??— 01—

??本月樓市政策聚焦

??中央打出政策組合拳助力樓市去庫存，地方發(fā)力優(yōu)化住房限購限售和信貸政策

??2024年5月，我國房地產(chǎn)政策松綁再掀高潮。中央層面，下調(diào)首套及二套住房最低首付比例、下調(diào)個人住房公積金貸款利率、全國層面取消首套和二套住房貸款利率政策下限、支持地方政府和地方國企收購存量商品房用作保障性住房等利好政策連發(fā)，助力房地產(chǎn)市場修復(fù)和樓市去庫存。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策98條，再創(chuàng)2024年單月新高。其中，寬松性政策94條，中性政策、緊縮性政策各2條，地方房地產(chǎn)政策松綁再次提速。從調(diào)控內(nèi)容來看，在中央政策指導(dǎo)下，放寬限購限售、下調(diào)住房貸款最低首付比例、階段性下調(diào)或取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限、下調(diào)個人住房公積金貸款利率和推進(jìn)住房“以舊換新”成為本月地方政策重心。本期報(bào)告主要對5月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：打出政策組合拳助力樓市去庫存、穩(wěn)市場

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??5月資金面相對平穩(wěn)，資金價格中樞與上月相比有所下降。公開市場操作方面，5月共有4820億元逆回購到期，投放規(guī)模為6460億元，凈投放1640億元；5月15日，央行等量續(xù)作1250億元MLF；國庫定存投放量700億元，凈投放700億元。資金利率方面，5月31日，DR007和R007分別為1.85%和1.87%，較4月末分別累計(jì)下行2.6BP和8.6BP，5月隔夜、7天和14天的R-DR資金利差較上月均繼續(xù)縮小，資金利差收斂至較低水平。LPR方面，1年期LPR及5年期以上LPR分別維持3.45%、3.95%不變。

??在房地產(chǎn)方面，中央層面接連發(fā)布重磅政策，包括：將首套住房最低首付比例下調(diào)至15%、二套住房最低首付比例下調(diào)至25%；下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)；取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限；支持地方政府“以需定購”，組織地方國企以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房等。加碼助力降低居民購房門檻、減輕居民購房壓力和加快樓市去庫存。

??— 03—

??地方政策：調(diào)控松綁再掀高潮，限購限售和住房信貸政策成主要發(fā)力點(diǎn)

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 市場監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)

??地方松綁政策井噴，重點(diǎn)聚焦放寬限購限售、優(yōu)化住房信貸政策和推進(jìn)住房“以舊換新”

