[克而瑞]專題 | 雙集中模式下房企拿地資質(zhì)解析

??自2021年22城試點(diǎn)土地集中出讓以來，隨著土拍熱度的變化，集中供地的土拍政策也在不斷調(diào)整。整體呈現(xiàn)“松-緊-松”的格局。除了降地價(jià)、提限價(jià)等常規(guī)手段外，在降低參拍門檻中，對(duì)于競(jìng)拍企業(yè)的資質(zhì)要求也在不斷寬松。從數(shù)據(jù)顯示來看，2021二批次以來，低資質(zhì)企業(yè)拿地的占比在不斷攀升，一方面是源于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力減小，另一方面則是部分城市土拍“托底”所需。

??01

??集中土拍持續(xù)低迷

       多城降低競(jìng)拍資質(zhì)以保土地成交

??自2021年22城試點(diǎn)土地集中出讓以來，隨著土拍熱度的變化，各地的競(jìng)買要求也出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整。尤其是2022年以來，因樓市銷售仍處在“筑底期”，規(guī)模房企資金壓力陡增，拿地意愿不振，導(dǎo)致集中土拍熱度并未出現(xiàn)預(yù)期中的“顯著回暖”。在此背景下，各地土拍門檻相繼放低，不僅是降地價(jià)、提限價(jià)等常規(guī)手段，放寬企業(yè)參拍資質(zhì)要求也成為其中重要的政策之一。

??一、土拍熱度持續(xù)“冷清”，房企拿地意愿整體低迷

??聯(lián)系歷輪集中土拍表現(xiàn)來看，2022年前兩批次集中土拍的供應(yīng)規(guī)模與成交規(guī)模均較去年前三批次驟降，如武漢等供地大戶2022年兩批次集中供地僅有10幅左右，較2021年集中供地時(shí)期供應(yīng)量大減。

??從土拍熱度來看，2022年以來，22城集中土拍的成交溢價(jià)率仍在延續(xù)低位運(yùn)行，均處于5%以下的低位。流拍方面，在多城供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化、地方平臺(tái)托底的影響下土地流拍現(xiàn)象有所減少，但對(duì)于市場(chǎng)持續(xù)遇冷的城市，如天津、濟(jì)南等，土地流拍現(xiàn)象仍較為嚴(yán)重，在2022年首輪集中供地中有五成甚至更高比例的地塊遭遇流拍，土拍熱度正處于谷底。

??盡管房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境顯著改善，但當(dāng)前房企拿地意愿仍舊低迷。尤其是樓市銷售持續(xù)承壓下，大多數(shù)民營(yíng)房企受資金壓力影響已經(jīng)暫緩拿地，僅央國(guó)平及龍湖、濱江等少部分優(yōu)質(zhì)民企仍在參與土地拍賣。雖然近期利好政策頻出，但在市場(chǎng)預(yù)期未明顯好轉(zhuǎn)之下，這類品牌房企的拿地態(tài)度也十分謹(jǐn)慎，投資僅聚焦于高能級(jí)城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地，盈利空間較小的商住辦地塊或樓市去化不佳的遠(yuǎn)郊地塊則會(huì)以底價(jià)成交或直接流拍。如無錫2022年第二批次集中供地，僅主城區(qū)核心位置一宗地塊受到萬科和仁恒兩大品牌房企的爭(zhēng)奪，其余地塊則由本地企業(yè)包攬。

??二、競(jìng)拍門檻持續(xù)寬松，降地價(jià)、增利潤(rùn)之外拿地資質(zhì)也進(jìn)一步放寬

??由于2021年第二三批次土地?zé)岫鹊牍鹊祝髋穆食掷m(xù)走高。因此為了保證土地順利出讓，吸引房企拿地，各地的土地出讓門檻也相繼放松。除了減少配建、降低地價(jià)、提升住房限價(jià)等增加項(xiàng)目利潤(rùn)空間類似的常規(guī)手段外，放寬競(jìng)拍資質(zhì)也成為吸引企業(yè)參拍的重要手段之一。對(duì)于部分此前競(jìng)拍資質(zhì)要求較高的城市來說，降低競(jìng)拍資質(zhì)要求，可讓更多有意愿拿地但資質(zhì)較低的中小房企參與土拍，進(jìn)而減少土地流拍現(xiàn)象，提振競(jìng)拍熱度。

