[中房研協(xié)]2019年前五月長三角5個(gè)典型城市土地市場跟蹤

2019年前五月長三角5個(gè)典型城市土地市場跟蹤

??2019年5月13日，中共中央政治局審議了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，長三角一體化再次成為市場焦點(diǎn)。業(yè)界普遍認(rèn)為，隨著《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》國家戰(zhàn)略的落地和推進(jìn)執(zhí)行，未來長三角地區(qū)城市之間的交通、產(chǎn)業(yè)、人口、信息等各發(fā)展要素加速流動(dòng)，并在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次開展區(qū)域分工協(xié)作，將對長三角區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來更多發(fā)展機(jī)遇。本文選取長三角5個(gè)典型城市（上海、南京、蘇州、杭州、合肥）1-5月土地市場進(jìn)行研究，對比全國土地市場及同期表現(xiàn)，對接下來各城市土地市場走向展開分析，進(jìn)而為房企下一步的投資拿地提出可行性建議。

??一、長三角5城土地市場火熱 “高溢價(jià)”、“高樓面價(jià)”地塊頻現(xiàn)

??1. 5城供需市場同比普遍上漲 僅上海供應(yīng)面積小幅下滑

??(1) 土地供應(yīng)方面，2019年1-5月，長三角5個(gè)大型城市累計(jì)供應(yīng)土地建面4937萬平方米，同比增長19%。同2018年同期相比，南京、蘇州、合肥、杭州均有增長，尤其以合肥、杭州漲幅最為明顯。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2019年1-5月，杭州累計(jì)供應(yīng)土地建面1367萬平方米，同比增長60%；合肥累計(jì)供應(yīng)土地建面1009萬平方米，同比增長21%；蘇州、南京土地供應(yīng)增幅較小，分別為14%、4%。上海累計(jì)供應(yīng)土地建面743萬平方米，同比下降2%。

??(2) 土地成交方面，2019年1-5月，長三角5個(gè)大型城市累計(jì)成交土地建面4839萬平方米，同比增長20%。同2018年同期相比，長三角5個(gè)大型城市均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。杭州以成交建面1216萬平方米占據(jù)首位，同比增長18%；南京以成交建面1106萬平方米位居次席，同比增長28%，增幅最大；上海成交建面936萬平方米，同比增長24%；合肥成交建面832萬平方米，同比增長21%；蘇州成交建面749萬平方米，同比增長7%，增幅最小。

??2. 5城土地出讓金整體小幅上漲 土地成交均價(jià)明顯下滑

??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1-5月上海、合肥、蘇州均實(shí)現(xiàn)了土地出讓金與土地成交均價(jià)的雙增長，尤其以上海增幅最為明顯，土地出讓金、土地成交均價(jià)同比增幅分別達(dá)到50%、35%，合肥、蘇州小幅上漲。而南京、杭州兩地土地出讓金與土地成交均價(jià)同比一定幅度下滑。截止2019年1-5月，長三角5個(gè)大型城市累計(jì)土地出讓金2895億元，同比增長1%；土地成交均價(jià)5983元/平方米，同比下降16%，下滑原因主要在于政府為抑制市場過熱而限制地價(jià)。

??3. 合肥、南京、蘇州、杭州土地成交溢價(jià)率排名全國前列 上海持續(xù)低溢價(jià)

??(1) 據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，除土地市場一貫延續(xù)低溢價(jià)特點(diǎn)的上海外，長三角其他四個(gè)大型城市土地溢價(jià)率均位居全國典型城市前列。其中，合肥以79%的平均土地溢價(jià)率名列城市榜首，南京、蘇州、杭州平均溢價(jià)率也都超過20%，排名全國典型城市前列。

??(2) 5個(gè)大型城市經(jīng)營性用地土地成交溢價(jià)率結(jié)構(gòu)有所差別，具體分析如下：

??據(jù)合肥規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1-5月合肥共計(jì)出讓經(jīng)營性用地33宗。其中溢價(jià)率超過80%的11宗，占比達(dá)33%，最高為肥西[2019]5號地塊的144%，為正榮地產(chǎn)所競得；溢價(jià)率介于50-80%的18宗，占比55%；溢價(jià)率在20%以內(nèi)的僅2宗，占比6%。2019年前5個(gè)月，合肥土地成交溢價(jià)率普遍走高，但值得注意的是，并未出現(xiàn)歷史級“地王”地塊。土地成交樓面價(jià)最高的是濱湖區(qū)BH2018-02居住用地，為 17099.91 元/平方米，這與該區(qū)域歷史最高價(jià)——2016年的葛洲壩中國府樓面價(jià)22103元/平方米仍有較大差距。

