[克而瑞]土地周報 | 成交量價低位運行，9月中下旬將迎三批次土拍高峰（8.22-8.28）

??2022年第35周

??8月22日-8月28日，仍處于重點城市集中土拍的間歇期，因此重點監(jiān)測城市的土地成交量價延續(xù)低位運行。不過，結(jié)合供應(yīng)來看，本周迎來了上海、合肥、武漢、青島等多個城市的集中供地掛牌，這些地塊將于9月中下旬迎來集中出讓，屆時土地成交規(guī)模將會有所回升。

??土地政策

??地市熱度持續(xù)低溫下

??多城采取預(yù)公告方式摸底房企拿地意愿

??土地供應(yīng)

??重點城市三批次供地密集掛牌

??供應(yīng)面積環(huán)比持續(xù)上漲

??供應(yīng)方面。8月底，重點城市第三批次集中供地潮來臨，本周迎來上海、武漢、合肥和青島等四個城市第三輪推地，與此同時，沈陽、長春也相繼推出了第二批集中出讓地塊。在此影響下，本周重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)建面環(huán)比進一步走高，總供應(yīng)建面突破2000萬平方米，環(huán)比大漲，不過仍不及去年同期。重點城市集中供地方面。上海第三輪供應(yīng)建面達358萬平方米，涉及35宗地，徐匯、靜安、普陀等中心城區(qū)也有多宗土地供應(yīng)。武漢、合肥及青島第三輪集中供地規(guī)模也超過了200萬平方米，其中武漢供應(yīng)建面較前兩輪顯著上漲。此外，沈陽和長春也前后推出了第二輪集中出讓地塊，其中沈陽共推出13宗地塊，長春則僅推出了3宗地塊，供應(yīng)量相對較低。

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??土地成交

??成交規(guī)模延續(xù)低位運行

??平均地價回落至一年內(nèi)較低點

成交方面。在重點城市集中土拍缺席的影響下，重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模也延續(xù)低位運行。具體而言，CRIC重點監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積達608萬平方米，環(huán)比微降6%；成交金額僅為151億元，環(huán)同比降幅均在三成以上；因高能級城市成交占比下滑影響，平均地價也持續(xù)走低，成交樓板價僅為2488元/平方米，降至近一年較低水平。

??各能級城市方面。一線城市中，上海和北京均有土地成交，其中上海成交了一宗商辦用地，北京則成交了2幅位于通州區(qū)的棚改用地，均為底價成交。二線城市中，寧波的成交規(guī)模最高，總成交建面為147萬平方米，涉及5宗地，分別位于慈溪、余姚和象山，均為底價成交。除寧波外，其余城市的成交規(guī)模均不高。三四線城市中，長三角區(qū)域城市仍是成交主力，如嵊州、湖州、六安等均有多幅地塊成交。

??市場熱度

??入市優(yōu)質(zhì)地塊稀缺

??溢價率延續(xù)低位運行

??市場熱度方面。因22城集中土拍正處于間歇期，優(yōu)質(zhì)土地入市占比持續(xù)低位，導(dǎo)致近來重點監(jiān)測城市的市場熱度延續(xù)低位運行。以溢價率指標(biāo)來看，在8月5日深圳完成次輪土拍后，溢價率連續(xù)低于5%，近兩周更是低于2%，整體市場熱度降至谷底。

??土地流拍方面，重點監(jiān)測城市的土地流拍率達11.9%，較上周明顯上漲。結(jié)合流拍地塊的用途來看，商辦用地成為近期流拍主力，如西安、南通、金華等城市均有此類地塊流拍。在中小城市住宅用地都需要地方平臺托底的背景下，資金回籠速度更慢的商辦用地顯然不受青睞，因此近期此類地塊流拍現(xiàn)象較為頻發(fā)。

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??周度TOP5

??零溢價成交仍是主流

??地方平臺持續(xù)托底三四線地市

當(dāng)前重點城市集中土拍處于暫歇期，非重點城市土地市場熱度也仍延續(xù)低位運行，出讓地塊多以底價成交。以總價榜入榜地塊來看，5幅地全部零溢價成交，包括素質(zhì)較佳的佛山南海桂城街道地塊等亦是底價成交。

??由于當(dāng)前多數(shù)企業(yè)仍面臨較大的資金壓力，資金壓力較輕的房企拿地戰(zhàn)略也是向高能級城市聚焦，因此近來三四線城市的土地市場主要靠地方平臺托底。如入榜的昆山、湖州、金華等三四線城市成交的地塊，拿地企業(yè)均是本地國資。

??重點地塊點評

??上海城投聯(lián)合體底價競得世博片區(qū)一宗商辦地

??地塊分析：

??本周成交單價最高的地塊為上海市浦東新區(qū)世博會展區(qū)的一宗商辦用地。據(jù)出讓文件，該地塊占比面積為0.78萬平方米，計劃新建辦公樓宇，并且須與地塊內(nèi)的西藏南路隧道風(fēng)塔結(jié)合建設(shè)。最終，該項目由上海城投及世發(fā)集團組成的聯(lián)合體以底價競得，成交總價為9.71億元，平均樓板價達24950元/平方米。

??據(jù)地理位置來看，項目位于世博會地區(qū)會展及商務(wù)區(qū)，匯集了多家知名企業(yè)的總部，區(qū)位十分優(yōu)越，辦公氛圍濃厚。地塊周邊的交通及商務(wù)配套也比較齊全：交通方面，項目靠近8號線及在建的19號線中華藝術(shù)宮站站點，同時項目還靠近西藏南路隧道，日常通勤十分便捷；商業(yè)方面，距離項目不遠處就是世博源商場，購物消費也比較便捷。此次，該項目的成功出讓有利于改善片區(qū)內(nèi)城建面貌，推動世博片區(qū)進一步實現(xiàn)高質(zhì)量融合發(fā)展。?