[克而瑞]土地周報：溢價率逼近20%，寧波誕生新“單價地王”

??2020年第26周，盡管適逢端午假期，但各城市的拍地?zé)崆椴⑽唇档?，本周重點城市土地市場成交規(guī)模在上周的基礎(chǔ)上進(jìn)一步上漲，地價也在杭州、福州、寧波等多個城市均有優(yōu)質(zhì)土地出讓帶動下環(huán)比上漲。大量優(yōu)質(zhì)土地的入市，促使本周重點城市成交溢價率環(huán)比上漲，整體溢價率逼近20%；同時，多個城市的區(qū)域或板塊住宅用地最高成交樓板價也被刷新，寧波更是誕生了全市新的“單價地王”。

??土地政策

???？趪?yán)禁商品宅地與其他產(chǎn)業(yè)用地捆綁供應(yīng)，規(guī)范土地供應(yīng)方式

??繼6月15日海南省委出臺措施嚴(yán)控房地產(chǎn)后，省會?？谝灿诒局馨l(fā)布了《關(guān)于規(guī)范自然資源和規(guī)劃管理的意見》，規(guī)范土地供應(yīng)。具體而言，嚴(yán)禁將商品住宅用地與其他產(chǎn)業(yè)項目用地捆綁或搭配供應(yīng)，嚴(yán)禁以項目招拍掛、協(xié)議出讓代替土地招拍掛實施土地供應(yīng)。

??土地成交

??成交規(guī)模月內(nèi)連續(xù)第三周上升，二線城市成為本周成交主力

??2020年第26周（6月22日-6月28日），重點城市土地市場成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)上漲。具體而言，重點城市本周成交建筑面積為1688萬平方米，環(huán)比微漲2%，和去年同期卻下滑了27%；由于杭州、福州、寧波等多個城市均有百億土拍，重點城市土地市場成交金額也在此影響下環(huán)比上漲9%增至1154億元，但同比跌幅也超2成；由于二線城市本周成交占比大幅增加，地價較高的東部城市也均有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓，帶動平均地價環(huán)比上漲7%，重點城市平均成交樓板價達(dá)到6841元/平方米，和去年同期相比也上漲了6%。

??各能級城市方面。一線城市本周成交量銳減至49萬平方米，僅廣州和上海各有2宗地成交；具體來看，廣州成交地塊分別位于南沙和天河，其中南沙區(qū)的舊改商住地由佳兆業(yè)底價競得，天河商地也是底價成交；上海成交兩宗地中有一宗是加油站用地，另一宗位于臨港新城的商住地則由萬達(dá)溢價10%摘得。二線城市本周表現(xiàn)亮眼，不僅成交規(guī)模突破1000萬平方米，杭州、福州、寧波等3個城市的成交金額也超過100億元，市場成交熱度再度上漲；聯(lián)系溢價率來看，寧波、福州、成都、南寧、南京等6個城市的溢價率超過20%，其中寧波更是出現(xiàn)了新的單價地王，福州多宗地最高限價成交，土拍熱度持續(xù)在高位。重點監(jiān)測的三四線城市中，無錫和東莞本周的成交金額也突破了100億，表現(xiàn)較為突出，其中無錫共成交了7宗地，6宗宅地均是溢價成交，由新城、彰泰、大發(fā)、美的、長城及文商旅分別競得；東莞共成交了5宗地，每宗地的溢價率都超過了20%，其中由前海控股拿下的兩宗塘廈地塊溢價率更是高達(dá)84%，可售樓面價接近2.5萬元/平方米，創(chuàng)下片區(qū)新高。

??市場熱度

       溢價率逼近20%，流拍率環(huán)比持平

??市場熱度方面，在杭州、寧波、福州、東莞等熱點城市本周有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓的影響下，本周重點城市的成交溢價率逼近20%，達(dá)到19.7%，環(huán)比上漲3個百分點。各能級城市表現(xiàn)各異：一線城市溢價率持續(xù)下滑，本周僅為2%，主要是由于廣州和上海出讓地塊條件均較為普通；二線城市中盡管杭州、寧波等熱點城市熱度較高，但成交主力仍是鄭州、重慶、青島這樣的低熱度城市，因此溢價率也環(huán)比小幅回落；重點三四線城市中，由于成交量靠前的城市如無錫、東莞熱度都不低，因此溢價率環(huán)比上周明顯上漲，高達(dá)25%，是整體溢價率上漲的主要動力。 土地流拍方面，隨著入市土地幅數(shù)的增多，流拍土地幅數(shù)也較上周有所增加，但從流拍率來看，本周重點城市的土地流拍率和上周基本持平，為8.7%，依舊保持在近一年的相對較低水平。