??以南京為例。在2020年下半年，南京就對(duì)參拍房企的資質(zhì)提出了一定的要求，至2021年第一批次集中供地時(shí)期，南京出讓地塊對(duì)房企資質(zhì)的要求多在三級(jí)及以上。受首批次集中土拍高熱影響，第二批次中部分地塊要求房企須有二級(jí)甚至一級(jí)資質(zhì)，對(duì)房企參拍資質(zhì)要求明顯提升。

??但隨著房企融資端收緊，土地市場(chǎng)熱度下滑、二批次供地顯著遇冷，多宗土地遭遇提前撤牌。為了保證土地成交，南京在2021年第三批次中將這一要求放寬至三級(jí)及以上。然而，受到現(xiàn)金流的壓力，房企拿地積極性并未恢復(fù)，南京集中供地?zé)岫瘸掷m(xù)走低，2022年第一批次也出現(xiàn)了多宗地塊流拍的現(xiàn)象，成為長(zhǎng)三角集中供地城市中熱度較低的城市之一。因此，在2022年第二批次，南京僅要求房企須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，拿地資質(zhì)進(jìn)一步放寬，以期能夠吸引更多房企參與競(jìng)拍。

??三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力驟減疊加“托底”需要，低資質(zhì)企業(yè)拿地占比增多（略）

??02

??競(jìng)拍資質(zhì)由松轉(zhuǎn)緊再放松

      品牌房企拿地比例高開低走（節(jié)選）

??2020年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)劇烈，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了由冷轉(zhuǎn)熱再轉(zhuǎn)冷的過程。在此期間，地方政府對(duì)競(jìng)拍資質(zhì)要求也隨市場(chǎng)熱度的變化而轉(zhuǎn)變。根據(jù)建設(shè)部令第77號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件（涉及注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)時(shí)間、開發(fā)面積等）分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，而剛注冊(cè)的開發(fā)企業(yè)則按條件申請(qǐng)暫定資質(zhì)。[1]在下文中，我們將依據(jù)注冊(cè)資本及經(jīng)營(yíng)時(shí)間（詳見下表）作為判斷拿地企業(yè)的主要判斷標(biāo)準(zhǔn)，來看在不同階段拿地企業(yè)資質(zhì)的變化。

??[1]雖然住建部在2022年3月修改了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，取消了三四級(jí)及暫定資質(zhì)，但從各地執(zhí)行情況來看，原有證書基本都延續(xù)至2022年12月底，對(duì)年內(nèi)集中供地的資質(zhì)審核要求影響不大。

??一、第一階段：集中土拍前期競(jìng)拍資質(zhì)要求寬松，高資質(zhì)房企是拿地主力

??經(jīng)過梳理來看，22城在2021年第一輪集中土拍及之前對(duì)房企拍地資質(zhì)要求大多較為寬泛，包括北京、上海在內(nèi)的多個(gè)城市僅要求“境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個(gè)人（除法律另有規(guī)定外）均可參加競(jìng)買”，參拍門檻較低。

??也有一些城市對(duì)自然人競(jìng)買做出限制，如在深圳、廈門、青島及長(zhǎng)沙的公告中均只提及法人和其他組織可以申請(qǐng)競(jìng)買，濟(jì)南則直接明確自然人不能參與競(jìng)買活動(dòng)。

