??“加快發(fā)展保障性租賃住房”是黨中央、國(guó)務(wù)院為緩解新市民、新青年住房困難作出的重要決策部署，也是“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。

??近期，多地發(fā)布保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定或運(yùn)營(yíng)管理辦法，對(duì)保障性租賃住房建設(shè)或改造質(zhì)量等準(zhǔn)入條件進(jìn)行明確。

??2022年保租房將迎來(lái)240萬(wàn)套大爆發(fā)，大批保租房項(xiàng)目將進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，保障性租賃住房政策也在加速落實(shí)。由于保障性租賃住房的保障屬性，必須讓保障性住房變得可負(fù)擔(dān)，讓新市民、青年人獲得高性?xún)r(jià)比的租賃住房，低租金成了保障性租賃住房的一個(gè)顯著特點(diǎn)。各地對(duì)保障性租賃住房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則也成為了社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)。

??屢迎政策利好

??保障性租賃住房供給不斷擴(kuò)大

??2022年初，支持保租房發(fā)展政策暖風(fēng)不斷。2022年2月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，鼓勵(lì)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托公司等加大保障性租賃住房金融支持力度。

??政策護(hù)航下，各城市紛紛制定“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)。除住建部重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市外，部分省份還增加了重點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房的地市，全國(guó)目前已有超60個(gè)城市被納入，估算“十四五”期間全國(guó)新增保障性租賃住房將在800萬(wàn)～900萬(wàn)套之間。

表：部分省市“十四五”時(shí)期新增保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)（萬(wàn)套/間）

??02

??保租房項(xiàng)目認(rèn)定與管理辦法發(fā)布

??“十四五”目標(biāo)保質(zhì)保量完成

??當(dāng)前租賃住房數(shù)量目標(biāo)已基本確定，2021年多地超額完成年度供應(yīng)計(jì)劃，2022年各地將加速推進(jìn)保障性租賃住房供應(yīng)，住建部表示全年將建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套(間)。

??為加快保租房籌建進(jìn)度和規(guī)范保租房市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，上海、廣州、南京、青島等城市陸續(xù)發(fā)布保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法與管理辦法，明確保障性租賃住房項(xiàng)目準(zhǔn)入條件、運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、退出規(guī)則以及審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)等，構(gòu)建聯(lián)合審查、快速審批的工作機(jī)制，確保“十四五”保障性租賃住房目標(biāo)按時(shí)保質(zhì)保量完成。

表：保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定與運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)政策

??保障性租賃住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)主要包括面積標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)期限等，各城市結(jié)合本地住房供需結(jié)構(gòu)，在準(zhǔn)入條件上有細(xì)微差異，但整體上差異不大。

??面積標(biāo)準(zhǔn)：建筑面積以不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，以宿舍形式建設(shè)的保障性租賃住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)在20-45平方米。

??租金標(biāo)準(zhǔn)：租金接受政府指導(dǎo)，整體上按照租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金執(zhí)行，年度租金漲幅不超過(guò)5%。

??對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)：關(guān)于保障性租賃住房準(zhǔn)入對(duì)象上各城市存在較大差異，具體可以分為本市社保+無(wú)房、本市無(wú)房、城區(qū)無(wú)房、一定區(qū)域內(nèi)無(wú)房、符合住房困難標(biāo)準(zhǔn)五大類(lèi)。

表：部分城市保障性租賃住房準(zhǔn)入對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)

??規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)：多地表明保障性租賃住房應(yīng)為集中式租賃住房，房源規(guī)模原則上不少于10套、30套、50套（間），各地不同。

??建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：保障性租賃住房納入工程質(zhì)量安全監(jiān)管，對(duì)質(zhì)量結(jié)構(gòu)安全、消防安全等進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。保障性租賃住房建設(shè)應(yīng)符合集中式租賃住房建設(shè)使用標(biāo)準(zhǔn)，要提供簡(jiǎn)約、環(huán)保的基本裝修，具備入住條件。

??運(yùn)營(yíng)期限：市場(chǎng)化長(zhǎng)租企業(yè)是參與籌建保障性租賃住房的重要主體，保租房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期限是企業(yè)比較關(guān)注的問(wèn)題，目前已有地市作出明確規(guī)定，消除參與企業(yè)的擔(dān)憂。

??退出標(biāo)準(zhǔn)：多地規(guī)定有以下情況將撤銷(xiāo)保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，撤銷(xiāo)后項(xiàng)目將不再享受保障性租賃住房的相關(guān)支持政策，建設(shè)單位或運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)退回已減免的規(guī)費(fèi)和已領(lǐng)取的補(bǔ)貼。（1）上市銷(xiāo)售或變相銷(xiāo)售保障性租賃住房的；（2）對(duì)于不符合標(biāo)準(zhǔn)的，拒絕整改或限期整改后仍達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的；（3）運(yùn)營(yíng)期限未達(dá)到規(guī)定年限，因破產(chǎn)清算、征收拆遷等其他原因確需退出的。

??03

??保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定加速

??納管項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)

??1、聯(lián)合審查、集中認(rèn)定，加速發(fā)放保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)

