[克而瑞]土地周報 | 成交量價環(huán)比齊漲（10.11-10.17）

??10月11日-10月17日，在北京、上海和杭州等城市有集中土拍的帶動下，本周重點監(jiān)測城市成交量價環(huán)比得以大幅上漲，溢價率也觸底回升。聚焦重點城市集中土拍來看，北京、上海和杭州的二輪集中土拍并未能逃離降溫，多數(shù)地塊成交也靠國企、央企托底，土拍熱度較首輪大幅下降。此外，寧波和鄭州也于本周發(fā)布了二輪集中供地信息，預計將于11月上中旬開拍。

??浙江出臺土地管理地方性法規(guī)

??杭州、合肥租賃住房用地占比不低于10%

??10月14日，《浙江省土地管理條例》出臺，是今年土地管理法條例修訂公布后出臺的首個土地管理地方性法規(guī)。《條例》提出化土地資源配置、提高土地利用效率，對布局不合理、利用效率低的土地要進行再開發(fā)、再利用。此外，各地發(fā)展租賃住房的節(jié)奏也在加快中，杭州、合肥表示將進一步提高租賃用地供應規(guī)模和占比，本年度計劃供應租賃住房面積原則上均不低于10%。

??土地供應

??寧波、鄭州公布二輪集中出讓地塊

??至此22城二輪集中供地公告均已出爐

??供應方面。假期之后，各地土地出讓節(jié)奏恢復，不僅寧波、鄭州等重點城市公布了二輪集中出讓地塊，徐州等22城之外的集中土拍城市也發(fā)布了下一輪集中出讓信息。在此影響下，本周供應建面環(huán)比大增，總供應建筑面積達1862萬平方米。重點城市集中供地方面，寧波和鄭州分別推出了46宗地和15宗地，其中多半為安置、租賃等保障住房用地，至此22城均已發(fā)布二輪集中供地信息；另外，在土拍規(guī)則方面，寧波和鄭州也與此前集中土拍城市一樣做出了調整，包括將溢價率上限降至15%、禁馬甲、以搖號確定最終競得人等常規(guī)調控手段。

??土地成交

??北上杭完成二輪集中出讓

??拉動成交規(guī)模大幅上漲

??成交方面，由于本周有北京、上海、杭州及西安集中土拍影響，重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模環(huán)比上漲。具體來看，重點監(jiān)測城市總成交建筑面積為1577萬平方米，同環(huán)比均大幅上漲；成交金額也隨之大增至1718億元；價格方面，由于主力成交城市北上杭地價較高影響，本周平均地價顯著上揚，成交樓板價達10893元/平方米，同環(huán)比漲幅均在一倍以上。

??各能級城市方面，因北上集中土拍影響，一線城市成交占比大幅提升，二線城市成交占比則回落至50%以下。具體來看，一線城市中，上海和北京是成交主力，分別集中成交了41幅和16幅地塊，均為二輪集中出讓宅地，總成交金額均突破了500億元。二線城市中，西安的成交量最高，總成交建面為327萬平方米，涉及32幅地塊；杭州、武漢和成都的成交量也超過了100萬平方米，其余城市的成交量相對較低。重點監(jiān)測的三四線城市本周成交量均不高，僅柳州的成交建面超過了50萬平方米，大多數(shù)城市的活躍度仍在低位。

??市場熱度

??溢價率延續(xù)低位運行

??北上杭二輪土拍也難逃降溫

??成交溢價方面。在北京、上海、杭州有多宗地溢價成交的帶動下，重點監(jiān)測城市的平均溢價率較上周有所回升，但仍在5%以下的低位。

??從重點城市集中土拍熱度來看，雖然北上杭均有多宗地溢價成交，但三城二輪集中土拍平均溢價率均未超過5%，觸頂成交比例亦較首輪明顯下降。不僅如此，北京、上海和杭州也發(fā)生了地塊臨期撤牌的現(xiàn)象。如北京原計劃出讓的43幅地中有26宗將被延期至下次集中出讓，實際流拍率超過六成，超過廣州成為本輪土拍中流拍率最高的城市；杭州亦不樂觀，10宗“競品質”地塊提前流拍，余下21宗地中又有7宗遭遇撤牌，流拍率已超過五成；上海也有7宗地臨期撤牌，最終僅有20宗地入市出讓。種種現(xiàn)象均說明了這些城市二輪土拍熱度大幅下降。

??周度TOP5

??北上成為兩榜入榜主力

??部分優(yōu)質地塊價格下跌

??繼武漢后，北京、上海和杭州等“風向標”城市也在節(jié)后開啟了二輪集中土拍。在此影響下，本周成交總價TOP5和單價TOP5門檻大幅提升，北京和上海也成為總價榜和單價榜入榜主力。

??和其他城市一樣，在信貸仍未放寬、房企現(xiàn)金流承壓的大環(huán)境下，臨時撤牌和延期出讓、國企、央企為競拍主力等現(xiàn)象也成為這些城市的“標配”。在此影響下，北上杭部分優(yōu)質用地的拿地成本也明顯降低。如本周成交單價最高的楊浦江浦社區(qū)純宅地，較去年周邊成交同類型宅地價格降幅超兩成，地價明顯下跌。

??重點地塊點評

??華潤、中鐵聯(lián)合體底價拿下大興西紅門地塊

??地塊分析：

??與其他城市一樣，北京第二輪集中土拍也以臨時中止為開端。原計劃供應的43宗地中，26幅地延期至第三批集中供地，只余17宗地出讓。最終，這17宗地全部順利成交，共攬金513億元，但平均溢價率僅為4.04%，進入競品質地塊更是僅有海淀區(qū)的2宗，土拍競爭熱度較首輪明顯下降。

??成交的17宗地中，總價最高的地塊為大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊，由華潤置地聯(lián)合中鐵置地以65.8億元的總價競得，成交樓板價為38420元/平方米，不過該地塊須配建1.78萬平方米的回購保障租賃住房，實際成交樓板價略高于4萬元/平方米。據(jù)地理位置來看，該地塊緊鄰南五環(huán)，距離4號線西紅門站和高米店北站均比較遠，公共交通出行較為不便。目前項目周邊住宅小區(qū)不多，配套資源較為一般，但能基本滿足生活、教育、醫(yī)療等需求。周邊樓市方面，項目周邊有兩個限競房項目在售，均價約在6.44萬/平方米，但受交通不便影響去化較為一般。不過，若后期規(guī)劃的19號線落地，項目附近的交通通達性將會大幅提升，未來去化也將受此利好。