　　據(jù)南京規(guī)劃和自然資源局統(tǒng)計(jì)，2019年1-5月南京共出讓經(jīng)營性用地21宗，出讓宗數(shù)為長三角5個(gè)大型城市最低。其中土地溢價(jià)率介于20-50%的地塊最多，共10宗，占比48%；溢價(jià)率在20%以內(nèi)的次之，共9宗，占比43%；溢價(jià)率高于50%的僅2宗，占比9%。從整體來看，房企在南京拿地相對理性，但對熱門區(qū)域熱門地塊，房企競爭依然激烈。2019年5月1日，南京出讓的建鄴區(qū)江心洲街道07-024地塊拍出了最高樓面限價(jià)31980元/平方米，總價(jià)達(dá)15.6億，需要注意的是，該地塊競自持面積13000平方米，折合樓面價(jià)達(dá)43599元/平方米，創(chuàng)江心洲歷史樓面價(jià)新高。

　　據(jù)蘇州國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上出讓系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1-5月蘇州共出讓經(jīng)營性用地29宗。其中以土地成交溢價(jià)率在20-50%最多，共計(jì)14宗，占比48%；土地溢價(jià)率低于20%次之，共13宗，占比45%；僅2宗地塊土地成交溢價(jià)率高于50%。蘇州前5個(gè)月平均土地溢價(jià)率26%，低于合肥、南京。但值得關(guān)注的是，僅4月24日一天，便誕生2個(gè)板塊“地王”，分別是新城和招商聯(lián)合體以總價(jià)32.58億元、樓面價(jià)20909元/平方米、溢價(jià)率30.68%競得蘇地2019-WG-2號地塊；碧桂園以總價(jià)26.27億元、樓面價(jià)21933元/平方米、溢價(jià)率56.7%競得蘇地2019-WG-3號地塊。房企對熱門區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊熱情高漲。

　　據(jù)杭州規(guī)劃和自然資源局統(tǒng)計(jì)，2019年1-5月杭州共出讓經(jīng)營性用地49宗，是長三角5個(gè)大型城市中最多的。其中49%地塊成交溢價(jià)率在20%以內(nèi)；溢價(jià)率介于20-50%的地塊19宗，占比39%；另溢價(jià)率在50%-80%、80%以上的分別有4宗、2宗。從土地成交溢價(jià)率結(jié)構(gòu)來看，房企拿地積極且較為理性，平均土地成交溢價(jià)率24%也明顯低于合肥、南京、蘇州。但其9137元/平方米的成交樓面均價(jià)是5城中最高的，而且不乏“地王”級地塊出現(xiàn)。2019年4月16日，經(jīng)過55輪競價(jià)，杭州濱泰投資管理有限公司（濱江集團(tuán)）以總價(jià)520317萬元競的杭政儲出[2019]12號望江單元SC0402-R21-08地塊，成交樓面價(jià)45325元/平方米，溢價(jià)率29.98%。競配自持面積比例22%。這也是杭州歷史第二高的住宅用地樓面價(jià)，僅比2016年綠城拿到的潮鳴地塊低43元/平方米。

??2019年上海沿用“招掛復(fù)合出讓”的土拍制度，零溢價(jià)成交幾乎成為上海涉宅地塊的“標(biāo)配”。據(jù)上海規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1-5月上海共出讓經(jīng)營性用地35宗，其中將近9成地塊均是以低于20%的溢價(jià)率甚至是零溢價(jià)成交，政府調(diào)控尤為嚴(yán)格，房企拿地理性。

