[易居研究院]中國百城居住用地成交報告

??2020年2月3日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年中國百城居住用地交易年度報告》。報告認為，2019年全年，全國100個城市居住用地成交面積為62309萬平方米，同比增長6.2%。觀察2019年年初累計居住用地成交面積同比增速曲線，可以看出，全年形成了三個階段，其中1-7月份為升溫階段，8-11月份為降溫階段，而12月份繼續(xù)回暖?？偨Y(jié)來看，全年居住用地交易市場的波動，和住宅庫存面、土地市場政策、房企資金面、房企經(jīng)營目標(biāo)等都有較為密切的關(guān)系。

??觀察近9年數(shù)據(jù)，可以看出，中國百城居住用地市場呈現(xiàn)了三輪比較明顯的周期特征。其中第三輪周期為2018-2019年。2018年樓市政策面繼續(xù)收緊，同時三四線城市樓市也開始降溫，進而拖累了居住用地的交易，全年增速收窄至3.1%。2019年一二線城市土地交易市場略顯強勢，拉升了這條曲線，全年增速擴大至6.2%。2020年是否會延續(xù)這個趨勢，至少從目前來看，面臨很多阻力和不確定性。

??圖  近9年全國100城居住用地成交面積年度增速

??數(shù)據(jù)來源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

??報告對2020年1月中國百城居住用地的供應(yīng)情況進行分析。從土地供應(yīng)的規(guī)律和具體情況看，1月份供應(yīng)的土地往往會在2月份完成交易。換句話說，受新冠肺炎事件的沖擊和2月份嚴厲管控，2020年1月份的土地供應(yīng)明顯會受到影響。即便有部分土地在1月份已經(jīng)成交，其在2月份也難以進行開工或展開相關(guān)工作。

??統(tǒng)計顯示，2020年1月份全國100個城市中，至少有45個城市有明確供地計劃，即有土地公開掛牌等情況，此類城市后續(xù)需要防范新冠肺炎事件對土地市場的沖擊。另外從城市結(jié)構(gòu)上看，二線城市的供地規(guī)模較大，占比也比較高，比如在統(tǒng)計的32個二線城市中，有19個城市有明確的供地計劃。而部分三四線城市因為1月份的重心在于刺激返鄉(xiāng)置業(yè)需求，所以土地供應(yīng)節(jié)奏較慢、規(guī)模也不大，但土地市場的負面效應(yīng)會在2月份暴露出來。

??從具體城市來看，2020年1月，武漢和蘇州居住用地供應(yīng)規(guī)模較大，分別為358萬平方米和189萬平方米。武漢此次預(yù)計管控時間將長于全國其他城市，所以土地市場面臨的沖擊也會更大。而蘇州是此次新冠肺炎事件后首個出臺延遲復(fù)工政策的城市，類似土地供應(yīng)和交易計劃自然也會受到干擾。在統(tǒng)計表中，徐州成為居住用地供應(yīng)規(guī)模最大的三四線城市，其面臨的風(fēng)險也需要警惕。雖然本報告中的徐州城市口徑是包括相關(guān)縣城的，但即便剔除縣城數(shù)據(jù)，直接以市轄區(qū)口徑進行統(tǒng)計，徐州在2020年1月居住用地供應(yīng)規(guī)模也達到了103萬平方米，依然屬于供地規(guī)模較大的城市，相關(guān)風(fēng)險需要防范。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從土地市場的周期角度看，2019年中國百城居住用地交易市場正逐漸走出2018年的降溫通道，有微小復(fù)蘇的可能。但因為2020年1月份新冠肺炎事件，相關(guān)邏輯、分析和判斷需要做調(diào)整。至少從目前來看，“停售令”和“停工令”會導(dǎo)致房企資金面壓力增大，土地投資、交易和開工等會明顯受到影響。土地市場是否有調(diào)整，關(guān)鍵看2020年第一季度的疫情控制情況和宏觀經(jīng)濟政策，以及房企的銷售情況和投資意愿。目前基本上可以判斷，2020年第一季度，居住用地交易市場會比較冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取決于房企的資金狀況。若是資金狀況沒有明顯改善，那么居住用地交易市場的回暖會明顯滯后于住宅銷售市場。

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