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2024年5月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策98條，再創(chuàng)年內(nèi)新高。其中，寬松性政策94條，主要涉及優(yōu)化住房信貸、放寬限購限售、支持住房“以舊換新”、加大住房公積金政策支持、發(fā)放購房換房財(cái)稅補(bǔ)貼、落實(shí)房企金融支持等；中性政策2條，主要涉及保障性住房建設(shè)籌集；緊縮性2條，主要涉及住宅工程質(zhì)量查驗(yàn)和驗(yàn)收、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一?？偟膩砜?，在中央層面再次下調(diào)個人住房貸款最低首付比例、下調(diào)個人住房公積金貸款利率等利好政策帶動下，地方樓市政策松綁繼續(xù)提速，放寬限購限售、下調(diào)住房貸款最低首付比例、階段性下調(diào)或取消首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限、下調(diào)個人住房公積金貸款利率和推進(jìn)住房“以舊換新”成為本月地方政策重心。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房限購和信貸政策、推進(jìn)住房“以舊換新”等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、放寬限購限售、推進(jìn)住房“以舊換新”、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、落實(shí)房企金融支持等。其中，在放寬限購限售方面，典型代表有：深圳分區(qū)優(yōu)化住房限購政策，在鹽田、龍崗、龍華等區(qū)域購房，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）個稅或社保繳納年限要求由3年縮短至1年，有2個及以上未成年子女的深圳市戶籍居民家庭可在住房限購政策基礎(chǔ)上再購買1套住房；珠海不再審查購房人資格，并取消商品住房轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定；廣州將非廣州戶籍居民家庭在住房限購區(qū)域購房繳納個稅或社保年限要求從2年調(diào)整至6個月；上海將非滬籍居民購房所需繳納個稅或社保年限由“連續(xù)繳納滿5年及以上”縮短至“連續(xù)繳納滿3年及以上”，新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房區(qū)域擴(kuò)大至所在區(qū)全域，非滬籍單身人士購房區(qū)域擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房，取消離異購房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，不再限定企業(yè)購買小戶型二手住房套數(shù)；西安、杭州全面取消住房限購措施等。此外，湖北、福建、深圳、浙江、云南、湖南、山東、江蘇、河北、黑龍江、遼寧、新疆、海南、重慶等多地提出將首套房最低首付比例下調(diào)至15%、二套房最低首付比例下調(diào)至25%，并取消首套房和二套房商業(yè)性個人住房貸款利率的政策下限；佛山、珠海、廣州、漳州、西安、開封、合肥、桂林、武漢等多地鼓勵房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立“以舊換新”購房模式等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、下調(diào)公積金貸款利率等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、下調(diào)住房公積金貸款利率、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：無錫將二套房最低首付比例下調(diào)至20%，將單繳存職工家庭最高貸款額度調(diào)整為80萬元、雙繳存職工家庭最高貸款額度調(diào)整為100萬元；定州將首套房最低首付比例下調(diào)至20%、二套房最低首付比例下調(diào)至30%；上海將首套房最低首付比例調(diào)整為20%，個人公積金最高貸款額度調(diào)整為65萬元，家庭公積金最高貸款額度調(diào)整為130萬元，二套房最低首付比例調(diào)整為35%，個人公積金最高貸款額度調(diào)整為50萬元，家庭公積金最高貸款額度調(diào)整為100萬元；廈門將首套房最低首付比例下調(diào)至15%、二套房最低首付比例下調(diào)至25%等。此外，滁州、天津、北京、東莞、上海、貴陽、山西、湖北、西藏、大興安嶺地區(qū)等地區(qū)提出將首套房及二套房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.775%、3.325%。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等。典型代表有：沈陽取消積分落戶名額限制，并放寬學(xué)歷落戶、投靠落戶、購房隨遷落戶、集體戶落戶等落戶范圍，明確在沈取得《遼寧省居住證》、在沈租賃房屋、在沈務(wù)工、在沈就學(xué)等均可落戶；南京提出購房即可落戶，且配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或已辦理退休手續(xù)）可申請辦理戶口隨遷；武漢市漢陽區(qū)提出在漢陽區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)，畢業(yè)6年內(nèi)的博士、碩士、全日制本科生在本區(qū)內(nèi)購買新建商品住房，按照個人（家庭）博士8萬元、碩士5萬元、全日制本科3萬元給予購房補(bǔ)助，在漢陽區(qū)就業(yè)已正常繳納社保、個稅人員分別累計(jì)滿1年以上（含1年）在本區(qū)內(nèi)購買個人（家庭）首套新建商品住房，按已繳納契稅額度50%給予補(bǔ)助，對漢陽區(qū)內(nèi)首次認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)高管在本區(qū)內(nèi)購買新建商品住房，每戶給予5萬元購房補(bǔ)助等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)籌集

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)籌集。典型代表有：北京發(fā)布《公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，明確公租房宜優(yōu)先采用主體結(jié)構(gòu)大空間布置，對室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)等內(nèi)容作出更加精細(xì)化要求，對拓展文娛設(shè)施、活動室等公共配套服務(wù)設(shè)施的多功能利用予以強(qiáng)化，并新增公租房宜配置智能化管理系統(tǒng)的要求等；杭州市臨安區(qū)發(fā)布收購商品住房用作公租房的征集公告，要求房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70平方米，需搭配一定比例的車位等，同時以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價，收購房源面積原則不超過10000平方米。

??緊縮性調(diào)控主要涉及住宅工程質(zhì)量查驗(yàn)、普通住宅物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)等

??緊縮性政策主要涉及住宅工程質(zhì)量查驗(yàn)和驗(yàn)收、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。典型代表有：北京出臺住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)管理辦法，明確了分戶驗(yàn)收的15項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，要求建設(shè)單位應(yīng)提前不少于7日按約定方式通知業(yè)主組織查驗(yàn)，查驗(yàn)成果經(jīng)查驗(yàn)雙方共同簽字確認(rèn)，建設(shè)單位依據(jù)查驗(yàn)結(jié)果建立問題臺賬，組織工程參建方進(jìn)行整改，對臺賬逐一銷項(xiàng)；銀川出臺普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車收費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)方案，明確無電梯住宅一級物業(yè)、二級物業(yè)、三級物業(yè)和帶電梯一級物業(yè)、二級物業(yè)、三級物業(yè)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確地上停車位服務(wù)費(fèi)、租賃費(fèi)和地下停車位服務(wù)費(fèi)、租賃費(fèi)等各項(xiàng)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

