??導語

??七成溢價地塊銷售價格高于周邊，盈利空間整體尚可 。

??◎  文 /謝楊春 吳嘉茗

??專題視點

??盡管土地市場熱度自2021年第二輪集中供地之后一路走低，但不可否認的是，在部分城市仍舊有高溢價、封頂成交等地塊的產(chǎn)生，也反映了當前企業(yè)投資的困局，即越不拿地越難賣，但市場行情下滑、銷售的萎靡，致使企業(yè)將目光緊盯在核心城市核心地段的地塊。那么，這些相對“高溢價”地塊近三年成交了多少，都分布在哪些城市？又有什么樣的特征？折射出怎么樣的投資選擇？通過梳理2021年以來全國300城土地成交溢價率>10%地塊，我們發(fā)現(xiàn)：

??溢價率>10%地塊成交占比逐年下滑，近三年比例不足兩成。雙集中供地出臺后，溢價>10%地塊占比兩年內(nèi)降至14%，較2020年下降11個百分點，企業(yè)“搶地”現(xiàn)象幾無。2023年情況則略有好轉(zhuǎn)，溢價拿地占比恢復到2021年水平，為19%。

??核心城市2023年溢價高于10%成交比例創(chuàng)三年新高，呈現(xiàn)邊際改善。其中2023年溢價率=>10%地塊幅數(shù)、建面、金額占比為別為25%、26%和41%，較2022年增長14、14和21個百分點，并創(chuàng)下近三年新高。2023年強勢回升主要是核心城市拿出多幅優(yōu)質(zhì)地塊吸引投資所致。

??總價低、地段好、限制少地塊更受到企業(yè)青睞。溢價>10%地塊近半數(shù)不足1億元，且多以剛需、剛改項目為主，而區(qū)位好、配套完善是地塊溢價共性，其中82%溢價地塊周邊配備學校。此外，溢價地塊中多數(shù)可售比例超過80%。

??核心城市溢價成交地塊盈利空間尚可，最終實際售價低于周邊價格。過對比高溢價地塊的銷售均價與周邊2km內(nèi)住宅銷售均價來看，有69%的高溢價地塊項目售價高于周邊均價，另外31%高溢價地塊售價則低于周邊均價，整體來看溢價>10%成交地塊具有較強的競爭性。

??PART.01
溢價>10%地塊成交不足兩成
2023年核心城市邊際改善

??隨著市場行情不斷筑底走弱，土地市場熱度同樣連連下滑，尤其是集中供地之后，市場冷熱分化顯著。從溢價超過10%的土地占比來看，2022年僅為14%，為近7年低點，甚至回到2016年之前。而各能級城市“搶地”情況均大幅減少，房企投資越發(fā)謹慎和理性。2023年一二線熱度略有好轉(zhuǎn)，溢價地塊比例創(chuàng)三年新高，唯獨三四線城市幾乎無人問津，溢價地塊金額占比較2021年下降20個百分點，充分反映了當前房企聚焦核心一二線的投資思路。

??一、不到二成土地溢價率超過10%，較2017年下降9個百分點從近五年含宅地塊成交情況來看，高溢價地塊占比在經(jīng)歷了三年行業(yè)上行周期后快速回落降至低點。2016年-2018年在去庫存、棚改貨幣化安置的推動下，行業(yè)迎來以三四線為主的普漲周期，土地市場也水漲船高，不僅核心城市頻刷地王，三四線高價地也層出不窮，2017年溢價率高于10%的土地幅數(shù)占全國300城比例接近30%，2019年、2020年則慣性維持25%左右。2021年三道紅線的出臺是分水嶺，房企生存環(huán)境惡化、拿地意愿大幅下滑，溢價地塊占比快速下降。尤其是雙集中供地出臺后，溢價地塊占比兩年內(nèi)降至14%，較2020年下降11個百分點，企業(yè)“搶地”現(xiàn)象幾無。2023年情況則略有好轉(zhuǎn)，溢價拿地占比恢復到2021年水平，為19%。

??在溢價率超過10%的地塊中，集中供地的22城占比近三年分別為12%、7%、12%。2022年市場銷售迅速轉(zhuǎn)弱、房企爆雷頻出，即便是核心城市土地市場也冷清異常，且因疫情的影響，2022年即便是上海、北京等都鮮有溢價地塊，底價成交是常態(tài)。2023年在優(yōu)質(zhì)地塊供應增多、供應采取小量、多頻之下，核心城市熱度逐步回歸。

