[易居研究院]2020年7月份13城二手房市場報告

??上海易居房地產研究院2020年07月31日發(fā)布《2020年7月份13城二手房市場報告》。該報告顯示：

??7月13城二手房延續(xù)市場回暖態(tài)勢。7月仍延續(xù)了二季度市場的熱度，表明熱點城市購房需求的韌性較大。其中，南京、金華、深圳、無錫等城市量能度較大；成都、蘇州等城市量能度較小。

??未來幾個月，政策收緊，13城二手房市場成交量或將有所回落。主要原因，一是市場降溫以來，歷年小陽春后會出現成交量自然回落的現象；二是“房住不炒”的調控仍是紅線。7月份，深圳、東莞、杭州、寧波、南京等熱點城市進一步收緊房地產調控政策，無論對市場成交或者購房預期都會產生實質性影響；此外，7月24日國務院房地產座談會議和7月30日中央政治局會議均再次強調了“房主不炒”的方針，未來還將有更多城市進一步出臺市場調控政策。

??易居研究院研究員王若辰表示：7月以來，深圳等熱點城市政策收緊、國務院7月24日召開房地產開座談會，均傳遞出了堅持“房住不炒”的信號。7月30日中央政治局會議再次強調了這一方針。在此背景下，上半年房價漲幅較大，市場較熱的城市有較大的調控壓力，可能進一步出臺政策，二手房成交量也將有所回落。 

??報告正文如下：

??一、7月成交量環(huán)比增長8.7%

??7月，13個城市二手房成交量約為9.3萬套，環(huán)比增長8.7%，同比增長17.4%。1-7月，13城二手房成交量約為39萬套，較2019年同期下降9.8%。

??1-7月，13城二手房年初累計成交量同比降幅繼續(xù)收窄，延續(xù)了市場回暖的態(tài)勢。3-6月，13城二手房成交量逐月增長，主要原因是，2020年以來房貸利率走低，疫情后購房需求逐步釋放，疊加上半年的學區(qū)購房潮。7月，市場需求仍有所延續(xù)。

??后市來看，13城二手房市場春季行情結束，即將進入夏季平淡期。主要原因，一是市場降溫以來，歷年小陽春后會出現成交量自然回落的現象。二是“房住不炒”的調控仍是紅線：7月份，深圳、東莞、杭州、寧波、南京等熱點城市進一步收緊房地產調控政策，7月24日國務院召開房地產座談會，部署下一階段房地產重點工作，重點城市代表參會，繼續(xù)強調了“房住不炒”的方針，堅持堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。預計8月份二手房受調控和預期影響，成交量將有所回落。

??二、南京成交量能較強,成都成交量能較弱

??從13城7月份的二手房成交量能度的排行可以看出，南京量能度最強，量能度為47%；而最弱的城市是成都，量能度為-38%。這主要是因為南京2020年以來新房供應大多集中在非熱門板塊，去化率不高，疊加學區(qū)房置業(yè)潮，二手房市場成交量持續(xù)走高。

??從具體城市來看，在監(jiān)測的13城中，7月僅成都和岳陽2城二手房成交量出現了環(huán)比下降，金華環(huán)比增速位列第一。二手房市場最先火熱的深圳，環(huán)比增速為14.2%，相比6月增幅收窄。

??2020年以來，深圳二手房市場最先復蘇，特別是進入二季度，成交量快速增長，同時成交價也有明顯的上漲。6、7月深圳的二手房成交量已經接近2015、2016年市場火熱時期的水平。7月15日，深圳出臺了新的調控政策，大幅收緊了購房條件，7月深圳二手房成交量增速隨之明顯收窄。作為全國的風向標，深圳此次新政的推出，無論是對實際成交還是購房預期層面上都有較大影響，預計8月份二手房成交量將有所回落。

??2017年以來，無錫二手房價上漲時間長，累計漲幅較大，目前仍在上漲過程中。2020年上半年，無錫二手房成交量明顯超過2018年和2019年同期的水平，7月二手房成交7513套，市場成交仍維持較高熱度。上半年來，無錫新房和二手房價均累計上漲4.1%，漲幅較大，接近5%的合理水平，調控壓力較大，下半年可能進一步收緊調控政策，成交量也將有一定的回落空間。

??三、預計13城二手房價格指數同比漲幅緩慢擴大

??近期來看，成交量曲線在2020年1-5月呈現下行走勢，2-3月二手房價格指數同比漲幅出現小幅收窄，4-5月受成都、深圳、北京二手房價同比突漲的影響，價格曲線有所抬頭。7月成交量曲線已經開始上行，考慮到熱點城市政策收緊的影響，下半年成交量曲線或將緩慢上行，二手房價格指數同比漲幅緩慢擴大。

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