??— 04—

??5月重要事項(xiàng)復(fù)盤

?? 05—

??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，截至2024年5月31日，40個重點(diǎn)城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、?？?；執(zhí)行區(qū)域限購政策的有2個，分別為廣州、天津；其他34個城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有13個，其中，北京、上海、杭州、?？诩皬B門部分樓盤限售期最長達(dá)到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達(dá)到8年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價的城市有3個，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）與上月相比，本月上海、廣州、深圳、西安、杭州等5個城市在住房限購政策上進(jìn)行了寬松性調(diào)整。其中，上海將非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€稅年限由“連續(xù)繳納滿5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿3年及以上”，新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”，將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房區(qū)域擴(kuò)大至所在區(qū)全域，非滬籍單身人士購房區(qū)域擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房，同時，取消離異購房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，不再限定企業(yè)購買小戶型二手住房套數(shù)，給予多子女家庭在限購政策基礎(chǔ)上增購1套住房的資格；廣州將非廣州戶籍居民家庭在住房限購區(qū)域購房，連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的年限要求從2年調(diào)整至6個月；深圳優(yōu)化鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)住房限購政策，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）購房所需個稅或社保繳納年限由3年縮短至1年，有兩個及以上未成年子女的深圳戶籍居民家庭可在限購政策基礎(chǔ)上再購買1套住宅，允許設(shè)立年限滿1年、在深圳累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬元、員工人數(shù)在10名及以上條件的企事業(yè)單位購買商品住房；西安、杭州全面取消住房限購措施。此外，廣州、重慶正式取消住房限售政策。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，截至2024年5月31日，40個重點(diǎn)城市中：

??（1）40個城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月40城住房信貸政策發(fā)生重大變化。除北京、上海、深圳外，其他37個城市均已落實(shí)或開始跟進(jìn)執(zhí)行首套住房最低首付比例15%、二套住房最低首付比例25%和階段性取消首套和二套住房商業(yè)貸款利率下限政策；北京、上海、深圳在首付比例和房貸利率下限方面也分別有不同幅度下調(diào)。

??— 06—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??5月10日，央行發(fā)布2024年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的戰(zhàn)略機(jī)遇和風(fēng)險挑戰(zhàn)并存，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動能分化，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好仍面臨諸多挑戰(zhàn)，要保持貨幣政策的穩(wěn)健性，增強(qiáng)宏觀政策取向一致性，強(qiáng)化逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，切實(shí)鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢。在短期流動性方面，根據(jù)財(cái)通證券研究分析，6月政府債到期規(guī)模抬升背景下凈融資壓力緩解，而財(cái)政“收少支多”或?qū)Y金面構(gòu)成支撐；6月是信貸大月，銀行繳準(zhǔn)規(guī)模季節(jié)性增加，或?qū)⑾某瑑?000億元；而外匯占款、貨幣發(fā)行對流動性的影響預(yù)計(jì)有限。在排除逆回購和MLF到期因素的情況下，銀行體系資金壓力預(yù)計(jì)不大。季末資金缺口放大階段，央行或延續(xù)加大逆回購等公開市場操作力度予以對沖。

??在房地產(chǎn)方面，繼4月30日中央政治局會議明確防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險、消化存量住房、優(yōu)化增量住房等工作重點(diǎn)后，本月中央多部門聯(lián)合打出降首付比例、降房貸利率、支持回購存量商品房用作保障性住房、通過政府回購等多方式妥善處置盤活存量土地等政策組合拳。政策覆蓋供需兩端，且在首付比例和房貸利率政策上的優(yōu)化程度也達(dá)到歷史之最，后續(xù)需要關(guān)注相關(guān)部門和地方政府的配合落實(shí)。在收儲方面，央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款資金規(guī)模相對有限，在地方政府財(cái)政困難的情況下，仍需進(jìn)一步加大中央財(cái)政對地方的支持力度。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月我國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持低位運(yùn)行。TOP100房企實(shí)現(xiàn)操盤金額3224.1億元，環(huán)比增長3.4%、同比下降33.6%，單月業(yè)績規(guī)模保持在歷史較低水平。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)946萬平方米，環(huán)比下降17%、同比下降16%；成交1081萬平方米，環(huán)比增長4%、同比下降34%，市場處于低位震蕩。隨著本月中央層面打出房地產(chǎn)政策組合拳，地方房地產(chǎn)政策迎來更大操作空間。一方面，地方要盡快將“降首付比例、降房貸利率”落到實(shí)處，降低居民購房門檻和壓力，提振居民購房意愿和信心；另一方面，部分一二線城市執(zhí)行的商品房限購限售政策仍有必要進(jìn)一步寬松，如放開郊區(qū)限購、增加購房指標(biāo)、縮短或取消二手房限售年限等，繼續(xù)深化房地產(chǎn)市場化改革，促進(jìn)房地產(chǎn)回歸正常發(fā)展軌道。此外，收入預(yù)期不穩(wěn)、房價預(yù)期下跌、房地產(chǎn)項(xiàng)目存在交付風(fēng)險等問題是當(dāng)前居民購房的主要阻力，解決房地產(chǎn)市場需求問題還需從這些方向著手。在去庫存方面，大部分地方政府一方面自身面臨較大的財(cái)政壓力，收儲資金存在問題，另一方面城市房地產(chǎn)市場有效需求不足，收儲風(fēng)險遠(yuǎn)大于收益。因此，通過政府或地方國企回收存量商品住房用作保障性住房的去庫存之路仍需探索破題之策。