[克而瑞]重點(diǎn)城市集中土拍“斷檔”，成交規(guī)模環(huán)比劇減九成（01.02-01.08）

??2023年第2周

??2023年01月02日-2023年01月08日，重點(diǎn)城市集中土拍“斷檔”，三四線城市土拍也近乎斷供。在此影響下，土地市場(chǎng)成交規(guī)模明顯下滑，環(huán)比上周劇減九成，同時(shí)平均地價(jià)也因重點(diǎn)城市集中供地“中斷”而明顯下滑。就熱度來(lái)看，僅紹興、蕪湖、湖州等少數(shù)地塊低溢價(jià)成交，溢價(jià)率環(huán)比上周略有下降，降至2.0%。

??2023年第2周

??2023年01月02日-2023年01月08日，重點(diǎn)城市集中土拍“斷檔”，三四線城市土拍也近乎斷供。在此影響下，土地市場(chǎng)成交規(guī)模明顯下滑，環(huán)比上周劇減九成，同時(shí)平均地價(jià)也因重點(diǎn)城市集中供地“中斷”而明顯下滑。就熱度來(lái)看，僅紹興、蕪湖、湖州等少數(shù)地塊低溢價(jià)成交，溢價(jià)率環(huán)比上周略有下降，降至2.0%。

??土地供應(yīng)

??重點(diǎn)城市無(wú)一供地
總供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大降超八成

??供應(yīng)方面。重點(diǎn)城市無(wú)一集中掛地，較上周明顯下滑。CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)面積環(huán)比顯著減少。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周新增掛牌規(guī)模僅112萬(wàn)平方米，環(huán)比大降82%。各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，供應(yīng)規(guī)模環(huán)比均大降。城市方面，一線四城均無(wú)供應(yīng)；二線僅有西安、石家莊、昆明、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、海口等城市少量供地，總供應(yīng)建面僅有54萬(wàn)平方米，其中西安居首，供應(yīng)規(guī)模僅有31萬(wàn)平方米；三四線城市僅紹興、徐州、肇慶等少數(shù)城市供地，各城市供應(yīng)規(guī)模均未超過(guò)20萬(wàn)平方米，近乎斷供。

??土地成交

??重點(diǎn)城市集中土拍“斷檔”
本周土地成交量?jī)r(jià)齊跌

??成交方面。由于本周重點(diǎn)城市無(wú)一集中土拍，因此重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交量?jī)r(jià)環(huán)比齊跌。具體來(lái)看，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交建筑面積僅236萬(wàn)平方米，環(huán)比大降89%，同比也下降33%；成交金額也隨之回落至93億元，環(huán)比下降了91%；受一二線城市成交占比較少的影響，平均樓板價(jià)也隨即下跌至3916元/平方米，和去年同期相比也有5%的降幅。 

??各能級(jí)城市方面，除一線城市因北京中關(guān)村科技園商辦地塊成交致成交建面環(huán)比上升外，二、三線城市的成交規(guī)模環(huán)比均明顯下滑，尤其是二線城市，總成交建面僅74萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅高達(dá)93%。二線城市中，南昌的成交規(guī)模最高，共成交2宗地，總建筑面積僅29萬(wàn)平方米，其次是西安，成交建面也僅16萬(wàn)平方米，其余城市成交建面均不足15萬(wàn)方。三四線城市中，紹興成交規(guī)模居首，成交建面為31萬(wàn)平方米，其次是珠海，成交建面為26萬(wàn)平方米，其余城市建面均未超過(guò)20萬(wàn)方。

??市場(chǎng)熱度

??重點(diǎn)城市集中土拍“斷檔”

??本周整體溢價(jià)率略有下降

??市場(chǎng)熱度方面。由于本周重點(diǎn)城市集中土拍“斷檔”，市場(chǎng)熱度較上周略有下降。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，僅紹興、蕪湖、湖州等少數(shù)地塊低溢價(jià)成交，其余大部分地塊均底價(jià)成交，本周溢價(jià)率略有下降，平均溢價(jià)率降至2.0%，環(huán)比減少1.0個(gè)百分點(diǎn)。

??流拍方面，就重點(diǎn)城市表現(xiàn)來(lái)看，由于重點(diǎn)城市供地明顯減少，土地流拍率較上周明顯上升，增至17.4%。其中，福州、徐州、溫州、湖州等城市均有多宗地塊流拍或者撤牌，市場(chǎng)熱度依然處于低位。

??周度TOP5

??重點(diǎn)城市集中土拍“斷檔”

??兩榜入榜門檻值大幅下調(diào)

??歲末年初，重點(diǎn)城市集中供地“中斷”，使得總價(jià)榜和單價(jià)榜的入榜門檻明顯下降?？們r(jià)榜榜首地塊來(lái)自北京石景山蘋果園板塊，為商辦地塊，成交總價(jià)為17.7億元，由北京中關(guān)村工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司底價(jià)競(jìng)得；其余四宗入榜地塊均為含宅地塊，其中西安港務(wù)區(qū)地塊被西安龍翔昱景置業(yè)有限公司以12.63億元的底價(jià)競(jìng)得，位居總價(jià)榜第二；門檻地塊來(lái)自常州溧陽(yáng)市，由溧陽(yáng)市天目湖生命康原建設(shè)發(fā)展有限公司以5.89億元競(jìng)得，溢價(jià)率僅有0.17%。

??單價(jià)榜來(lái)看，同樣也由于本月無(wú)重點(diǎn)城市集中土拍，榜首地塊樓板價(jià)僅有10810元/平方米，為溫州未來(lái)科技島地塊，被溫州海澤建設(shè)發(fā)展有限公司以底價(jià)10.15億元競(jìng)得。聯(lián)系地塊競(jìng)拍熱度來(lái)看，兩榜涉及地塊中，除湖州、蕪湖等極個(gè)別三四線城市的涉宅地溢價(jià)成交外，其余地塊均底價(jià)成交。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)
龍翔底價(jià)摘得西安港務(wù)區(qū)商住地塊

??地塊分析：

??1月3日，西安迎來(lái)2023年首場(chǎng)土拍，該地位于國(guó)際港務(wù)區(qū)港安路以南、和悅路以西，由西安龍翔昱景置業(yè)有限公司以底價(jià)12.63億元摘得，成交樓面單價(jià)7698元/平方米，目前該樓面地價(jià)也成為港務(wù)區(qū)的第四高，同時(shí)該地也是龍翔繼港務(wù)區(qū)奧體板塊龍翔·奧城瓏樾府項(xiàng)目后，再落一子。值得注意的是，在該宗地北側(cè)一路之隔，就是山東健康集團(tuán)在12月28日摘得的商住用地，該地樓板價(jià)為8175元/平方米，該地也是港務(wù)區(qū)樓面價(jià)第一高。

??從地塊條件來(lái)看，地塊西北角一路之隔就是鐵一中陸港中學(xué)，地塊向北不到500米就是在建的三甲醫(yī)院西安交大一附院國(guó)際陸港醫(yī)院，距離地鐵3號(hào)線新筑站不到1000米，向南1000多米是奧體中軸生態(tài)公園，配套還是比較完善的。利潤(rùn)空間方面，該地所在區(qū)域內(nèi)在售的樓盤有中糧·奧體壹號(hào)等，成交均價(jià)約17000元/平方米，按照這個(gè)價(jià)格測(cè)算的話，地房比為45%，房地價(jià)差超9000元/平方米，盈利空間也較為可觀。