??僅南京、合肥、重慶等少數(shù)城市對(duì)房企參拍資質(zhì)有明確要求。南京在2021年首輪供地中要求競(jìng)買人須具備三級(jí)及以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（不含暫定資質(zhì)）。合肥則針對(duì)不同地塊有不同的競(jìng)買資格要求，不僅包括開發(fā)資質(zhì)，對(duì)參拍項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本也有要求。比如首輪集中供地中較為優(yōu)質(zhì)的濱湖、包河等優(yōu)質(zhì)地塊，要求競(jìng)買人必須為企業(yè)法人，且須具有中華人民共和國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)且注冊(cè)資本金不低于5億元人民幣。重慶則在出讓須知中提出境內(nèi)申請(qǐng)人須具有二級(jí)及以上開發(fā)資質(zhì)，但對(duì)境外申請(qǐng)人無此限制，門檻相對(duì)合肥和南京較寬松。

??需要注意的是，雖然在此階段多數(shù)城市的參拍門檻不高，但諸如北京“競(jìng)品質(zhì)”、上?！罢袙鞆?fù)合機(jī)制”等出讓方式變相地抬高了企業(yè)的參拍門檻，尤其是上海招掛復(fù)合機(jī)制下實(shí)力相對(duì)較弱的房企較難突圍。同時(shí)，21年上半年，市場(chǎng)環(huán)境仍處于高熱狀態(tài)，品牌房企攻城略地意圖明顯，因此重點(diǎn)城市的首輪集中土拍競(jìng)爭(zhēng)多數(shù)比較激烈。

??結(jié)合2020年和2021年第一批次22城涉宅用地成交情況來看，在市場(chǎng)熱度不斷走高、重點(diǎn)城市土地競(jìng)爭(zhēng)壓力增加的影響下，資金實(shí)力更強(qiáng)的高資質(zhì)房企成為2021年第一批集中供地的拿地主力軍，占比達(dá)84.7%，較2020年上漲了近10個(gè)百分點(diǎn)。

??而開發(fā)資質(zhì)較低的房企拿地占比明顯回落，條件僅滿足三級(jí)及以下資質(zhì)的企業(yè)拿地占比僅有12.4%，其中以自然人形式直接拿地的現(xiàn)象在2021年第一批次集中供地時(shí)期基本消失。這是由于中小房企多受制于資金實(shí)力及開發(fā)資質(zhì)等因素在拿地中無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致拿地占比出現(xiàn)下滑。

??分城市對(duì)比2020年和2021年第一批集中供地成交地塊中僅能滿足三級(jí)及以下開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)占比來看，低開發(fā)資質(zhì)的中小房企在多數(shù)城市的拿地比例出現(xiàn)了下滑，包括首拍熱度較低的長(zhǎng)春、沈陽也是如此。尤其在競(jìng)拍熱度較高的蘇州、廈門等城市，開發(fā)資質(zhì)較低的中小房企拿地占比接近0，成交地塊基本均由品牌開發(fā)商或央國(guó)企競(jìng)得。

??僅武漢、福州、天津等極個(gè)別城市，在2021年第一批次中開發(fā)資質(zhì)較低的房企拿地占比超過了2020年。不過，進(jìn)一步穿透這些公司的股權(quán)可以發(fā)現(xiàn)，仍有大部分項(xiàng)目公司背后是地方國(guó)資或品牌房企。以武漢為例來看，2021年第一批次成交地塊中有20%的地塊由開發(fā)資質(zhì)較低的房企競(jìng)得，但其中七成為地方平臺(tái)，如以超高溢價(jià)拿下東湖高新區(qū)兩宗地的企業(yè)均是由東湖新區(qū)管委會(huì)控股。

??二、第二階段：首輪供地火熱后拍地資質(zhì)收緊，中小房企開始嶄露頭角

??在競(jìng)拍資質(zhì)寬松下，多個(gè)城市的2021年首輪集中土拍熱度高漲，如重慶更是出現(xiàn)了近40%以上的溢價(jià)率，杭州、合肥、無錫等城市多宗地塊進(jìn)入競(jìng)配建或自持階段，實(shí)際地價(jià)顯著走高。

