[克而瑞]成交規(guī)模仍在歷史低位，六城首拍地塊冷熱分化顯著（2022年3月）

??由此來看，目前熱點(diǎn)優(yōu)質(zhì)板塊的拿地機(jī)會已經(jīng)得到了市場認(rèn)可，但行業(yè)整體仍處于相對敏感的信心重建期，中央的維穩(wěn)信號仍需進(jìn)一步向地方落實(shí)。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??3月份，迎來了年內(nèi)集中供地的首批供應(yīng)及成交小高潮，全國土地市場供求雙側(cè)環(huán)比回升，不過同比依舊大幅下滑。尤其是成交規(guī)模方面，本月還不足1億平方米，顯著不及往期水平。

??市場熱度方面，在熱點(diǎn)城市合肥、廈門首輪集中土拍回暖的帶動下，平均溢價率環(huán)比略有回升，但結(jié)合實(shí)際土拍表現(xiàn)來看，城市間及城市內(nèi)部板塊的冷熱分化依舊明顯，熱點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)用地數(shù)十家房企爭奪，庫存壓力較大的遠(yuǎn)郊地塊或條件較為苛刻的地塊則基本依賴本地國企托底或遭遇流拍。

??市場走勢

??重點(diǎn)城市密集掛牌帶動供應(yīng)規(guī)模大漲
但成交規(guī)模仍處較低水平

??供應(yīng)方面。重點(diǎn)城市迎來掛牌高峰期，包括深圳、廣州在內(nèi)的14個重點(diǎn)城市在月內(nèi)發(fā)布了首輪集中供地公告，3月份土地市場供應(yīng)量較上月大幅增加。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積達(dá)14078萬平方米，環(huán)比大漲115%，但同比下降了29%。重點(diǎn)城市集中供地方面，先后有廈門、武漢、成都、重慶、長沙、杭州、南京、寧波、天津、蘇州、濟(jì)南、無錫、深圳和廣州等14個城市發(fā)布首批集中出讓公告，不過除杭州、成都、長沙、天津等個別城市外，大部分城市的供應(yīng)量都在300萬平方米以下。對比去年首批次供應(yīng)規(guī)模來看，僅深圳供應(yīng)量略超出去年同期，8宗地總建面達(dá)108萬平方米，其余城市供應(yīng)量均較去年首批次縮減。

??成交方面。盡管有六個城市在本月完成了首輪集中土拍，但大部分城市成交規(guī)模不足100萬平方米，因此并未能有效助力全國土地市場成交規(guī)模上漲，3月成交量較去年同期仍有較大差距。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積達(dá)6463萬平方米，受上月低基數(shù)的影響，環(huán)比大增55%，但同比下降60%。各能級城市中，僅一線城市因在月末開拍的上海推遲集中出讓、本月成交規(guī)模環(huán)比下降，二三線城市的成交規(guī)模均呈環(huán)比上漲趨勢，尤其是二線城市，在六城集中土拍的帶動下，成交規(guī)模環(huán)比大增177%。

??價格方面。因集中供地潮來臨，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)力度明顯增加，本月平均地價突破3000元/平方米。各能級城市中，一線城市本月平均地價達(dá)18818元/平方米，環(huán)比不及上月，但同比上漲了62%；二三線城市本月成交均價環(huán)比均呈上漲趨勢，尤其是二線城市，本月成交均價達(dá)6525元/平方米，是去年下半年以來的最高點(diǎn)。

??市場熱度

??六城首拍均現(xiàn)冷熱分化
致溢價率、流拍率雙雙環(huán)比上行

??市場熱度方面。在合肥、廈門、重慶等城市首輪集中土拍明顯回暖的帶動下，平均溢價率微升至4.5%，連續(xù)四月環(huán)比微漲。

??各能級城市表現(xiàn)略有差異，除一線城市因成交地塊均為商辦或舊改用地，溢價率降至零點(diǎn)外，二、三線城市溢價率環(huán)比均上漲。具體來看，合肥、廈門、福州、青島、重慶、武漢等六個二線城市中，合肥、廈門、重慶等溢價率水平較去年第三輪均明顯好轉(zhuǎn)，尤其是合肥，成交的24宗地中15宗進(jìn)入競品質(zhì)階段，比例超過60%，其中濱湖區(qū)數(shù)宗優(yōu)質(zhì)地塊更是吸引了二十余家房企爭奪，優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，使得二線城市溢價率環(huán)比上月上升1.9個百分點(diǎn)，增至5.6%，在三個能級中熱度居首；三四線城市溢價率也略有上漲，平均溢價率增至4.3%。

??土地流拍方面。以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，供應(yīng)增加之下，流拍現(xiàn)象較上月有所加劇，流拍率增至18%。結(jié)合流拍地塊所在城市來看，除了流拍常客三四線郊縣外，本月集中土拍的城市也有多宗地遭遇流拍。盡管在降低優(yōu)質(zhì)地塊出讓門檻、提升住宅限價等調(diào)整下，廈門、合肥等城市首拍回溫明顯，出現(xiàn)了多宗地觸頂成交的火熱局面，但對于區(qū)位較為偏僻、周邊庫存較大的地塊而言，仍難成功出讓，如合肥、福州此次分別有8幅地和6幅地遭遇撤牌或流拍，首批次流拍率分別高達(dá)25%和33%。

??重點(diǎn)地塊

??降門檻下廈門首拍回溫
年內(nèi)第一宗總價超百億地塊成交

??3月，先后有福州、合肥、廈門、青島、重慶和武漢等6個城市完成了22年首輪集中土拍，上海和成都則開啟了首拍。對比去年第三批次集中土拍表現(xiàn)來看，廈門、合肥、重慶回溫最為明顯，首拍溢價率均在5%以上。尤其是廈門，通過加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、降低起拍價等方式，首拍明顯回暖，島內(nèi)地塊基本均為溢價成交，島外亦出現(xiàn)了觸頂搖號的火熱局面，流拍現(xiàn)象也較去年第三批次大幅好轉(zhuǎn)。

??在成交地塊中，值得一提的還有上海黃浦濱江商辦用地。據(jù)地理位置來看，宗地位于董家渡區(qū)域，毗鄰綠地外灘中心，擁有一線江景，區(qū)位極其優(yōu)越；同時地塊還是董家渡區(qū)域最后一宗大型商辦綜合體地塊，價值也十分高。如此優(yōu)越的地理條件，該地塊的出讓條件也十分嚴(yán)苛，最終由本地國企聯(lián)合競得，成交總價為135.04億元，是年內(nèi)至今成交的唯一總價超過百億地塊。

??總結(jié)，與上月判斷一致，受國內(nèi)疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)波動影響，3月份土地市場成交仍處于歷史低位，其中上海更是推遲了首輪土拍時間。土拍熱度方面雖然合肥、廈門等部分城市出現(xiàn)回升，但具體到城市內(nèi)部來看依舊冷熱分化，如合肥新站區(qū)6幅地塊全部流標(biāo)，并導(dǎo)致周邊新房市場熱度進(jìn)一步下滑。

??由此來看，目前熱點(diǎn)優(yōu)質(zhì)板塊的拿地機(jī)會已經(jīng)得到了市場認(rèn)可，但行業(yè)整體仍處于相對敏感的信心重建期，中央的維穩(wěn)信號仍需進(jìn)一步向地方落實(shí)。對于即將在4月下旬開啟首輪土拍的眾多城市而言，若想要集中土拍達(dá)到穩(wěn)定和提振市場信心的作用，還是需要更多實(shí)質(zhì)性地方利好政策的引導(dǎo)。