[仲量聯(lián)行]北京城市更新立法加速，首次允許商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途相互轉(zhuǎn)換

??2022年8月24日，北京——近日，《北京市城市更新條例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱“條例草案”）在人大常委會(huì)進(jìn)行首次審議。這是北京繼在5月發(fā)布《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》以及在2021年6月發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》等多個(gè)政策文件以來(lái)又一重要的城市更新文件，是對(duì)過(guò)去一年以來(lái)北京城市更新政策體系搭建的延續(xù)，標(biāo)志著北京城市更新加速立法。

??在總體減量雙控的基礎(chǔ)上，這一系列政策對(duì)北京存量資產(chǎn)改造做出了一定的放寬，為市場(chǎng)提供了更明晰、有效的政策路徑，這也將會(huì)極大地影響北京未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局。

??中心城區(qū)城市更新潛力巨大，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)可期

??從條例草案的內(nèi)容來(lái)看，北京市城市更新包括居住類、產(chǎn)業(yè)類、設(shè)施類、公共空間類、區(qū)域綜合類等5大類、12項(xiàng)更新內(nèi)容。

??在這五大類中，產(chǎn)業(yè)類與商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最為密切相關(guān)，政策鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中多類老舊項(xiàng)目的提升與增效，為零售、辦公、產(chǎn)業(yè)園等物業(yè)市場(chǎng)提供豐富的存量改造機(jī)會(huì)。

??據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京全市城市更新規(guī)模達(dá)2.45億平方米，首都功能核心區(qū)（東城區(qū)和西城區(qū)）可更新建筑存量約0.42億平方米，更新方向主要圍繞“保護(hù)更新”。由朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)城四區(qū)組成的中心城區(qū)可更新存量約1.24億平方米，更新側(cè)重“減量提質(zhì)”。據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)估，若10%的建筑適用于商業(yè)地產(chǎn)改造，將達(dá)到1,240萬(wàn)平方米的體量，幾乎相當(dāng)于目前北京市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)存量。其中，東三環(huán)、酒仙橋望京、亞奧和中關(guān)村等區(qū)域的老舊樓宇集聚程度較高，可為未來(lái)辦公樓市場(chǎng)提供豐富可更新存量。

??出臺(tái)多項(xiàng)激勵(lì)措施，破解城市更新難題

??推動(dòng)城市更新離不開(kāi)規(guī)劃和政策保障，條例草案提出了多項(xiàng)激勵(lì)措施。

??當(dāng)前很多商業(yè)項(xiàng)目面臨40年土地產(chǎn)權(quán)到期的問(wèn)題，因而土地使用年限到期成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資人關(guān)心的核心問(wèn)題。對(duì)此，條例草案首次提出了土地租賃的配置方式。北京市鼓勵(lì)采取租賃的方式配置建設(shè)用地使用權(quán)，租賃期滿后可續(xù)租，并提出先租后讓的配置方式。租賃期內(nèi)支付了土地租金并完成更新改造后，租賃建設(shè)用地使用權(quán)可轉(zhuǎn)為出讓建設(shè)用地使用權(quán)。

??土地租賃政策提出了一種解決土地使用年限延長(zhǎng)的可能性，體現(xiàn)了北京城市規(guī)劃對(duì)于土地使用權(quán)問(wèn)題的關(guān)注和研究，或可為市場(chǎng)劃定一個(gè)比較明晰的土地續(xù)期的申請(qǐng)審批方案。實(shí)施方面，土地租賃成本本就小于土地出讓成本，租金可按一次性繳清或按年支付，年支付的方式更有效緩解業(yè)權(quán)人的資金壓力，為開(kāi)發(fā)商和投資人提供了更為靈活的土地使用方案。

??商改辦、酒改辦等改造類項(xiàng)目得益于其高回報(bào)率，成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資人追捧的模式。但2018年政策開(kāi)始嚴(yán)格限制“商改辦”改造的選擇和空間，而條例草案首次為商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途相互轉(zhuǎn)換提供了政策支持。下一步北京將發(fā)布出臺(tái)用途轉(zhuǎn)換和兼容使用的正負(fù)面清單，明確比例管控和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等要求。此后符合規(guī)定的商改辦、酒改辦等一系列的改造性項(xiàng)目有據(jù)可依，解決此類項(xiàng)目審批困難的問(wèn)題。這并不代表全市層面全面的增量放開(kāi)，北京仍將堅(jiān)持減量發(fā)展方向。政策階段的演化意味著市場(chǎng)中將有更多盤活現(xiàn)有低效資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，迎來(lái)更多高品質(zhì)項(xiàng)目。

??條例草案還將城市更新項(xiàng)目的審批和監(jiān)管權(quán)限下放至區(qū)級(jí)政府，將顯著地縮短審批流程，在一定程度上降低了城市更新項(xiàng)目的審批難度，顯著提升改造類物業(yè)的投資吸引力。區(qū)級(jí)政府更熟悉區(qū)域內(nèi)的老舊物業(yè)等存量資源，更了解各片區(qū)的產(chǎn)業(yè)需求，更高效地推動(dòng)其區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目更新，更能有的放矢地統(tǒng)籌規(guī)劃更新項(xiàng)目的優(yōu)先級(jí)，將提升城市更新改造主體的改造意愿。

??此外，在解決社會(huì)資本參與積極性不高、路徑不暢等問(wèn)題上，根據(jù)2022年5月發(fā)布的《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（北京市“十四五“時(shí)期城市更新規(guī)劃）》，政府將改善城市更新金融支持政策，通過(guò)建立財(cái)稅激勵(lì)和投融資機(jī)制，吸引專業(yè)化的社會(huì)資本參與城市更新運(yùn)作，形成投資、融資、改造、運(yùn)營(yíng)、退出、再投資的良性循環(huán)，發(fā)揮社會(huì)資本的專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“在過(guò)去一年，北京陸續(xù)發(fā)布的一系列城市更新相關(guān)政策，標(biāo)志著北京城市布局新的政策階段——一個(gè)更加長(zhǎng)效的存量市場(chǎng)發(fā)展機(jī)制。相較于上一階段的嚴(yán)格控制，下一階段北京對(duì)于存量資產(chǎn)的更新和開(kāi)發(fā)采取了明顯的鼓勵(lì)態(tài)度。同時(shí)在本輪政策中，我們看到了北京市嘗試性的對(duì)于40年到期后解決方案可能性的探討，項(xiàng)目用途轉(zhuǎn)換的探討，在未來(lái)的實(shí)踐中將為市場(chǎng)帶來(lái)更多更為明晰的依據(jù)和路徑?！?/p>