[克而瑞]多城土拍拉動(dòng)成交規(guī)模上漲，溢價(jià)、流拍指標(biāo)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)（6.27-7.3）

??2022年第27周

??6月27日-7月3日，因疫情影響而推遲的土地掛牌與出讓活動(dòng)逐步恢復(fù)，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的供應(yīng)與成交規(guī)模均較上周出現(xiàn)上漲。供應(yīng)方面，上海、天津、濟(jì)南等城市于本周相繼掛出了次輪土拍地塊，將于7月底、8月初進(jìn)行出讓。成交方面，本周迎來(lái)杭州、武漢及寧波三城次輪集中土拍。在此影響下，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模進(jìn)一步上行，市場(chǎng)熱度也在杭州、寧波有多宗優(yōu)質(zhì)土地溢價(jià)成交的影響下環(huán)比上升。

??土地政策

??寧波調(diào)整住宅全裝修標(biāo)準(zhǔn)
拉升次輪出讓項(xiàng)目利潤(rùn)空間

??6月27日，寧波市發(fā)布了新建住宅全裝修政策。政策提及，全裝項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)為“不高于毛坯備案價(jià)的15%，且須在1500-6000元/㎡之間”，且不在實(shí)行“裝修升級(jí)包”，現(xiàn)房銷售項(xiàng)目、“定品質(zhì)”項(xiàng)目等根據(jù)實(shí)際確定裝修價(jià)格。相比于此前“1500-2000元/㎡”的標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)將住宅精裝限價(jià)進(jìn)一步拉高，項(xiàng)目利潤(rùn)空間也因此提升。值得一提的是，該政策出臺(tái)次日便為寧波第二輪集中土拍日，此政策也變相提振了房企拿地的積極性。

??土地供應(yīng)

??上海、濟(jì)南、天津推出次輪供地
本周供應(yīng)量因此環(huán)比大增

??供應(yīng)方面。月末，集中供地城市相繼推出次輪地塊，上海、濟(jì)南、天津、徐州等多個(gè)城市均掛出了第二輪集中供應(yīng)地塊。在此影響下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的供應(yīng)建面環(huán)比大增。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總建筑面積為1770萬(wàn)平方米，同環(huán)比均呈大增趨勢(shì)。22城集中供地方面，上海、濟(jì)南和天津均推出了第二輪集中出讓地塊。其中上海的供應(yīng)面積最大，達(dá)235萬(wàn)平方米，涉及34宗宅地，其中2宗為城改地塊，32宗為商品住宅用地，長(zhǎng)寧新涇、靜安、普陀、楊浦、浦東唐鎮(zhèn)、川沙等板塊均有土地出讓。值得一提的是，上海次輪供地規(guī)則仍延續(xù)首輪掛牌出讓方式，中小房企進(jìn)入上海拿地機(jī)會(huì)增加。而首輪低熱的天津和濟(jì)南次輪供地量則較首輪明顯收縮，供應(yīng)量分別為150萬(wàn)平方米和134萬(wàn)平方米。

??土地成交

??次輪集中土拍潮延續(xù)
成交量延續(xù)環(huán)比上漲趨勢(shì)

??成交方面。在首輪集中出讓正式收官后，22城次輪集中供地潮接踵而至，武漢、寧波、杭州等城市均在本周完成了次輪出讓。受此影響，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交規(guī)模環(huán)比上周進(jìn)一步上漲，總成交建筑面積達(dá)1642萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲31%，同比則受去年基數(shù)較低影響也增長(zhǎng)了11%。由于杭州、武漢等城市有多宗優(yōu)質(zhì)地塊成交，成交金額環(huán)比上周大漲56%至1366億元，平均樓板價(jià)也因此上升至8320元/平方米，環(huán)同比分別上漲19%和52%。

??各能級(jí)城市成交面積均環(huán)比上漲，尤其是二線城市，本周成交建面超過(guò)1000萬(wàn)平方米，創(chuàng)下年內(nèi)新高。聚焦到城市來(lái)看。本周成交量最高的城市是杭州，共成交45宗地，總成交建面為344萬(wàn)平方米；其次是寧波，成交建面為204萬(wàn)平方米，涉及21宗地。此外，西安、武漢及合肥的成交量也超過(guò)了100萬(wàn)平方米。三四線城市中，進(jìn)行二輪集中土拍的金華成交面積最大，總建面達(dá)111萬(wàn)平方米，其中涉及二輪土拍的共13宗，總建面約105萬(wàn)平方米，溫州、紹興等城市的成交面積也超過(guò)了50萬(wàn)平方米。

