[克而瑞]土地月報｜成交規(guī)模升至年內(nèi)最高位，土拍熱度延續(xù)低位（2022年12月）

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  ?臨近年末，重點監(jiān)測城市的土拍節(jié)奏明顯加速，多個城市先后完成了年內(nèi)的第四、五輪土拍。在此支撐下，全國土地市場成交規(guī)模達到年內(nèi)最高水平。熱度方面，僅有上海、廈門、蘇州等少數(shù)城市土拍熱度較上輪小幅上漲，大部分重點城市本輪集中土拍依舊以底價成交為主，土拍熱度環(huán)比繼續(xù)下滑，本月整體溢價率降至2.3%。

??核心要點

??供求：年末供應(yīng)周期性回落，成交年內(nèi)達峰、但同比降幅仍超四成

??熱度：“保底”成交仍是主流，溢價、流拍雙雙回落至年內(nèi)低點

??能級：各能級城市量價環(huán)比均漲，重點城市集中土拍扎堆致二線大漲85%

??后市展望

??融資新政對土地端利好效果尚未完全顯現(xiàn)，2023年市場熱度將延續(xù)低位運行

??2022年12月，重點城市集中土拍第四輪持續(xù)，上海、廣州、青島、廈門、天津、福州、成都等城市均完成了第四輪集中土拍，南京和蘇州也開啟了第五輪集中土拍。因此，12月全國土地市場成交規(guī)模創(chuàng)下年內(nèi)新高。熱度方面，僅有上海、廈門、蘇州等少數(shù)城市土拍熱度較上輪小幅上漲，大部分重點城市本輪集中土拍依舊以底價成交為主，土拍熱度環(huán)比繼續(xù)下滑，本月整體溢價率降至2.3%。

??四季度以來，紓解企業(yè)資金需求困境的政策力度頗大，“金融16條”正式發(fā)布后，支持房企信貸融資、支持房企發(fā)債融資、恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資等“三箭連發(fā)”，房企融資環(huán)境顯著寬松，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場進一步提供支撐。需要注意的是，上述融資政策的放松對土地市場利好效果較為微弱。其因為土地公開市場拿地資金審查要求并未放松，但融資等方式籌集的資金并不能用于拿地，因此土地市場熱度的回溫仍將取決于樓市銷售表現(xiàn)。而當(dāng)下大部分城市的樓市成交持續(xù)低迷，如上海、杭州等城市的郊區(qū)也在今年下半年來出現(xiàn)了認購人數(shù)明顯下降、去化困難的現(xiàn)象。就此來看，明年土地市場成交規(guī)模仍將維持在同期較低水平，市場熱度也會延續(xù)低位。

??01供求

??年末供應(yīng)周期性回落

??成交年內(nèi)達峰、但同比降幅仍超四成

??土地供應(yīng)方面，集中供地基本收官，再加之年末供應(yīng)高點已過，12月土地市場供應(yīng)量周期性回落。CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積為1.2億平方米，環(huán)比下降74%，同比減少45%，供應(yīng)幅數(shù)為2691幅，環(huán)比減少66%，同比下降44%。重點城市來看，一線城市月內(nèi)并無及集中供地公告，但值得注意的是北京發(fā)布了土儲預(yù)申請公告，共計8幅地塊，合計建筑面積達到71萬平方米，其中5幅為純宅地，考慮到2022年北京土地供應(yīng)計劃完成率尚不及1/3，年末的土拍預(yù)公告更多的還是對2022年供地不足的補充。二線城市方面，杭州、寧波、武漢均在月內(nèi)有集中供地公告發(fā)布，其中武漢供應(yīng)體量較大，11宗地合計建筑面積達到了201萬平方米，區(qū)位分布上較為分散，武昌、東湖高新、江漢、江岸四區(qū)新增供應(yīng)量均超過了30萬平方米。

??土地成交方面，截至12月26日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為2.5億平方米，即便考慮到至截稿時還有武漢、長沙集中供地待拍，預(yù)計12月全月成交建筑面積雖能創(chuàng)下年內(nèi)新高，但同比來看降幅仍將超過四成；成交幅數(shù)3854幅，環(huán)比上升19%，同比下降49%；成交總價方面，本月土地成交總金額6927億元，考慮到月末成交城市，環(huán)比增幅在七成左右，同比減少四成左右。平均樓板價方面，因月內(nèi)一二線城市成交增加，土地成交均價回升至2820元/平方米，環(huán)比上升8%，同比上漲16%。

??02熱度

??“保底”成交仍是主流

??溢價、流拍雙雙回落至年內(nèi)低點

??市場熱度方面。重點城市中有15市在月內(nèi)進行集中土拍，至截稿時絕大多數(shù)城市已完成土拍，但熱度依舊普遍處于低位，12月土拍溢價率為2.3%，較上月回落了0.5個百分點，僅高于2022年10月，為年內(nèi)第二低點。對比來看，大多數(shù)城市土拍熱度仍在低位，溢價率最高的上海也僅僅拍出了4%溢價率，但考慮到出讓規(guī)模的收窄，溢價率的相對高位主要還是依賴青浦趙巷、顧村共富兩塊主力宅地溢價成交的拉動。二線城市方面，土拍溢價率普遍低位，溢價率最高的反而是未參加集中土拍的石家莊，平均溢價率達到了13%，月內(nèi)成交土地不多，被保利以16.8億拿下的棉二地塊推高了城市的平均熱度指標(biāo)。三四線城市方面，同樣大多數(shù)城市土拍仍以底價成交，僅鹽城、臺州、淮安等少數(shù)城市保持了一定熱度，月內(nèi)平均溢價率超過了5%。

??重點城市流拍率方面出現(xiàn)回落，但這更多的還是地方供地更加“有的放矢”所致，并且隨著最后幾天三四線城市土拍的集中大量到期，預(yù)計全月土地流拍率還有進一步波動的可能。12月重點監(jiān)測城市的土地流拍率大幅回落至9.3%，較上月大幅下滑，重新回到年內(nèi)低點，大多數(shù)集中供地城市均是0流拍或個別地塊出現(xiàn)流拍，如南京、廣州、寧波均只有一幅地塊流拍。但非重點城市方面，隨著年末集中成交的到來，不少城市出現(xiàn)了多宗流拍，如岳陽、黃岡、遵義、郴州等城市月內(nèi)流拍地塊數(shù)量均已超過了30幅。

??03重點地塊

??廣州、廈門占據(jù)半壁江山

??蘇、廈均有地塊觸頂成交

??2022年12月，蘇州、上海、福州、成都、重慶、廣州、天津、南京、廈門、青島等城市先后進行了集中土拍。因此，重點城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量仍在高位，如廣州天河區(qū)、廈門湖里區(qū)、思明區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等均有土地推出。在此影響下，房企參拍熱情有所回升，其中上海、蘇州、廈門等城市均有多宗地塊以高溢價或者上限價成交。

??就這些城市的土拍表現(xiàn)來看，熱度表現(xiàn)持續(xù)分化，上海、廈門、蘇州等城市本輪土拍較上月持續(xù)回溫，尤其是蘇州，在園區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下，整體溢價率達到4.8%，成為今年溢價率最高的一次土拍；而廣州、南京、天津等城市持續(xù)低溫，整體溢價率均接近零。以單價榜入榜TOP10地塊來看，廈門、蘇州等多宗溢價封頂成交地塊入榜，廈門思明區(qū)P13地塊不僅到達上限價，而且有多達17家房企參與搖號，最終華潤13.1億元搖號競得，該地也成為本月單價地王。