??“2022年上半年已結(jié)束，房地產(chǎn)市場下行壓力巨大。

??“剛需買不起，改善在觀望”成為上半年需求端的主要特征。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-6月，重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積同比仍然下降47%，近乎腰斬。

??好的消息是，6月市場出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，多個(gè)城市已率先回溫。

??6月，重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比增長48%，而且，單月和累計(jì)同比降幅正在持續(xù)收窄。

??北上深再一次展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性，環(huán)比漲幅均在50%以上，其中受疫情影響最大的上海，環(huán)比漲幅最高；蘇州、杭州、南京等城市迎來了輪動復(fù)蘇行情，環(huán)比漲幅都在20%以上。

??二手房復(fù)蘇進(jìn)程似乎快于新房，重點(diǎn)8城中有6城成交規(guī)模環(huán)比上漲，杭州、蘇州環(huán)比漲幅均超50%。

??市場復(fù)蘇有兩個(gè)方面原因，一個(gè)是供應(yīng)放量，二是政策利好疊加效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

??但是，復(fù)蘇只是相對概念，市場行情還遠(yuǎn)未達(dá)到去年同期水平?！?/p>

??多數(shù)城市在6月迎來了正向增長，這也給下行壓力之下的樓市注入一絲信心。

??CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)30城中，有21個(gè)城市新房成交環(huán)比上升，而5月時(shí)環(huán)比正增長的城市只有16個(gè)，4月份更是屈指可數(shù)，只有9個(gè)城市。

??房地產(chǎn)市場正穩(wěn)步復(fù)蘇。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，重點(diǎn)30個(gè)城市6月成交面積為1877萬平方米，環(huán)比上升48%，同比仍下降35%，也意味著市場仍然處于爬坡階段。

??上半年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積為8894萬平方米，同比降幅更是接近“腰斬”。

??6月環(huán)比上漲幅度最大的是上海，成交面積為87萬平方米，環(huán)比增長716%，疫情之后補(bǔ)償性需求釋放。

??上海的恢復(fù)速度有多快？

??從開盤去化率來看，上海平均去化率達(dá)到85%，七成項(xiàng)目“日光”。內(nèi)環(huán)內(nèi)單價(jià)10萬+高端樓盤可謂“一房難求”。

??比如6月9日瑞虹新城臻庭項(xiàng)目推出609套房源，1906人搖號，平均3個(gè)人搶一套房；6月27日開盤的靜安區(qū)天匯世紀(jì)璽項(xiàng)目和6月29日開盤的虹口區(qū)招商·虹璽項(xiàng)目，推盤套數(shù)分別達(dá)到了500套和379套，當(dāng)天均售罄。

??上海的恢復(fù)速度恰恰驗(yàn)證了一線城市的市場最具韌性。CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)30城環(huán)比漲幅TOP10城市，一線便占據(jù)三席，僅廣州熱度下降，同環(huán)比降幅均達(dá)到六成。

??長春、青島、杭州、濟(jì)南、鄭州、蘇州、佛山七個(gè)二三線城市，新房成交環(huán)比漲幅均位列30城環(huán)比漲幅TOP10行列。

??二三線城市復(fù)蘇的進(jìn)程正在加快。

??6月，重點(diǎn)26個(gè)二三線城市新房成交環(huán)比上漲28%。并且出現(xiàn)青島、南京和成都三個(gè)城市，同環(huán)比均正增長，佛山同比降幅已收窄至-3%。

??這些復(fù)蘇的城市有幾個(gè)共性：首先，供應(yīng)放量，房企推盤節(jié)奏加快；此外，利好政策頻出疊加預(yù)期向好，整體樓市迎來需求補(bǔ)償性釋放。

??典型如成都，今年5月份，成都兩次為樓市松綁：降低套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、縮短購房資格時(shí)限、限售3年變2年、二胎及以上家庭可增購1套等，疊加房貸利率下調(diào)及公積金首付比例下調(diào)10%。

??受此影響，成都成交顯著放量，新房成交面積同比上升18%至129萬平方米。疊加近期經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，性價(jià)比熱盤增多，成都下半年仍有回升預(yù)期。