??市場(chǎng)熱度

??土拍門(mén)檻進(jìn)一步放松等因素影響下
溢價(jià)、流拍等熱度指標(biāo)進(jìn)一步轉(zhuǎn)好

??市場(chǎng)熱度方面。由于杭州、寧波均有熱點(diǎn)地塊高溢價(jià)成交，加之合肥次輪競(jìng)品質(zhì)地塊于本周出結(jié)果，因而重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率環(huán)比上周上漲1.4個(gè)百分點(diǎn)至5.3%。各能級(jí)城市方面，一線城市因成交地塊均為商辦用地、溢價(jià)率依然為零；二線城市在杭州、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市的帶動(dòng)下溢價(jià)率上升至6%，三四線城市溢價(jià)率水平則環(huán)比走低，回落至3.1%。

??土地流拍方面。我們注意到，次輪集中供地以來(lái)，各城市的供地門(mén)檻大多進(jìn)一步降低，供地結(jié)構(gòu)也更偏向購(gòu)房者更青睞的、配套完善的主城區(qū)。在此影響下，重點(diǎn)城市的流拍率持續(xù)走低，本周更是降至5.9%的低位，環(huán)比下降近3個(gè)百分點(diǎn)。

??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)用地入市比例仍在高位
杭州、寧波、武漢次輪土拍熱度不一

??本周，武漢、寧波和杭州相繼完成了年內(nèi)第二輪集中土拍。由于三城均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓，尤其是武漢，次輪供地質(zhì)量較首輪進(jìn)一步提升，推出了如硚口區(qū)漢正街宅地、江岸區(qū)百步亭地塊等諸多優(yōu)質(zhì)用地，因而成為本周總價(jià)榜入榜主力城市。

??橫向?qū)Ρ热峭僚臒岫龋梢钥闯龊贾荽屋喭僚臒岫茸罡撸?5宗地全部順利出讓，其中四堡七堡、東新單元等地塊更是吸引了多家房企爭(zhēng)奪，最終或以高溢價(jià)成交、或觸及中止價(jià)成交。寧波因次輪供地質(zhì)量下滑等因素影響，次輪土拍熱度平平。武漢的競(jìng)拍熱度則仍在低位，僅1宗地熔斷成交，其余地塊則仍多依靠本地平臺(tái)公司托底。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??濱江成功斬獲錢(qián)江新城二期“寶地”

??地塊分析：

??6月底，杭州也迎來(lái)了第二輪集中土拍。盡管供地質(zhì)量較首批次有所下滑，但45宗供應(yīng)地塊仍全部成交，其中12宗地觸及中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段，熱度較其它已完成次輪集中土拍的城市仍處于較高水平。

??在本場(chǎng)土拍中，最受關(guān)注的仍當(dāng)屬錢(qián)江新城2.0板塊的四堡七堡JG1405-41、42地塊。據(jù)地理位置來(lái)看，項(xiàng)目擁有一線臨江優(yōu)勢(shì)，地理位置極為優(yōu)越，周邊配套也相對(duì)完善：一方面，地塊臨近地鐵9號(hào)線紅普南路站及之江南路主干道，交通出行十分便捷；另一方面，地塊周邊1公里內(nèi)中小學(xué)及幼兒園均一應(yīng)俱全，教育設(shè)施也十分完善。周邊樓市方面，由于錢(qián)江新城2.0板塊正在逐步開(kāi)發(fā)，近期有多宗土地出讓，潛在供應(yīng)量較多；不過(guò)，由于該板塊一二手房倒掛空間較大，因而一直是杭州置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，新建商品住宅基本一開(kāi)即磬，去化壓力較輕。加之，杭州近期出讓地塊高比例配建要求明顯減少，拿地成本位于較低水平，項(xiàng)目利潤(rùn)空間較為可觀。因此，地塊也吸引了多家房企競(jìng)拍，最終由濱江以61.93億元的總價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)為37590元/平方米。