??市場熱度

??溢價率逼近20%，流拍率環(huán)比持平

??市場熱度方面，在杭州、寧波、福州、東莞等熱點城市本周有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓的影響下，本周重點城市的成交溢價率逼近20%，達(dá)到19.7%，環(huán)比上漲3個百分點。各能級城市表現(xiàn)各異：一線城市溢價率持續(xù)下滑，本周僅為2%，主要是由于廣州和上海出讓地塊條件均較為普通；二線城市中盡管杭州、寧波等熱點城市熱度較高，但成交主力仍是鄭州、重慶、青島這樣的低熱度城市，因此溢價率也環(huán)比小幅回落；重點三四線城市中，由于成交量靠前的城市如無錫、東莞熱度都不低，因此溢價率環(huán)比上周明顯上漲，高達(dá)25%，是整體溢價率上漲的主要動力。 土地流拍方面，隨著入市土地幅數(shù)的增多，流拍土地幅數(shù)也較上周有所增加，但從流拍率來看，本周重點城市的土地流拍率和上周基本持平，為8.7%，依舊保持在近一年的相對較低水平。

??單價榜也被杭州、寧波、福州三個城市包攬，其中寧波鄞州明樓地塊以32520元/平方米的樓板價摘得榜首。值得注意的是，該宗地不僅是本周成交樓板價最貴的宅地，也是寧波有史以來成交單價最貴的地塊。作為老江東核心的稀缺地塊，該宗地吸引了12家競拍主體，最終競拍輪次接近500輪，足以可見競爭之激烈。優(yōu)質(zhì)宅地出讓下，地價自然也隨之上漲，5宗地中有4宗地的成交樓板價較周邊此前成交同類型地塊的價格均是上漲的。唯一地價有所下調(diào)的是融創(chuàng)拿下的杭州申花商住地，不過該地塊由于商業(yè)占比超過5成，因此成交樓板價相對較低，宅地實際可售樓板價仍是上漲的。

??重點地塊點評

??鄞州明樓宅地刷新寧波成交樓面價最高紀(jì)錄

??地塊分析

??進(jìn)入6月，寧波的地市熱度在優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)入市的帶動下進(jìn)一步上升，每一次優(yōu)質(zhì)土地的出讓均能吸引到眾多房企參拍，于6月24日出讓的鄞州明樓地塊也不例外。從CRIC機(jī)構(gòu)反饋的競拍數(shù)據(jù)來看，該宗地吸引了12家競拍主體，在經(jīng)過495輪的激烈競拍后，才被綠城拿下，成交總價達(dá)28.82億元，溢價率為41.4%。 

??如此激烈的競拍也說明該地塊條件之優(yōu)越。從區(qū)位來看，宗地位于老江東核心區(qū)，周邊有眾多地標(biāo)式建筑，區(qū)位十分優(yōu)越。由于處于市中心，宗地周邊的交通、商業(yè)、教育等配套也十分完善：交通方面，地塊附近有1號線和3號線經(jīng)過，并且地塊旁還規(guī)劃有地鐵7號線，未來交通可看高一線；商業(yè)方面，地塊距離集盒廣場僅330米，2公里范圍內(nèi)還有老外灘、天一廣場等商圈，商業(yè)資源十分豐富；教育方面，地塊周邊有寧徐幼兒園、曙光小學(xué)、行知實驗小學(xué)、曙光中學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校。激烈的爭奪下，該宗地的成交樓板價也創(chuàng)下新高，最終成交樓板價達(dá)到32520元/平方米，已接近周邊二手房的掛牌均價，并且宗地上還設(shè)有39500元/平方米的毛坯銷售限價，盈利空間預(yù)計將會較窄。