[克而瑞]三輪土拍第一城無錫：地價顯著下調、地方托底依舊

??11月1日，在前兩輪集中土拍中表現均十分積極的無錫率先完成第三輪集中土拍，成為三輪土拍第一城?？紤]到無錫第二輪土拍較早，受市場影響相對較弱，房企參拍熱度依然較高。因此在典型城市土拍冷卻的大環(huán)境之下，無錫三輪土拍備受關注，其余城市二輪土拍中出讓的底價成交、流拍、國企托底現象是否也會出現？熱度和盈利空間又會出現怎樣的變化？

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??熱度對比：無錫三輪土拍熱度依次遞減

??三輪土拍85%地塊底價成交

??對比無錫三輪集中土拍來看，三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點，整體溢價率降至0.01%，與首輪12%的溢價形成鮮明對比，并且三輪土拍中20宗成交土地中僅3宗溢價率成交，并且這三宗均微弱溢價，幾乎可以忽略不計。

??就溢價地塊比重來看，第三輪集中土拍成交的溢價地塊比重僅有15%，這與首輪100%溢價（16幅地有15幅觸及最高限價成交）、二輪73%(22幅地中僅有9宗搖號成交)溢價相比，企業(yè)拿地積極性明顯降低，底價成交成為三輪土拍的主旋律。

??就流拍率來看，三輪表現均比較平穩(wěn)。除二輪土拍中有1宗地塊因區(qū)位偏遠、無人競價而流拍，其余地塊全部成功出讓，流拍率為4%外；首輪和三輪土拍流拍率均為0。從這一點上來看，無錫表現還是比較平穩(wěn)的，已經優(yōu)于國內大部分重點一二線城市，既沒有出現提前中止出讓，也沒有出現大規(guī)模的流拍。

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??房企拿地：品牌房企拿地積極性明顯下挫

??七成地塊為地方國企托底

??與前兩輪土拍房企積極報名、高溢價成交的情形不同，三輪集中土拍大部分地塊僅有一家房企報名參拍，這從20宗地塊中有17宗底價成交即可看出，即使是以往的高熱區(qū)域——濱湖區(qū)、梁溪區(qū)，也多僅有1宗地塊參拍。反觀二輪土拍，3宗濱湖地塊平均參拍房企數量高達40家，梁溪區(qū)虹橋新村東側A地塊（XDG-2021-30號）就有77家房企報名參拍，開拍前就已觸及最高限價直接轉為搖號，競拍熱度極高。

??另外，從參拍房企來看，三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中萬科、華潤、融創(chuàng)、招商、綠地等龍頭房企頻頻出手，首輪16宗土地基本被大型國企、央企包攬。

??二輪集中土拍中中海、龍湖、仁恒、大華、美的、華發(fā)、金融街、中梁、寶龍等規(guī)模品牌房企均積極參拍、并有所斬獲，只有少量土地被本地房企競得。

??三輪集中土拍中參拍的品牌房企中除仁恒之外，其余的大都銷聲匿跡，參拍的大都是無錫本地城投公司，比重高達七成之多，并且多以政企合作的形式開發(fā)。就以濱湖的5宗地為例，拿地的分別為濱湖城投（2宗）、城開實業(yè)（2宗）和山水慧谷（1宗），托底的意味比較強。

??地價變化：地價較前兩輪明顯下調

??盈利空間逐輪擴大

??由于第三輪集中土拍延續(xù)二輪土拍“限地價+搖號”的競拍規(guī)則，加之三輪土拍以底價成交為主，使得其實際成交地價控制在較低水平。如城南置業(yè)競得的XDG-2021-72號地塊，名義樓板價為15297元/平方米，由于初始配建高達25200平方米，使得可售住宅部分樓面價增至18389元/平方米，較二輪成交的XDG-2021-29號可售樓面價22370元/平方米下降了18%，拿地成本明顯降低。

       再對比成交地塊周邊在售新房成交價格來看，11宗純宅地（定銷房不計入）平均地房比為0.62，低于前兩輪平均地房比0.71和0.66，盈利空間有所提升。

??具體到各地塊來看，這11宗地塊除濱湖區(qū)84、75號地塊外，其余9宗地地房比都在0.7以下，盈利空間較為充裕，尤其是恒創(chuàng)競得的XDG-2021-74號地塊，可售樓面價僅有15800元/平方米，而周邊在售項目的均價高達30000元/平方米，地房比僅有0.53，房地差超過14200元/平方米，堪稱本輪土拍中全場“盈利最佳”。

??值得注意的是，本場土拍起拍價和成交樓板價最高的XDG-2021-64號地塊龍渚2號地塊地房比僅有0.63,房地差也超過了12000元/平方米，利潤空間也比較充裕。

??總體來看，在資金環(huán)境偏緊、房地產市場降溫的大背景之下，房企“躺平”的情緒仍在延續(xù)。無錫第三輪集中拍地的明顯降幅也在意料之中，但值得慶幸的是，與二輪重點城市大都出現中止出讓、流拍的情形不同，無錫本次掛牌的20宗宅地均成功出讓，顯示市場依然具備良好的韌性。究其原因，主要是由于本輪土拍無錫掛出的地塊質量較優(yōu)，低溢價之下本輪土拍成交的大部分地塊地價較前兩輪有明顯的下調，為房企預留了較為充足的利潤空間。

??結合近期政策環(huán)境來看，尤其是在房地產行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時間內還將延續(xù)。另外，從無錫、南京、蘇州及深圳等城市發(fā)布的第三輪出讓地塊信息來看，三輪拍地門檻較二輪大多有所放松，如南京降低拍地企業(yè)資質要求、蘇州降低保證金繳納門檻、深圳降低競自持（公共住房）上限、無錫出讓地塊中引入產業(yè)等要求也較上一輪有所減少等。由此可見，為了應對土地市場的降溫，將會有更多重點城市會進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，企業(yè)拿地積極性將會有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現象預計會有所改善。