??為了穩(wěn)定地價(jià)，嚴(yán)控地價(jià)再創(chuàng)新高，自然資源部于2021年8月份明確商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個(gè)方面，首先就是要求參加宅地競(jìng)拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。因此，除此前第二輪已經(jīng)拍完的廈門、長(zhǎng)春以及即將開拍的無錫外，其余城市在第二輪集中供地中對(duì)競(jìng)拍主體的資質(zhì)要求提高，明確提出“競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)”。

??除了申請(qǐng)人須具有開發(fā)資質(zhì)這樣的基本要求外，部分首輪土拍高熱的城市也進(jìn)一步限制參拍企業(yè)的資質(zhì)，比如杭州提出開發(fā)資質(zhì)年限應(yīng)在一年以上，合肥所有地塊的資質(zhì)要求提升至二級(jí)及以上，南京也對(duì)部分優(yōu)質(zhì)地塊提出競(jìng)拍資質(zhì)須在二級(jí)及以上的新要求。而對(duì)于聯(lián)合申請(qǐng)，不同城市的規(guī)定有一定的差異，譬如長(zhǎng)沙要求參與聯(lián)合申請(qǐng)、其中一方具有即可；但多數(shù)城市如寧波一樣要求參拍各方都須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。因此，在此階段，集中土拍對(duì)競(jìng)買主體的資質(zhì)要求是提升的，尤其是南京、杭州等城市，競(jìng)買主體要求相對(duì)較高。

??但此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控環(huán)境顯著收緊，部分品牌房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。在償債壓力下，一些企業(yè)停止在公開市場(chǎng)拿地。聯(lián)系2021年第二批集中成交地塊的拿地企業(yè)資質(zhì)分布情況來看，可以發(fā)現(xiàn)，雖然高資質(zhì)企業(yè)仍是拿地主力，但相較于第一輪，第二輪中高資質(zhì)企業(yè)的拿地占比出現(xiàn)明顯下滑，而三四級(jí)資質(zhì)的企業(yè)拿地占比則較首批次上漲了4.3個(gè)百分點(diǎn)。由此可以看出，第二輪集中土拍的競(jìng)爭(zhēng)激烈度出現(xiàn)下降，中小房企在此輪的拿地機(jī)會(huì)明顯增加。

??值得一提的是，條件僅滿足暫定資質(zhì)的企業(yè)拿地占比也出現(xiàn)了較大幅度的下滑，占比僅有2.8%。究其原因，主要是由于各地第二輪拿地門檻抬升，這類暫定資質(zhì)的企業(yè)被部分城市限制在外，加之二輪土拍時(shí)多個(gè)城市臨期中止了大批地塊，“托底需要”也因此有所減少，因此占比出現(xiàn)了明顯下滑。進(jìn)一步地，通過股權(quán)穿透可以發(fā)現(xiàn)，在第二輪中，這類企業(yè)背后基本均是地方國(guó)資控股，尤其是長(zhǎng)春、沈陽等市場(chǎng)較冷的城市，臨時(shí)注冊(cè)的企業(yè)均是由區(qū)屬或市屬國(guó)資控股。

??從城市角度來看。福州、寧波、重慶等城市，第二批集中土拍中，中小房企的拿地比例明顯偏高。尤其是福州，開發(fā)資質(zhì)在三級(jí)、四級(jí)的企業(yè)，拿地占比高達(dá)30%以上，是22城中比例最高的。寧波中小房企的拿地占比也較首輪出現(xiàn)大漲，比例高達(dá)21%。這是由于福州、寧波第二批供應(yīng)了多宗安置住宅用地，品牌房企對(duì)此類地塊拿地意愿不強(qiáng)，因此開發(fā)資質(zhì)較低的中小房企成為此類地塊的拿地主力，如寧波中小房企競(jìng)得的地塊中有一半均是安置住房用地。