??4. 長三角5城土地儲備去化較好 暫無庫存壓力

??據(jù)上海易居研究院5月28日發(fā)布的《2019年4月50城土地庫存報(bào)告》顯示，4月份50城土儲面積83103萬㎡，環(huán)比增長0.6%，同比增長6.5%。50城土地儲備去化周期為21個(gè)月，其中一線、二線和三四線城市土地儲備去化周期分別為16.3、21.7和21.1個(gè)月。報(bào)告顯示，長三角5城庫存去化周期良好，基本不存在庫存壓力。上海、南京土儲去化周期與同級城市平均水平基本持平，杭州去化周期略高于同級城市平均水平，而合肥、蘇州去化周期則遠(yuǎn)低于同級城市平均水平。

??二、下半年預(yù)測及建議：5城土地市場熱度不減 房企拿地需理性評估

??中央再三重申“房住不炒，因城施策”主基調(diào)不變，房地產(chǎn)市場仍將以“穩(wěn)”為第一要?jiǎng)?wù)?？v觀上半年市場表現(xiàn)，合肥、杭州、南京、蘇州等熱門城市各地政府均已制定并執(zhí)行相應(yīng)調(diào)控措施，下半年土地市場將面臨一定時(shí)間的調(diào)整期。但房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要經(jīng)濟(jì)支柱，在當(dāng)前中美貿(mào)易戰(zhàn)持續(xù)、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻的情況下，房地產(chǎn)必將充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)壓艙石作用，穩(wěn)定和帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。綜上，下半年土地市場整體或?qū)⒊尸F(xiàn)小幅波動(dòng)態(tài)勢，既不會(huì)持續(xù)火爆，也不會(huì)大幅下跌，地方將充分發(fā)揮主體作用，根據(jù)自身土儲去化和市場情況相應(yīng)調(diào)整推地節(jié)奏和出讓規(guī)則。

??就城市而言，上海、蘇州、杭州、南京、合肥都是長三角區(qū)域核心城市，伴隨著區(qū)域一體化的深入，未來這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將進(jìn)一步提速，人口流動(dòng)性進(jìn)一步提高，必然會(huì)受到房企更多的關(guān)注，也必將是房企土儲布局的重中之重。但各城市因自身?xiàng)l件不同，未來市場走向也不盡相同，房企需評估自身實(shí)力，重點(diǎn)考察、深耕熱點(diǎn)城市和區(qū)域，優(yōu)化土地投資策略。城市具體分析如下：

??1. 上海

??作為全國的經(jīng)濟(jì)和金融中心，上海在人口引入方面優(yōu)勢明顯，市場需求堅(jiān)挺，未來房價(jià)仍有上漲空間。依照目前的土儲去化速度，預(yù)計(jì)下半年上海仍將增加土地供應(yīng)，但市區(qū)可供土地稀缺，供應(yīng)土地將向城市邊緣區(qū)域擴(kuò)散，且保障性住房增多?？紤]到上海目前嚴(yán)格的限購政策和政府管控，“低溢價(jià)”仍將是成交地塊的“標(biāo)配”。房企拿地須直面拿地金額較大、土地出讓條件較多、房產(chǎn)政策嚴(yán)格、利潤空間縮窄等問題，準(zhǔn)入門檻較高。

??2. 蘇州

??蘇州上半年房價(jià)漲幅曾一度領(lǐng)跑全國，這也導(dǎo)致政府調(diào)控不斷加碼。5月24日，蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集30余家地產(chǎn)商召開蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)，再次重申如果蘇州樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，7月后調(diào)控會(huì)即刻加碼，包括擴(kuò)大限售范圍，提高外地人購房需要的社保門檻等；明確蘇州所有項(xiàng)目預(yù)售備案價(jià)不得超過4萬元/平方米，單個(gè)區(qū)域內(nèi)新備案價(jià)格不得超過目前同類在售項(xiàng)目最高備案價(jià)格，也明確了蘇州全年房價(jià)漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)。所以下半年蘇州土地市場很難再出現(xiàn)大熱現(xiàn)象，就目前來看，蘇州工業(yè)區(qū)是調(diào)控最為嚴(yán)格的區(qū)域，其他區(qū)域相對寬松，存在部分區(qū)域微漲可能，房企可深入考察。17個(gè)月的土儲去化周期可能會(huì)迫使政府適當(dāng)加大土地供應(yīng)，但土地出讓條件必將受到嚴(yán)格限制，市場仍是以”穩(wěn)“為第一目標(biāo)，短期投機(jī)、投資類行為須謹(jǐn)慎進(jìn)入。