??絕對量來看，一線城市相對穩(wěn)定，溢價超過10%的土地的成交面積近兩年穩(wěn)定在350萬平方米-400萬平方米之間，較2021年腰斬，但2023年較2022年上漲9%，一方面是一線城市供地節(jié)奏保持連續(xù)，另一方面一線城市地塊的保值性更高。二三線城市跌幅更高，其中2023年二線城市溢價超過10%的土地成交面積1904萬平方米，較2021年下降79%，三四線在2023年幾乎是無人問津，溢價超10%土地成交面積較2021年下降84%。若從金額角度而言，各線城市雖整體均呈現(xiàn)熱度驟降，但在2023年，一線、二線溢價超10%地塊總金額卻出現(xiàn)邊際改善和企穩(wěn)，僅三四線同比仍下跌45%。

??二、核心城市2023年溢價高于10%成交比例創(chuàng)新高，深、杭等超五成

??2021年推行的雙集中供地是近三年土地市場的轉(zhuǎn)折點，一方面2021年首輪土地市場高熱后，政策收緊疊加市場轉(zhuǎn)弱，土拍熱度一降再降，即便后續(xù)土拍寬松政策應出盡出，但熱度難有起色。另一方面，集中供地中核心城市均設置了土拍最高限價，整體溢價率控制在合理范圍內(nèi)。因此，可以看到，集中供地模式中，2021年溢價率=>10%地塊幅數(shù)、建面、金額均為三年最高，2022年降至谷底后2023年有所回暖。以成交金額為例，2021年22城溢價率=>10%地塊共成交9660億元，2021年、2023年則不足4500億，分別較2021年下降60%和56%。

??盡管絕對量上2021年為近三年新高，但從溢價率=>10%地塊占比來看，在經(jīng)歷了2022年的冰點后，2023年顯著回升，并好于2021年。其中2023年溢價率=>10%地塊幅數(shù)、建面、金額占比為別為25%、26%和41%，較2022年增長14、14和21個百分點，并創(chuàng)下近三年新高。2023年強勢回升主要是核心城市拿出多幅優(yōu)質(zhì)地塊吸引投資所致。

??具體到不同城市之間，差異十分顯著。深圳、杭州、廈門等6城近三年溢價=>10%地塊成交比例超過30%，深圳供地稀缺，占比高達62%，領先其他城市。其中長三角城市諸如杭州、合肥、寧波、南京、蘇州等占比均在20%以上，也顯示出在市場下行階段，房企投資更偏好長三角核心城市。此外，中西部、環(huán)渤海的部分城市長沙、鄭州、濟南、青島、長春等過去三年土地市場熱度是始終低位，近三年溢價=>10%地塊成交比例不足10%。

??結(jié)合占比和總量來看可以發(fā)現(xiàn)，核心城市越貴的地越優(yōu)質(zhì)，更受房企青睞。換而言之，這些地塊抗風險能力高、去化風險小。近三年溢價=>10%成交地塊總價最高的以一線城市和長三角二線為主，基本與上文所述占比結(jié)構相一致。

??逐年來看，大致分為三類城市：第一是深圳、杭州、合肥等城市，雖然2022年隨行業(yè)整體熱度下滑，溢價=>10%成交地塊占比波動，但平均來看比例保持高位，企業(yè)投資有一定支撐；第二類是2022年成交幾乎以底價為主，2023年溢價成交比例大幅上升的城市，典型如廈門、上海、廈門等，2023年隨著優(yōu)質(zhì)地塊入市，溢價=>10%地塊成交占比提升20個百分點以上；第三類則是濟南、青島等，近三年土地市場均十分慘淡。三、三四線溢價成交地塊驟減，多數(shù)聚焦于長三角（略）

??PART.02
??總價低、地段好、限制少地塊
多數(shù)溢價成交
以剛需、剛改為主

??通過對溢價超過10%地塊的比對發(fā)現(xiàn)，在目前市場信心較為萎靡、土地市場熱度一路下滑的背景下，仍然能夠?qū)崿F(xiàn)溢價或高溢價成交的地塊基本特征主要是總價低、地段區(qū)位好配套齊全且地塊限制性條件不多。