??不過，在北京、深圳、廣州、合肥、蘇州等多數(shù)城市，拿地主力仍是以高資質(zhì)的品牌房企為主。以北京為例來看，成交地塊基本由資質(zhì)較高的房企競(jìng)得，如中海、華潤(rùn)、中建、金隅、首開等諸多房企均有斬獲。

??三、第三階段：21年三批次后資質(zhì)要求一降再降，品牌房企拿地仍無意愿（略）

??四、市場(chǎng)低熱下中小房企投資機(jī)會(huì)增加，品牌房企拿地更聚焦核心城市（略）

??03

??低資質(zhì)企業(yè)集中供地中以郊區(qū)為主

       且盈利空間相對(duì)有限（節(jié)選）

??不同資質(zhì)的房企，其資金能力、開發(fā)水平也都有所不同，反應(yīng)在投資方面則也體現(xiàn)了一定的拿地偏好差異。對(duì)于一二線城市核心地塊，由于總價(jià)高、拿地門檻高，三四級(jí)資質(zhì)的房企一般難以獲取此類地塊，因此更加偏好低總價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度稍低的地塊，區(qū)位上也以非核心區(qū)域?yàn)橹鳌?/p>

??一、低資質(zhì)房企單項(xiàng)目拿地金額不足4億，但提升相對(duì)顯著（略）

??二、低資質(zhì)房企郊區(qū)拿地超七成，整體盈利難度偏大

??在區(qū)域選擇的偏好上，受制于低資質(zhì)以及資金能力、開發(fā)能力等限制，低資質(zhì)企業(yè)拿地更多選擇在郊區(qū)，尤其是2022年以來，郊區(qū)拿地占比超過60%。從地塊盈利角度而言，資質(zhì)等級(jí)越高的房企，拿地留有的盈利空間更高。

??1、低資質(zhì)企業(yè)拿地單價(jià)持續(xù)攀升，僅暫定資質(zhì)房企拿地均價(jià)下滑

??拿地均價(jià)方面，除一級(jí)資質(zhì)房企拿地均價(jià)明顯高出一截以外，二三四級(jí)以及暫定資質(zhì)房企的拿地均價(jià)水平差距不大，且各類資質(zhì)房企的拿地均價(jià)主要表現(xiàn)為連年上漲，但暫定資質(zhì)房企的拿地均價(jià)在2022年有所下滑，降幅為12%。

??從三四級(jí)資質(zhì)房企拿地均價(jià)的變化來看，從2020年均價(jià)僅有3470元/平方米和3000元/平方米，上漲至2021年均價(jià)4621元/平方米和3374元/平方米，再到2022年目前的7296元/平方米和6271元/平方米，可以看出三四級(jí)資質(zhì)房企的拿地偏好也發(fā)生一定的改變，越來越偏好“貴”的地。

??2、2022年低資質(zhì)企業(yè)郊區(qū)拿地占比近70%，較同期增長(zhǎng)28個(gè)百分點(diǎn)

??從拿地金額的角度，對(duì)比不同年份三四級(jí)資質(zhì)房企的拿地分布情況來看，市區(qū)拿地占比在2022年發(fā)生明顯改變：2020年和2021年，三四級(jí)資質(zhì)房企拿地在市區(qū)和郊區(qū)各占50%左右，分布相對(duì)均衡。

??但在2022年房企投資規(guī)模大幅銳減的情況下，許多郊區(qū)用地?zé)o一級(jí)資質(zhì)房企參拍，且在大量三四級(jí)資質(zhì)公司“托底”的行為之下，三四級(jí)資質(zhì)房企在郊區(qū)的拿地比例大幅增加至68%，而市區(qū)拿地比例降至32%。