??3. 杭州

??杭州是長三角區(qū)域核心城市中常住人口漲幅最快的，2018年底即達(dá)到980萬，今年突破1000萬基本也是板上釘釘?shù)氖隆ｉL期優(yōu)越的人才政策吸引大量的外來人口涌入，從而大大刺激房地產(chǎn)市場的剛性需求，杭州土拍規(guī)模更是長居全國前列。2019年上半年杭州供需市場較同期仍有較快增長，對此政府也相應(yīng)出臺了“限地價(jià)”、“競自持”等多種限制措施，這雖然不能從根本上改變土地市場高熱狀態(tài)，但可預(yù)見下半年杭州土地市場將會(huì)有所降溫。且從易居研究院發(fā)布的城市土地庫存報(bào)告來看，杭州目前土地存量去化周期較長，房企拿地風(fēng)險(xiǎn)較大，須謹(jǐn)慎?；谑袌鰟傂孕枨髨?jiān)挺，核心地塊房企競爭將依舊激烈，且有望再創(chuàng)新高，房企拿地須保持理性。

??4. 南京

??南京是長三角及華東唯一的“特大城市”，也是全國重要的科教中心和綜合交通樞紐，憑借良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、寬松的人口落戶政策，南京近幾年常住人口不斷上漲，這也使得南京房地產(chǎn)市場需求保持旺盛，土拍市場長期“高燒不退”。在5月15日舉辦的“2019年南京市經(jīng)營性用地招商推介會(huì)”上，南京市國土資源局透露將增加全年土地供應(yīng)，同時(shí)披露了南京三、四季度的土地供應(yīng)計(jì)劃，其中，三季度擬上市62幅地塊，用地總面積285公頃，住宅用地169公頃；四季度擬上市地塊20幅，用地總面積139公頃，住宅用地面積98公頃。土地供應(yīng)的增加無疑將使南京土地市場更為理性，在一定程度上緩解市場火熱態(tài)勢。對于房企而言，則意味著選擇更多、機(jī)會(huì)更多，拿地成本、拿地難度也會(huì)略有降低，是一個(gè)較為不錯(cuò)的拿地時(shí)機(jī)，可重點(diǎn)考察。對于規(guī)模房企而言，土地供應(yīng)的增加并不會(huì)降低他們對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪熱情，競爭依然十分激烈，拿地仍需保持理性。

??5. 合肥

??據(jù)合肥市政府發(fā)布的“合肥市本級2019年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃表”顯示，2019年合肥預(yù)計(jì)出讓經(jīng)營性用地5800畝，其中商品住房用地5000畝，商服用地800畝。截止2019年1-5月，合肥市已成交經(jīng)營性用地2360畝，占總計(jì)劃供地的40.7%，其中商品住房用地2189.1畝，商服用地僅170.9畝。結(jié)合此前易居研究院公布的合肥土儲去化僅14個(gè)月，遠(yuǎn)低于同級城市平均水平的21.7個(gè)月，下半年合肥市政府或?qū)⒄{(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大外圍縣域土地供應(yīng)量，加快土地供應(yīng)節(jié)奏。就合肥上半年土地市場而言，“高溢價(jià)”成為土拍代名詞，這一方面是由于政府為穩(wěn)定房價(jià)有意調(diào)低土地起始價(jià)，另一方面是房企土儲布局向一二線城市集中，而合肥近幾年發(fā)展迅速且拿地成本相較長三角其他核心城市更低，規(guī)模房企和地方性房企爭相進(jìn)入，市場競爭激烈，這種情況短期內(nèi)不會(huì)改變?？深A(yù)見的是下半年合肥土地市場仍將是各房企激烈爭奪的局面，但基于“房住不炒”的主基調(diào)，政府將進(jìn)一步參與調(diào)控，土地溢價(jià)率會(huì)有所回落，外圍縣域供應(yīng)的增加也會(huì)進(jìn)一步拉低土地成交均價(jià)。對于房企而言，供應(yīng)量增大、土地成交均價(jià)降低無疑是利好，但拿地面臨土地出讓條件增多、區(qū)域性庫存壓力等問題，需進(jìn)行充分的市場考察和調(diào)研，理性拿地。

??(內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心)