億平方米住房銷(xiāo)售，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率由3.4%逐年升至21.5%。根據(jù)我們的測(cè)算，假設(shè)每套棚改貨幣化安置對(duì)應(yīng)購(gòu)置85平方米的住房，隨著棚改開(kāi)工量和貨幣化安置比例的提升，2014年-2017年，累計(jì)帶動(dòng)7.5億平住宅去庫(kù)存，總計(jì)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率約15%。

??但我們認(rèn)為，基于資金來(lái)源、改造模式、量化目標(biāo)、受益主體等方面差異，本輪城中村改造絕不是棚改2.0。

??一是資金來(lái)源有限。2014-2017年棚改貨幣化資金來(lái)源多樣且充裕，主要包括PLS支持下的政策性銀行棚改專項(xiàng)貸款、棚改專項(xiàng)債券、財(cái)政資金。但央行數(shù)據(jù)顯示，2019年后PSL投放量驟減，2020年后轉(zhuǎn)為凈歸還，今年3月以后PSL零投放。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，繼2019年棚改專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模達(dá)到7044億元的峰值后，2020年-2023年發(fā)行量整體呈下行趨勢(shì)，2023年至今更是不到1500億元。

??二是改造模式受限。2021年8月，住建部發(fā)布城市更新“四道紅線”，即對(duì)城市更新過(guò)程中拆除、增減、易地安置等比例做出約束，要求城市更新堅(jiān)持“留改拆”并舉，防止沿用過(guò)渡房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，搞大拆大建。

??三是量化目標(biāo)不明。2015-2017年，國(guó)家每年制定并公布量化的棚改開(kāi)工目標(biāo)和貨幣化安置比例，目標(biāo)數(shù)據(jù)還在逐年創(chuàng)新高，且最終基本都超額完成任務(wù)，例如2015年，計(jì)劃開(kāi)工540萬(wàn)套，實(shí)際開(kāi)工601萬(wàn)套，充分彰顯推進(jìn)棚改貨幣化安置的決心。而本輪城中村改造從4月提出至今尚未公布量化目標(biāo)，約束力和指導(dǎo)性都弱于上一輪棚改，政策落地實(shí)效或許也將大打折扣。

??四是受益主體不同。中西部省份是上一輪棚改的主力軍，河南、湖南、湖北、貴州等開(kāi)工改造規(guī)模長(zhǎng)期居前，三四線城市是貨幣化安置去庫(kù)存的主要受益者。而本輪城中村改造，范圍暫時(shí)限定在19個(gè)超大特大城市，難以惠及廣大三四線城市。

??整體來(lái)看，7月會(huì)議定調(diào)進(jìn)一步寬松，并釋放了兩大重要信號(hào)，一是樓市供需關(guān)系轉(zhuǎn)變，政策松綁及刺激將加碼，二是城中村改造有望提速。這讓人不禁聯(lián)想到2014年-2017年全面松綁限購(gòu)限貸+棚改貨幣化安置所帶來(lái)的全國(guó)樓市輪動(dòng)上漲行情。

??但是今時(shí)已不同往日，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見(jiàn)頂，政策解綁再難撬動(dòng)昔日的輪回，再加上城中村改造也并非預(yù)想中的棚改2.0，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情，但短期內(nèi)止跌企穩(wěn)、中長(zhǎng)期穩(wěn)步修復(fù)并向新模式轉(zhuǎn)型還是值得期待的。