??為加快落實(shí)保障性租賃住房籌建工作，多地紛紛成立保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立部門(mén)聯(lián)審機(jī)制，召開(kāi)保障性租賃住房聯(lián)合審查會(huì)議，對(duì)申請(qǐng)保障性租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行集中研究討論。2021年底至今，多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布完成了本市首批保障性租賃住房項(xiàng)目集中認(rèn)定工作，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，13個(gè)地市發(fā)布已認(rèn)定的保障性租賃住房房源超32萬(wàn)套（間）。2022年保租房將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)，保租房項(xiàng)目認(rèn)定工作也將加速推進(jìn)。

表：部分城市公布的保障性租賃住房認(rèn)定房源量

??2、多渠道籌集保租房房源，人才公寓成為首批重點(diǎn)納管項(xiàng)目

??各城市為如期完成十四五保障性租賃住房目標(biāo)，提出切實(shí)可行的多元化籌集路徑，可以利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋（包含非居住和居?。┑?，采取新建、非住宅改建、存量盤(pán)活等多種方式、多渠道籌集房源，幫助新市民、青年人等群體緩解階段性住房困難。

??從目前各地公布的納管項(xiàng)目來(lái)看，人才公寓和企事業(yè)單位員工住房成為各地首批保障性租賃住房重點(diǎn)納管項(xiàng)目。上海市除將企事業(yè)單位自建租賃住房納管為保障性租賃住房，地方政府還通過(guò)與長(zhǎng)租企業(yè)合作、納管市場(chǎng)上優(yōu)秀的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。如輕松寓新金橋店憑借扎實(shí)的產(chǎn)品與優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)已被上海金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)納管，作為金橋管委會(huì)及金橋人才中心審批通過(guò)的納管公寓，將給予注冊(cè)地及稅管地都在金橋的企業(yè)1000元/人/月（至多領(lǐng)取兩年）的住宿補(bǔ)貼。

表：部分城市公布的保障性租賃住房納管項(xiàng)目

??04

??大部分城市租金接受政府指導(dǎo)

??各地明確程度和折扣力度做法不一

??2021年7月初國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。隨后各地方政府在發(fā)布的保障性租賃住房實(shí)施意見(jiàn)或征求意見(jiàn)稿中紛紛將“低租金”這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步細(xì)化和明確。

??目前上海、北京、杭州、南京、廈門(mén)、西安等50多個(gè)省市已經(jīng)發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施的政策文件，克而瑞租售在整理中發(fā)現(xiàn)，大部分城市均明確保租房租金接受政府指導(dǎo)，租金標(biāo)準(zhǔn)按低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金執(zhí)行，年度租金漲幅不超過(guò)5%。但具體到各省市租金標(biāo)準(zhǔn)仍存在較大差異，根據(jù)對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)的明確程度和折扣力度可以分為四個(gè)層次：

??（1）僅明確保租房租金接受政府指導(dǎo)。如廣州省要求地市建立保障性租賃住房租金定價(jià)與監(jiān)控機(jī)制，對(duì)保租房項(xiàng)目租金實(shí)施監(jiān)控指導(dǎo)，定期公開(kāi)周邊市場(chǎng)租金參考價(jià)。并未明確指出保租房租金要低于市場(chǎng)租賃住房租金。

??（2）明確保租房租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租賃租金。浙江省、山東省、河北省、江蘇省、湖南省、河南省、江西省、福建省、云南省，以及廈門(mén)市、贛州市、杭州市、石家莊市、邯鄲市、天津市、東莞市、太原市、洛陽(yáng)市等省市沿用國(guó)辦22號(hào)文表述，即“租金標(biāo)準(zhǔn)按低于同地段同品質(zhì)的市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金執(zhí)行”。

??（3）明確保租房租金不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金的95%或90%。海南省、安徽省、吉林省，以及南昌市、南京市、西安市、長(zhǎng)春市、南寧市等省市將租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步量化，數(shù)值區(qū)間大致低于市場(chǎng)價(jià)的5%~10%。

??（4）明確保租房租金不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房評(píng)估租金的80%或85%。武漢市、嘉興市、蘭州市、青島市將租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步降低，租金大致低于市場(chǎng)價(jià)的15%-20%。

表格：部分城市保障性租賃住房租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

??具體來(lái)看，出租金標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)定價(jià)的兩大顯著特點(diǎn)：一是政府、國(guó)有企事業(yè)單位投資籌建的保障性租賃住房，租金標(biāo)準(zhǔn)更低；二是面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租金價(jià)格可更低。

??中央支持大力發(fā)展保障性租賃住房，但保租房政策不會(huì)一刀切，而是強(qiáng)調(diào)因城施策。各地對(duì)于保障性租賃住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，特別是對(duì)于產(chǎn)品規(guī)劃、租金水平的控制，會(huì)是根據(jù)城市特點(diǎn)，因地制宜。

??“十四五”時(shí)期保障性租賃住房將大規(guī)模爆發(fā)，數(shù)字目標(biāo)確定之后，各地加速出臺(tái)相關(guān)配套支持政策，多地出臺(tái)的保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法與運(yùn)營(yíng)管理辦法，不僅能夠加速保障性租賃住房的籌建進(jìn)度，而且能夠保證保租房產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)范相關(guān)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)行為，促進(jìn)保障性租賃住房市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)前保障性租賃住房定價(jià)機(jī)制還有待完善，保障性租賃住房租金應(yīng)綜合考慮承租對(duì)象經(jīng)濟(jì)承受能力、項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本、物價(jià)變動(dòng)水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等因素確定。