??一、溢價>10%地塊近半數(shù)不足1億元，多以剛需、剛改項目為主（略）

??二、區(qū)位好、配套完善是地塊溢價共性，82%溢價地塊周邊配備學校

??一般而言，地塊的成交熱度與其自身的條件關系最為密切，尤其在市場整體熱度下行、房企拿地日趨謹慎的環(huán)境下，自身素質(zhì)優(yōu)越的地塊方能維持對房企的吸引力。由于三四線城市的高溢價地塊數(shù)量極大，且非常多高溢價地塊是由于底價過低導致的，因此在本節(jié)中我們主要以22個核心城市的高溢價地塊為樣本，探討高溢價地塊的區(qū)位與配套情況。

??首先在區(qū)位分布上，22個核心城市近三年成交高溢價地塊共有49%位于市區(qū)、51%位于郊區(qū)，雖然總體呈現(xiàn)對半分的狀態(tài)，但分年度來看，2021年市區(qū)地塊占比為42%，但2022年和2023年市區(qū)地塊占比上升至58%和57%，可見在后兩年房企投資持續(xù)收緊、聚焦的環(huán)境下，郊區(qū)地塊高溢價成交的難度增加，企業(yè)更偏好抗風險能力更強的核心區(qū)域。

??細分至城市層面，蘇州是高溢價地塊市區(qū)占比最高的城市，近三年蘇州共有46宗地塊溢價率超過10%，其中僅2宗位于吳江區(qū)的地塊區(qū)位較偏，成交于2021年首輪集中供地中，當時房企現(xiàn)金流壓力尚未到達高峰，且集中供地剛剛推行，所有房企投資聚焦于22個核心城市，帶動了土地熱度的普遍上行。此外廣州、福州、成都也有超過70%的高溢價地塊位于市區(qū)。

??反之，也有部分城市高溢價地塊分布于郊區(qū)的更多，例如寧波、天津和上海近3年成交地塊中，僅有不到20%位于市區(qū)，而超過80%位于郊區(qū)。這種現(xiàn)象與城市的發(fā)展階段、土地供應等原因都息息相關。

??以上海為例，近3年共成交59宗高溢價地塊，其中僅有9宗位于市區(qū)，另外50宗都位于郊區(qū)范圍。造成這個現(xiàn)象的原因主要有兩個：一是上海作為全國發(fā)展程度最高的城市之一，其市區(qū)范圍內(nèi)的土地資源本來就相對稀缺，拆遷工作也面臨更高的難度；二是隨著上海城市范圍的擴張，郊區(qū)的配套水平得到大幅提升，郊區(qū)地塊的素質(zhì)也非常高。

??周邊配套設施是地塊自身素質(zhì)的另外一個重要體現(xiàn)，也對項目后期銷售有很大的影響，周邊配套成熟、完整的地塊顯然更加具備快速去化、盈利的能力，因此也更容易引發(fā)房企的激烈競拍，高溢價成交。由于配套的類型非常復雜，我們挑選了地塊周邊1km范圍內(nèi)的學校、政府單位、地鐵站、醫(yī)院以及以星巴克/肯德基/麥當勞為代表的5個維度，作為地塊周邊配套的參考。22城近三年成交的高溢價地塊中，有82%的地塊周邊有學校，77%的地塊周邊有政府單位，44%地塊附近有地鐵站，38%有三甲醫(yī)院或綜合醫(yī)院，32%地塊周邊有星巴克等較有代表性的餐飲服務機構?？傮w來看，學校是地塊附近最為重要的配套。

??由于部分地塊位于核心區(qū)域，周邊1公里范圍內(nèi)各類配套豐富，可能包含多家幼兒園、小學、以及星巴克等餐飲服務，導致不同地塊周邊的采集的配套數(shù)據(jù)范圍差異較大，可見即使均為高溢價成交地塊，不同地塊的條件存在巨大差異：周邊配套不足5個的地塊占比達到32%，其次周邊配套在5-10個的地塊占比為17%，合計有一半左右的高溢價成交地塊，周邊配套在10個以下；另外一半高溢價地塊則周邊配套相對豐富，尤其有5%的高溢價地塊處于非常核心的區(qū)位，周邊配套采集點可多達50個以上。例如上海2022年成交的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊，地處徐匯龍華板塊，周邊各類配套包括地鐵、商超、教育等一應俱全，最終由香港置地&招商&匯成聯(lián)合體競得，總價高達47.3億元，成交樓板價86285元/平方米。此類周邊配套最為完整豐富、最為稀缺的地塊，主要集中于上海、廣州、深圳、福州、成都和重慶，過去三年中這些城市均出讓5宗以上位于核心區(qū)域的地塊并高溢價成交。