??雖然一部分城市已率先復(fù)蘇，但并不意味著已回歸正常水平。

??也不是所有城市能走出“成都式曲線”。

??昆明、無錫、大連、寧波整體成交尚屬低位徘徊，6月成交同環(huán)比齊跌且累計(jì)同比跌幅均在4成以上，平均開盤去化率基本不足3成。

??從同比數(shù)據(jù)來看更能說明問題。

??CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)30個(gè)城市中，只有3個(gè)城市同比為正增長，也就是說仍有27城同比下跌，這一比例達(dá)到了9成。其中，有11城跌幅超6成。

??市場壓力仍然很大。

??上半年累計(jì)數(shù)據(jù)更是差強(qiáng)人意。重點(diǎn)30城中，還沒有哪個(gè)城市出現(xiàn)正增長，僅成都上半年成交同比下降15%，排在30城首位。從降幅來看，仍有11個(gè)城市成交“腰斬”，這一比例達(dá)到近四成，其中，重慶上半年累計(jì)跌幅更是接近80%。

??之所以成交上不去，與當(dāng)前房地產(chǎn)市場信心有很大關(guān)系。首先，房企信用透支，項(xiàng)目交付問題成為購房者普遍關(guān)心的核心。此外，房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，央行一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，未來三個(gè)月，仍有16%居民預(yù)期房價(jià)會下降，市場觀望情緒仍然濃厚。很重要的一點(diǎn)是，市場需求和購買力透支，疊加疫情戰(zhàn)線拉長，收入預(yù)期下滑，首付及月供還貸壓力不斷上升。

??如今的形勢較去年，已不可同日而語。

??二手房復(fù)蘇進(jìn)程快于新房。

??4月和5月，二手房成交規(guī)模已初步筑底，6月主要城市二手房成交均顯著回升。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，6月8個(gè)重點(diǎn)城市二手房共成交414萬平方米，環(huán)比上漲32%，同比降幅收窄14個(gè)百分點(diǎn)至下降27%。受此拉動，上半年8城累計(jì)同比降幅較前5月收窄3個(gè)百分點(diǎn)至下降45%。

??除深圳環(huán)比微降、廈門環(huán)比持平外，其余6個(gè)城市環(huán)比均顯著增長。

??比如青島和杭州，6月二手房成交面積環(huán)比增長169%和78%，漲幅排在8城前兩位。

??以杭州為例，“517”新政出臺，二手房限購放松，疊加房貸利率降低，使得原本下行的二手房市場行情有了明顯起色。5月二手房市場反彈，成交量突破4800套，環(huán)比上升25.1%；進(jìn)入6月，成交放量，周成交數(shù)據(jù)在1700套左右，月成交套數(shù)突破7000套。

??但從目前情況來看，杭州二手房市場想要恢復(fù)到強(qiáng)調(diào)控前的熱度，仍需要力度更大的利好政策支撐。

??此外，蘇州是重點(diǎn)8城中，唯一一個(gè)二手房成交面積同環(huán)比齊升的城市。CRIC數(shù)據(jù)顯示，蘇州市區(qū)6月二手房成交面積為57萬平方米，成交套數(shù)5430套，這一成交量同比去年同期增加8%，環(huán)比上漲63%。

??上半年，蘇州出臺了一系列政策刺激二手房市場，比如二手房解除限售，公積金貸款額度提升，外地人社保繳納年限縮短等，都成為刺激二手房市場活躍的原因。

??杭州和蘇州的二手房成交走勢，都說明了一點(diǎn)，即政策救市有了初步效果，在經(jīng)歷長達(dá)半年以上的市場下行壓力之下，主要城市二手房市場仍然展現(xiàn)出堅(jiān)韌的一面。

??但整體市場回血，仍需要時(shí)間。

??政策端持續(xù)釋放，市場已筑底。

??積極的信號不斷釋放，重點(diǎn)城市一二手房環(huán)比齊增。但擺在行業(yè)面前的問題是，行業(yè)遠(yuǎn)未達(dá)到去年同期水平，且仍有較大距離。

??也就是說，我們需要理性看待市場的局部“回暖”行情。

??各城市之間市場復(fù)蘇進(jìn)度不一，已出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的城市整體市場回血仍需要進(jìn)一步鞏固；市場需求及購買力明顯透支的三、四線城市，市場真正企穩(wěn)還要很長一段時(shí)間。