??建面方面，則三四級(jí)資質(zhì)房企大部分拿地都分布于郊區(qū)，2020年至2022年總體拿地建面中僅有27.2%位于市區(qū)，另外78.2%建筑面積位于郊區(qū)。一方面由于市區(qū)用地存在金額較高、房企要求門檻更高等原因，導(dǎo)致三四級(jí)資質(zhì)房企難以參拍；另一方面則是市區(qū)供地普遍地價(jià)高而體量小，因此從建面維度來看，市區(qū)拿地比例往往較低。

??三、低資質(zhì)企業(yè)拿地盈利空間相對(duì)狹窄，多數(shù)為剛需項(xiàng)目（略）

??四、小結(jié)：“總價(jià)低、區(qū)位偏、盈利難”低資質(zhì)房企拿地三大特征（略）

??04

??地市維穩(wěn)下資質(zhì)要求持續(xù)寬松

       低資質(zhì)企業(yè)也需加強(qiáng)監(jiān)管

??從2021年到2022年，隨著集中供地的推行，核心城市土地市場(chǎng)在經(jīng)過一輪高熱后迅速降溫，除深圳、上海、杭州等土地資源非常稀缺的核心城市以外，部分二線省會(huì)城市出現(xiàn)了熱度降至冰點(diǎn)、流拍頻繁發(fā)生等現(xiàn)象。在短期市場(chǎng)尚無明顯回暖之下，我們認(rèn)為土地市場(chǎng)仍會(huì)保持低位運(yùn)行的節(jié)奏，而在維穩(wěn)土地市場(chǎng)的之下，政策門檻會(huì)進(jìn)一步寬松，

??一、地市熱度短期難以大幅回暖，房企拿地門檻的下調(diào)成為必然現(xiàn)象（略）

??首先，集中供地城市對(duì)于企業(yè)資質(zhì)要求的放松是不言而喻的。例如上海取消招掛復(fù)合打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓，有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買人；合肥將原本不加分的二級(jí)及以下資質(zhì)房企也能夠加分，進(jìn)一步降低參拍的限制。對(duì)于三四級(jí)資質(zhì)的房企來說，參與土拍的可能性大大提升了。

??其次，集中供地城市地價(jià)下調(diào)，進(jìn)一步降低拿地門檻。對(duì)于三四級(jí)資質(zhì)的房企來說，資金實(shí)力顯然難與大型房企匹敵，過高的土地總價(jià)導(dǎo)致中小型房企拿地面臨巨大的資金壓力。

??而從歷次集中供地地塊的總價(jià)變化來看，部分地價(jià)過高的城市已經(jīng)有意識(shí)地拆分地塊、降低拿地總價(jià)：例如北京在2021年第三輪集中供地中，朝陽區(qū)管莊地塊原本起拍價(jià)高達(dá)57億元，經(jīng)過拆分后的兩宗地塊起拍價(jià)分別為27.5億元和20.8億元；門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)大型綜合地塊原本在第二輪掛牌時(shí)體量高達(dá)47萬平方米，起拍總價(jià)更是達(dá)到65.9億元，在第三輪掛牌從中拆分了2宗純宅地，起拍價(jià)分別降至14.6億和11.5億。

??第三、部分非集中供地出現(xiàn)了自然人拿地潮，尤其以長(zhǎng)三角、珠三角的三四線城市為主：例如2021年6月，佛山高明西江新城的一宗商住地塊，由兩位自然人2.88億元競(jìng)得；2022年4月，紹興越城區(qū)一宗商住地塊也由自然人競(jìng)得，總價(jià)3.96億元。自然人拿地背后，一般是小型房企的法定代表人或股東，此類房企普遍也屬于三四級(jí)資質(zhì)的房企，而拿地的金額則更小，普遍低于5億元。

??二、低資質(zhì)企業(yè)是把“雙刃劍”，鼓勵(lì)的同時(shí)也需要加強(qiáng)監(jiān)管（略）