[中房研協(xié)]2021年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況（土地篇）

??01/土地購(gòu)置面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)

??2021年1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13730萬(wàn)平方米，同比下降8.5%，降幅較1-8月收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。從土地購(gòu)置面積增速走勢(shì)看，2021年一季度因前期低基數(shù)影響，同比實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的高增長(zhǎng)水平，三季度累計(jì)增速大幅回落至負(fù)值后降幅繼續(xù)擴(kuò)大，隨之9月重點(diǎn)城市陸續(xù)開(kāi)啟第二輪集中供地，土地購(gòu)置面積有所增加，三季度累計(jì)降幅因此有所收窄。

??從第二輪“集中供地”出讓結(jié)果來(lái)看，房企參拍意愿較低，多個(gè)城市出現(xiàn)流拍率上升、溢價(jià)率明顯下滑的情況以及臨時(shí)“中止”出讓地塊的現(xiàn)象。季度內(nèi)土地出讓節(jié)奏的加快和集中未對(duì)全國(guó)整體成交量形成明顯拉動(dòng)，土地購(gòu)置面積仍處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。土地市場(chǎng)表現(xiàn)不及預(yù)期，房企拿地趨于謹(jǐn)慎主要原因是:受制于市場(chǎng)投資和銷售規(guī)模下行的影響、金融端制約以及更高的拿地資格要求，房企拿地盈利能力預(yù)期持續(xù)下降、現(xiàn)金流狀況不斷惡化，房企不得不縮減投資。

??單季度來(lái)看，22城中大部分城市完成了第二輪“集中土拍”，房企當(dāng)季土地購(gòu)置規(guī)模為6709萬(wàn)平方米，較一季度和三季度分別增加4408萬(wàn)平方米和1989萬(wàn)平方米。但由于核心城市第二輪集中土拍多以底價(jià)甚至流拍收?qǐng)?，成交表現(xiàn)較第一輪明顯降溫，同時(shí)三四線城市土地市場(chǎng)依舊處于下行通道內(nèi)，因此土地購(gòu)置面積較上年同期仍降4.8%。

??從月度數(shù)據(jù)看，三季度內(nèi)購(gòu)置面積同比增速呈現(xiàn)“v”字走勢(shì)，土地市場(chǎng)走冷趨勢(shì)得到遏制。具體來(lái)看，9月土地購(gòu)置面積為2997萬(wàn)平米，由于當(dāng)月多個(gè)城市開(kāi)啟第二輪集中供地，土地購(gòu)置面積增加，同比降幅較8月收窄11.7個(gè)百分點(diǎn)，同比僅下降2.2%。

??02/土地成交價(jià)款和土地購(gòu)置均價(jià)同比回升

??集中供地導(dǎo)致指標(biāo)脈沖型上升

??2021年1-9月份，全國(guó)土地成交價(jià)款9347億元，同比增長(zhǎng)0.3%。9月大批優(yōu)質(zhì)土地的成交，帶動(dòng)了土地成交價(jià)款重回上漲區(qū)間，前9月土地成交價(jià)款同比微增。單季度看，三季度土地成交價(jià)款5539億元，同比增長(zhǎng)4.9%。值得一提的是，在土拍規(guī)則趨嚴(yán)和房企資金受限下，土地市場(chǎng)整體溢價(jià)率明顯走低，在土地市場(chǎng)低熱之下，現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企，可以把握住較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的機(jī)會(huì)。

??從月度走勢(shì)來(lái)看，今年單月土地成交價(jià)款增速延續(xù)震蕩上揚(yáng)趨勢(shì)。其中受“集中供地”政策影響，6月和9月集中供地的城市較多，與之相對(duì)應(yīng)的單月土地成交價(jià)款也相對(duì)較高，同比也保持在較高的水平。單月數(shù)據(jù)而言，9月土地成交價(jià)款為2700億元，同比增長(zhǎng)21.2%，增幅較上年同期小幅回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??2021年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)6808元/平方米，較三季度和上年同期分別上漲1384元/平方米和602元/平方米。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年起土地成交均價(jià)累計(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正并呈現(xiàn)較快反彈趨勢(shì)，三季度漲幅繼續(xù)回升至9.7%，較三季度擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)，主要因9月深圳、廣州、南京、蘇州等重點(diǎn)城市第二批集中供地，其中優(yōu)質(zhì)地塊的集中成交一定程度拉高了土地成交均價(jià)。