??三、溢價地塊中多數(shù)可售比例超過80%，僅少量安置房能溢價成交一般情況下，與需要自持運營的商業(yè)用地相比，住宅屬性用地能夠通過銷售較快地回籠資金，也是商品住宅供應的主要方式，對于企業(yè)投資具備更高的吸引力，所以在溢價成交的地塊中，大部分都是可售比例超過80%的純住宅用地或商住用地，但也有小部分地塊可售住宅比例低于30%，卻依然以較高的溢價率成交。據(jù)cric整理，近三年內(nèi)高溢價成交的地塊中，可售住宅比例低于30%的有39宗，主要以安置房用地和租賃用地為主，此外商住用地、綜合用地各占23%和5%。

??按城市分布來看，此類地塊大部分出現(xiàn)在福州、寧波，分別達到19宗和12宗，此外合肥、濟南、北京、成都等地也有少數(shù)幾幅。

??從后續(xù)銷售、回款以及盈利的角度來看，此類可售比例太低的宅地并不符合房企快周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略需求，而此類地塊高溢價成交的背后，有兩種可能的原因：第一，雖然地塊的可售比例極低，但是土地總價也極低，房企后期可以從政府回購、商品房銷售以及車位、底商的銷售上獲得資金回籠，且由于政府回購比例較大，大幅減輕了房企后期的銷售去化壓力。總體來看，對于房企來說仍有盈利空間，所以能夠高溢價成交。

??第二，部分地塊具備優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套豐富，后期去化無壓力，且此類地塊的總價一般較低，房企拿地的現(xiàn)金流壓力不大。

??PART.03
七成溢價地塊銷售價格高于周邊

??盈利空間整體尚可本文所統(tǒng)計2021年集中供地以來溢價>10%地塊,目前有大量已進入了銷售階段，甚至部分地塊已經(jīng)在尾盤或售罄階段，由于數(shù)據(jù)覆蓋情況不同，本章主要聚焦于22個核心城市的高溢價地塊項目：22個核心城市近三年（截止至2023年10月10日）的高溢價地塊共有1227宗，62%已經(jīng)可查對應項目，其中未公開/形象階段9%，預售/銷售階段47%以及尾盤/停售/售罄狀態(tài)6%，總體來看，目前處于預售和銷售狀態(tài)的項目占比最高。從最終銷售情況來看，這部分地塊整體盈利空間尚為客觀，有70%項目售價高于周邊2KM內(nèi)均價，且有四成地塊銷售額已覆蓋土地成本。

??一、七成溢價地塊售價高于2km范圍內(nèi)均價，市區(qū)地塊競爭性更強

??已經(jīng)進入銷售階段、且周邊有可比均價的高溢價地塊共計580宗。經(jīng)過對比高溢價地塊的銷售均價與周邊2km內(nèi)住宅銷售均價來看，有69%的高溢價地塊項目售價高于周邊均價，另外31%高溢價地塊售價則低于周邊均價，整體來看溢價>10%成交地塊具有較強的競爭性。

??具體分類來看，項目售價高于周邊2km內(nèi)均價的69%高溢價地塊中，各不同價差梯隊的地塊幅數(shù)差異不大：價差在1000元/平方米以內(nèi)的有81宗，價差在1000-3000元/平方米的有98宗，價差在3000-5000元/平方米的有52宗（是幅數(shù)最少的一個梯隊），價差在5000-10000元/平方米的有86宗，價差在10000元/平方米以上的地塊則有83宗，以北京、南京、蘇州和成都最多。

??項目售價低于周邊2km內(nèi)均價的31%宗高溢價地塊中，不同價差梯隊的地塊幅數(shù)則有很大的差異：售價即使低于2km內(nèi)均價，也主要集中于0-1000元/平方米、1000-3000元/平方米兩個價差范圍內(nèi)，幅數(shù)分別為61幅和52幅，而與周邊價差在3000元/平方米以上的地塊幅數(shù)合計一共66幅。

