[克而瑞]重慶第三輪土拍，迎來(lái)萬(wàn)科等品牌房企出手

??重慶第三輪集中供地于本周末悄然收?qǐng)?，整體以底價(jià)成交為主。

??重慶第三輪集中供地于本周末悄然收?qǐng)?，整體以底價(jià)成交為主，但相較于此前多城地方平臺(tái)公司托底，民企集體隱身，重慶第三輪土拍中吸引部分規(guī)模房企現(xiàn)身。其中中海以15%的最高溢價(jià)率搖號(hào)競(jìng)得一宗純住宅用地，華潤(rùn)和香港置地聯(lián)合體“預(yù)定”了重慶新一代高端消費(fèi)綜合體，讓這些地塊成為低迷地市中的亮點(diǎn)。

??第三輪集中供地“冷中有熱”

??中海拿下唯一搖號(hào)地塊

??重慶第三輪集中供地共推出28宗含宅用地，其中20宗以掛牌底價(jià)成交，3宗以拍賣(mài)方式成交，另外5宗遭遇流拍，總成交建面達(dá)403.3萬(wàn)平方米，總金額為275.7億元，整體溢價(jià)率僅有0.48%。

??中海9.7億元競(jìng)得唯一搖號(hào)宅地，持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)重慶核心城區(qū)

??本次重慶掛牌的28宗地塊中，僅有3宗地以拍賣(mài)形式成交。

??其中最受關(guān)注的當(dāng)屬中海競(jìng)得的江北區(qū)大石壩地塊，該地塊位于江北區(qū)和渝北區(qū)交界處，周邊三條地鐵線環(huán)繞（5號(hào)線、6號(hào)線及在建的4號(hào)線延伸段），已經(jīng)形成非常成熟的居住和配套環(huán)境，因此成為本次土拍中最熱門(mén)地塊，吸引了7家房企參拍。最終進(jìn)入搖號(hào)階段，中海以9.7億元總價(jià)、12426元/平方米樓板價(jià)以及15%的最高溢價(jià)率競(jìng)得。

??對(duì)于在重慶布局項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)、核心區(qū)域項(xiàng)目超過(guò)10個(gè)的中海而言，在重慶主城區(qū)持續(xù)補(bǔ)倉(cāng)有利于持續(xù)分?jǐn)偝杀?，且該地塊無(wú)商業(yè)、自持等配建要求，目前周邊新房售價(jià)約為2-2.5萬(wàn)元/平方米，盈利難度不大。值得一提的是，這是中海今年在重慶集中供地中斬獲的第4宗純宅地，深耕重慶戰(zhàn)略意圖明顯。

??除中海地塊以外，本次另外2宗拍賣(mài)地塊分別由香港置地和信達(dá)競(jìng)得，但競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，接近底價(jià)成交。

??與第二輪相比品牌房企重歸土地市場(chǎng)，萬(wàn)科、金茂皆有拿地

??重慶本次土拍中，由本土政府平臺(tái)托底的現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)，品牌房企、民企重歸土地市場(chǎng)拿地。

??除華潤(rùn)、中海、金茂等規(guī)模房企以外，許久未在集中供地現(xiàn)身的萬(wàn)科也現(xiàn)身拿地，此外信達(dá)、香港置地、成都萬(wàn)華等民企也有所斬獲。

??對(duì)比拿地幅數(shù)和拿地金額來(lái)看，本地平臺(tái)公司雖拿地?cái)?shù)量更多，但總價(jià)不及品牌房企和民企：

??高新城建和頤天康養(yǎng)各自拿下3宗地塊，交投開(kāi)、華盈建設(shè)也各拿下2宗地塊，而所有的品牌房企和民企拿地均只有1宗（除了香港置地以外）；

??不難看出，品牌房企拿走了更多的高價(jià)地塊，國(guó)瑞拿下本次土拍總價(jià)最高地塊，總價(jià)達(dá)到40億元，萬(wàn)華、華潤(rùn)+香港置地聯(lián)合體成交地塊總價(jià)也都在30億元以上。

??值得一提的是，華潤(rùn)和香港置地以聯(lián)合體的形式競(jìng)得的觀音橋商住用地，住宅占比僅有42%，商業(yè)占比58%。從地塊的出讓要求來(lái)看，該地塊基本屬于定向出讓地塊，要求競(jìng)得人有全資運(yùn)營(yíng)10萬(wàn)平方米以上大體量商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，且時(shí)間不短于15年，還需要與四大奢侈品集團(tuán)合作。不難看出，該地塊將打造重慶新一代地標(biāo)性的高端消費(fèi)綜合體。

??競(jìng)拍規(guī)則微調(diào)帶動(dòng)第三輪土拍小幅回溫

??全年土地成交建面同比降近三成

??回顧三次集中供地的成交情況，重慶集中供地共計(jì)成交了超過(guò)1200萬(wàn)平方米的含宅地塊（僅統(tǒng)計(jì)主城9區(qū)含可售住宅的地塊），加上年初未實(shí)施集中供地時(shí)成交的含宅地塊，全年共計(jì)成交含宅地塊1390萬(wàn)平方米，同比下降26.33%。但重慶一向土地供應(yīng)量處于高位，且近三年商品住宅成交建面也持續(xù)下行，供求關(guān)系依然平穩(wěn)。

??渝北區(qū)、沙坪壩區(qū)供應(yīng)量最高，渝中區(qū)已連續(xù)4年無(wú)宅地

??分區(qū)域來(lái)看，重慶三輪集中供地后，成交體量最高的當(dāng)屬渝北區(qū)和沙坪壩區(qū)，成交建面分別超過(guò)300萬(wàn)平方米和200萬(wàn)平方米，同時(shí)渝北區(qū)也是今年重慶商品住宅成交量最高的區(qū)域；

??其次北碚區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)和南岸區(qū)成交體量均在100-200萬(wàn)平方米，巴南區(qū)和江北區(qū)成交體量不超過(guò)百萬(wàn)平方米，而最為中心的渝中區(qū)自2018年以來(lái)就沒(méi)有含宅地塊出讓。

??自持、配建要求降低，土拍活躍度小幅回溫

??三輪土拍熱度走勢(shì)方面，重慶也與大多數(shù)城市一樣，首輪市場(chǎng)高熱，尤其在重慶第一輪沒(méi)有限地價(jià)的情況下，整體溢價(jià)率高達(dá)43%，且沒(méi)有土地流拍，成交規(guī)模也在三輪中位列第一；第二輪重慶也隨大流進(jìn)行了土拍政策的調(diào)整，出現(xiàn)了大量高比例自持地塊，土拍熱度降至冰點(diǎn)，接近一半的地塊遭到流拍；第三輪土地市場(chǎng)活躍度小幅回升，高自持的地塊有所減少，品牌房企、民企重新現(xiàn)身，更是出讓了需要搖號(hào)成交的地塊。

??第三輪土拍熱度的小幅回溫，一方面是由于地塊配建、自持比例的適當(dāng)下調(diào)，另一方面也說(shuō)明在當(dāng)前政策風(fēng)口有所放寬的情況下，部分房企已經(jīng)開(kāi)始重啟投資，并且也體現(xiàn)了對(duì)重慶市場(chǎng)的較高認(rèn)可度。