[易居研究院]中國(guó)百城居住用地成交報(bào)告

??核心觀點(diǎn)：

??百城土地：前2月土地成交數(shù)據(jù)下跌兩成，呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。總體上看，一線城市表現(xiàn)相對(duì)不錯(cuò)，而二線城市下跌較為明顯，和土地推遲供應(yīng)、暫停競(jìng)拍等有關(guān)，其很大程度上也影響了全國(guó)百城的土地交易走勢(shì)。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)：3月份開始全國(guó)部分城市土拍市場(chǎng)開始活躍，交易市場(chǎng)略有升溫。類似土拍市場(chǎng)的小回暖，和地方政府重啟土拍交易、房企近期融資改善等有關(guān)。但由于房屋交易市場(chǎng)還沒有回暖，土地交易的走勢(shì)也面臨很多不確定性。

??一、百城成交

??1、成交量：交易市場(chǎng)關(guān)閉導(dǎo)致土拍降溫

??1-2月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為6542萬平方米，同比減少18.7%。受新冠肺炎疫情等影響，全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)活動(dòng)紛紛暫停，部分城市土拍市場(chǎng)也開始關(guān)閉，這使得土地交易受到影響，最終影響了前兩月的交易規(guī)模和同比增速。不過相對(duì)房屋交易市場(chǎng)，土拍市場(chǎng)開放得相對(duì)更早。若對(duì)比前兩月全國(guó)百城住宅交易面積43.5%的跌幅，土地交易的跌幅相對(duì)要小很多。另外，即便是在2月份，全國(guó)百城中，部分城市也依然出現(xiàn)了搶地的現(xiàn)象。

??二、城市分類

??1、一線城市：前兩月總體持平

??1-2月份，4個(gè)一線城市居住用地成交面積為577萬平方米，同比減少1.7%。從一線城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)看，前兩月的同比表現(xiàn)較好，沒有出現(xiàn)明顯的降溫。這和北京、上海等城市推出優(yōu)質(zhì)地塊有關(guān)。尤其是北京土拍市場(chǎng)開放得較早，其推出了一些不限價(jià)的地塊，客觀上吸引了房企積極拍地。部分資金實(shí)力雄厚的房企，能夠承受相對(duì)高的溢價(jià)率，進(jìn)而補(bǔ)充一線城市的土地儲(chǔ)備。

??2、二線城市：跌幅較為明顯

??1-2月份，32個(gè)二線城市居住用地成交面積為2893萬平方米，同比減少37.1%?？傮w上看，二線城市呈現(xiàn)了斷崖式下跌的現(xiàn)象，印證了土地市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)。受新冠肺炎疫情的影響，各地土地交易市場(chǎng)陸續(xù)關(guān)閉，原有的供地計(jì)劃也被打亂。不過從3月份的土拍市場(chǎng)看，包括蘇州、成都等城市土拍開始活躍，說明房企依然看好對(duì)此類城市的投資。

??3、三四線城市：雖有上升但難言會(huì)持續(xù)

??1-2月份，64個(gè)三四線城市居住用地成交面積為3072萬平方米，同比增長(zhǎng)7.4%。相比一二線城市，三四線城市土地交易表現(xiàn)相對(duì)不錯(cuò)。但也需要看到，這和三四線城市土地交易市場(chǎng)沒有完全關(guān)閉是有關(guān)的。后續(xù)最大的問題在于，如果三四線城市住宅的庫存壓力不減，那么房企拿地也會(huì)趨于保守。換而言之，其年初累計(jì)居住用地成交同比增速曲線依然有下行的可能。

??三、結(jié)論與趨勢(shì)

??從今年1-2月份的土地市場(chǎng)來看，確實(shí)呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)，其原因有很多。包括各地土地供應(yīng)的暫停、土拍市場(chǎng)的關(guān)閉等，都客觀上會(huì)限制土地的交易。另外，2月份房企的房屋銷售數(shù)據(jù)非常糟糕，積極促銷回籠資金是其經(jīng)營(yíng)的首要任務(wù)，相關(guān)拿地方面的動(dòng)作自然會(huì)趨于保守。

??不過我們認(rèn)為，3月份土地交易市場(chǎng)有反彈和小復(fù)蘇的可能。此類土地交易市場(chǎng)的復(fù)蘇，和很多因素有關(guān)。第一、近期房企融資的機(jī)會(huì)大增，資金面是有所改善的，這會(huì)影響房企的拿地。第二、各地土地供應(yīng)的質(zhì)量相對(duì)好，很多房企愿意拿地，其對(duì)于具體地塊的開發(fā)前景是看好的。第三、各地政府在土地供應(yīng)和交易上積極做好保障和服務(wù)，包括加大地塊推介、調(diào)整優(yōu)化地塊開發(fā)要求等，這使得房企拿地的顧慮減少。當(dāng)然，后續(xù)此類土拍市場(chǎng)是否可以持續(xù)回暖，關(guān)鍵要看房屋銷售市場(chǎng)。若房屋銷售市場(chǎng)短期內(nèi)難以走出低谷，那么土拍市場(chǎng)也會(huì)面臨各類阻力和壓力。

??附注：

??1、本報(bào)告定義，居住用地包括住宅用地和服務(wù)設(shè)施用地。其中住宅用地包括住宅建筑用地及其附屬道路、停車場(chǎng)、小游園等用地，而服務(wù)設(shè)施用地包括居住小區(qū)及小區(qū)級(jí)以下的幼托、文化、體育、商業(yè)、衛(wèi)生服務(wù)、養(yǎng)老助殘、公用設(shè)施用地，不包括中小學(xué)用地。在數(shù)據(jù)采集中，我們將純住宅用地和混合住宅用地等納入其中，包括了租賃住宅用地和涉及住宅的綜合用地，但不包括純商業(yè)辦公用地。本報(bào)告中居住用地交易面積是指建筑面積而非占地面積。

??2、100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分如下。4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、 深圳。32個(gè)二線城市：哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽、南寧、?？凇⒗ッ?、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個(gè)三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級(jí)別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

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