??按照地塊分布情況來看，市區(qū)地塊中有71%的高溢價地塊項目售價能夠高于周邊2km均價，但郊區(qū)地塊中僅有67%的地塊售價高于周邊2km均價，雖然僅差4個百分點，但依然能夠看出，市區(qū)的溢價地塊的競爭力更強。

??總體而言，高溢價拿地的項目一般具有較強的競爭力，大部分項目售價都能高于2km內(nèi)均價，且部分能高出均價萬元以上，溢價能力明顯；即使低于2km內(nèi)均價，價差也基本能控制在3000元/平方米以內(nèi)，價差過大的地塊占比不高。

??二、部分地塊雖觸頂成交，但整體盈利空間尚可（略）

??三、近三年溢價地塊已售建面占比超過四成，廈門、杭州、蘇州進度最快（略）

??PART.04

??總結(jié)

??綜上所述，受限于行業(yè)周期下行、企業(yè)自身經(jīng)營壓力等負面影響，房企投資越發(fā)謹慎和聚焦。首先是拿地企業(yè)類型幾乎清一色為“財力雄厚”的央國企，以及部分財務健康的民企，其次核心城市核心地塊依舊是僧多粥少局面，競爭十分激烈。整體而言，企業(yè)愿意為土地付出高溢價的意愿在減弱，且分化及其明顯，城市能級上首選一二線核心城市，多數(shù)三四線無人問津，地塊選擇上，市區(qū)地塊、高性價比地塊、配套完善且總價較低的地塊更受到企業(yè)的青睞。

??一、一榮俱榮的格局不復返，核心城市、核心地段才有保證

??盡管土地市場熱度自2021年第二輪集中供地之后一路走低，但不可否認的是，在部分城市仍舊有高溢價、封頂成交等地塊的產(chǎn)生，也反映了當前企業(yè)投資的困局，即越不拿地越難賣，但市場行情下滑、銷售的萎靡，致使企業(yè)將目光緊盯在核心城市核心地段的地塊，考慮到尚有能力的幾乎是清一色為“財力雄厚”的央國企，以及部分財務健康的民企，愿意為優(yōu)質(zhì)地塊付出更高的溢價，所以溢價封頂、競爭激烈的情況在清理之中。

??但無一例外的是，從溢價地塊來看，基本都是抗風險能力強、去化有保證的項目。首先，受限于現(xiàn)金流壓力，地塊總價越低溢價封頂、高溢價成交概率越大，尤其是核心城市核心區(qū)域的地塊；其次，區(qū)域及配套仍舊是銷售的保障，企業(yè)愿意付出高溢價核心原因在于未來去化的安全性，配套越完善、區(qū)位越核心的地均是企業(yè)首選；再次，考慮到當前市場處在底部修復、購房信心受限于收入預期影響仍未明顯好轉(zhuǎn)，住宅可售面積越高的地塊更受開發(fā)企業(yè)青睞。

??值得注意的是，隨著越來越多的二線城市接觸土地限價，一定程度上加劇了重點地塊的競爭程度。從過去三年核心城市有銷售限價、有土地限價的地塊的情況來對比，基本上盈利空間尚可，但最終售價實際上多數(shù)低于周邊價格，雖然存在一定資產(chǎn)價格低估，但毫無疑問也是地塊最終上市快速銷售的利器之一，一旦不限價，即便是核心城市核心區(qū)域的地塊，價格彈性已經(jīng)不復以往，仍需謹慎對待、理性參拍。

??而對于地方政府而言，除了總價低、位置好、地塊干凈等屬性能夠激發(fā)企業(yè)參拍的積極性，能夠在低迷的土地市場通過優(yōu)質(zhì)地塊來彌補一定的財政收入，也需要更多考慮板塊內(nèi)的去化情況，畢竟企業(yè)拿地主要策略是“抗風險能力+安全去化性”，諸如南京，江北核心區(qū)供地太多，未來可能同類產(chǎn)品集中上市引發(fā)同質(zhì)競爭，導致企業(yè)參拍積極性不高，多數(shù)底價成交和城投托底。

??二、放開土拍限價不會大幅刺激市場，核心地塊熱度競爭度將提升（略）