??— 熱點(diǎn)聚焦 —

??自2月份以來，杭州、蘇州、南京、成都、北京、廣州等多個(gè)重點(diǎn)城市2023年首輪土拍紛紛開啟。整體來看，隨著房企融資環(huán)境持續(xù)改善和房地產(chǎn)市場的整體回暖，市場信心正有序恢復(fù)，土地市場呈現(xiàn)點(diǎn)狀溫和復(fù)蘇態(tài)勢。

??— 熱點(diǎn)評析 —

??“多頻少量”“集中掛牌、分散出讓”特征顯現(xiàn)，核心地段優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加

??從供地規(guī)則來看，隨著2023年2月自然資源部對集中供地政策作出優(yōu)化完善，重點(diǎn)提出：各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應(yīng)的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計(jì)劃總量的參考；每次公開詳細(xì)清單對應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告；商品房去化周期長、土拍流拍率高、市場需求明顯不足的城市、應(yīng)當(dāng)控制商品房用地的供應(yīng)規(guī)模等，重點(diǎn)城市供地“多頻少量”“集中掛牌、分散出讓”的特征愈發(fā)顯著。如：成都3月22日成交4宗涉宅用地，另有31宗將于4月底前陸續(xù)出讓；廣州3月27日出讓2宗涉宅用地，另有6宗將于4月競拍；北京2023年首輪土拍也僅出讓2宗住宅用地等。

??從供地質(zhì)量來看，整體處中上游水平，不乏核心地段優(yōu)質(zhì)地塊。如：杭州供應(yīng)地塊以上城區(qū)和余杭區(qū)為主，核心地段地塊占比更高；蘇州以高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)為主，其中園區(qū)一核心地塊以35650元/平方米的成交樓面價(jià)刷新園區(qū)地價(jià)紀(jì)錄；南京供應(yīng)地塊涉及河西新城、南部新城、江寧高新區(qū)、溧水等區(qū)域，且均為純住宅地塊；北京昌平區(qū)朱辛莊CP01-0801-0028地塊由于體量相對較小、周邊交通商業(yè)等配套完善，受到42家開發(fā)商競逐，成為北京土拍市場有記錄以來參與企業(yè)最多的地塊。

??城市土拍冷暖差異顯著，民企在杭州、蘇州等部分城市參與度提升

??從土拍結(jié)果來看，多個(gè)城市土地市場熱度有所回升，如成都、蘇州、杭州、南京、南昌等城市，平均溢價(jià)率均超過7%，多宗地塊觸頂搖號成交。但也有部分城市土拍壓力依然較大，如鄭州10宗成交地塊幾乎均以底價(jià)成交，另有1宗地塊流拍，廣州2宗成交地塊均由地方城投以底價(jià)競得。同時(shí)，城市內(nèi)區(qū)域差異同樣顯著，“觸頂搖號”與“底價(jià)成交”并存。如成都4宗成交地塊中，2宗觸頂、2宗底價(jià)；南京11宗成交地塊中，4宗觸頂、3宗低溢價(jià)、4宗底價(jià)；蘇州11宗成交地塊中，3宗觸頂、2宗低溢價(jià)、6宗底價(jià)。

??從參與房企來看，國企依舊是土地市場成交主力。如成都、鄭州、蘇州、南京首輪土拍中，國企土地成交金額占比分別達(dá)到98%、89%、77%、71%。部分城市民企參與度有所提升，如杭州民企土地成交金額占比達(dá)到48%，僅略低于國企成交金額占比；蘇州2022年第一批次集中供地土地均由國企競得，此次民企土地成交金額占比提升至23%等。

??部分城市回暖難掩土地市場整體仍低迷，市場企穩(wěn)仍需政策持續(xù)發(fā)力

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至3月28日，2023年全國住宅用地及商辦用地累計(jì)成交2995宗，較上年一季度下降28.9%；成交面積約1.2億平方米，下降36.8%；成交金額約3008.3億元，下降33.8%。分能級看，一線城市成交面積同比降幅最低，二線城市成交金額同比降幅最低，三、四、五線城市成交面積和成交金額同比降幅均超過35%。

??盡管近期部分重點(diǎn)城市集中土拍出現(xiàn)回暖跡象，但底價(jià)成交、國企托底的特征依舊顯著，部分城市平均溢價(jià)率提升較大的主要原因在于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量的加大和總體供地規(guī)模的縮減，需理性看待。從全國范圍看，土地市場整體仍處于下跌通道，尤其是三、四、五線城市壓力更加顯著。此外，近期關(guān)于房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)話題再起。房地產(chǎn)稅作為地方的主要稅種之一，長遠(yuǎn)看必將替代土地出讓收入成為地方政府重要的財(cái)政收入來源，但短期來看，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、居民稅負(fù)承受能力，還是房地產(chǎn)稅自身面臨的立法、征收等問題，都將在一定程度上限制房地產(chǎn)稅改革和試點(diǎn)進(jìn)程。土地出讓收入客觀上短期內(nèi)仍將是大部分城市重要的財(cái)政收入來源，對緩解地方債務(wù)負(fù)擔(dān)起著重要作用。因此，無論是從維穩(wěn)樓市角度，還是防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)角度，土地市場均需得到更多呵護(hù)，供需兩端政策仍需持續(xù)發(fā)力。