[克而瑞]2022年中國房地產企業(yè)項目銷售TOP100排行榜

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       導讀?

??百億熱銷盤數量維持高位，達到13個；

??金額門檻兩極分化優(yōu)者更優(yōu)，面積門檻全線下降；

??熱點城市優(yōu)質項目加入折扣促銷，推高入榜項目均價。

??榜單解讀

??2022年雖整體的政策走向為穩(wěn)信心，但多種因素疊加下市場的整體信心仍然不足，房地產整體銷售增長回落情況進一步加劇，加上融資受阻，企業(yè)資金層面緊繃。房企加大高能級城市的優(yōu)質項目入市以回流資金，一線城市以及強二線城市仍然存在價格倒掛、高性價比項目的“萬人搖”、“日光”等熱銷現(xiàn)象。2022年百億神盤數量仍維持2021年的較高水平，不過值得注意的是，由于今年市場整體信心不足，甚至部分強二線城市的外圍區(qū)域去化承壓，基本面較差的弱二線城市及內陸三四線城市加速下行，在此情況下，金額榜TOP100門檻上升趨勢難以為繼，回落到2019年的水平。再因在此前房企拿地偏向中小體量的背景下，大盤供應延續(xù)2021年的表現(xiàn)，面積榜TOP100門檻持續(xù)下降。

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      金額破百億13個且更加能打，面積門檻持續(xù)全面下降

??金額榜兩極分化，神盤依舊而百強門檻回落；面積榜門檻全面下降。從金額榜來看，TOP10金額門檻為115.3億元，同比上升9.2%，TOP10金額的項目均位于一線城市，單價超10萬元/平方米的項目有5個，眾多房企加大一線城市優(yōu)質項目的推售以回流資金。而TOP50和TOP100門檻分別同比下降1.2%和10.4%。整體來看，項目熱銷趨勢分化較大，頭部項目熱銷勢頭持續(xù)上揚，但以50強為分界線，排名越后的門檻同比下滑越明顯。

??深圳華潤城以247.9億元位列金額榜榜首，上海仁恒海上源以200.5億元次之，這兩個項目是今年唯二超200億的項目。值得注意的是，深圳華潤城繼去年以200.5億元位居榜首之后今年繼續(xù)位居第一，該項目是華潤的深圳城市明星項目大沖村舊改的一部分，地理位置較好，自開盤以來持續(xù)熱銷。銷售金額超百億元的項目有13個，保持2021年的較高水平，同時150億元以上的項目達到5個，同比增加3個，百億熱銷盤較以往競爭更為激烈。

??從面積榜來看，各梯隊門檻全面下降。2022年項目面積排行榜TOP10門檻為30.3萬平方米，同比大幅下降19.3%，TOP50和TOP100面積門檻則均同比下降25%以上。濟南中?！とA山瓏城以銷售65.0萬平方米獲面積榜榜首，僅為去年同為榜首的蘭州恒大文化旅游城的121.2萬平方米的54%，今年無銷售百萬平方米以上大盤。事實上，近幾年大盤銷售態(tài)勢下滑，2022年的銷售50萬平方米的項目個數僅有1個；而今年整體三四線城市銷售筑底，導致百強主流成交體量持續(xù)下滑，百強主流項目銷售面積段由2021年約7成項目處于銷售面積20-30萬平方米區(qū)間變?yōu)榧s6成項目處于銷售面積10-20萬平方米區(qū)間。

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      央國企霸榜金額榜，體量下滑面積榜企業(yè)競爭激烈

??合作開發(fā)項目增多，金額榜央國企霸榜。2022年在暴雷企業(yè)增多，市場持續(xù)下行，項目金額上榜數TOP10房企由央國企霸榜，如中海地產、招商蛇口、華潤置地等，另也有如濱江、仁恒等深耕強一二線城市的企業(yè)上榜。而由于近幾年項目開發(fā)的體量趨勢變小，一二線城市項目上榜增多，導致企業(yè)競爭更加激烈，面積榜項目數TOP10上榜企業(yè)呈現(xiàn)多樣化，面積榜上榜數量高的企業(yè)項目數下滑，榜首萬科地產上榜項目數為10個，較2021榜首的13個，2020年的30個下滑。此外，無論是金額榜和面積榜的企業(yè)合作項目個數仍較多，金額榜有36個項目是房企合作開發(fā)，同比增3個，其中蘇州獅子山瀾庭（瀾院），杭州天瀾海岸均由4家企業(yè)共同開發(fā)。

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       一線城市抗跌韌性較強，企業(yè)加大熱點城市優(yōu)質項目入市

??從城市表現(xiàn)來看，2022年一二線上榜項目數量增多，三四線樓市下行壓力大上榜數量持續(xù)下滑。從金額榜來看，一線城市上榜項目數達到60個，同比增加了8個，在市場下行的情況下，部分企業(yè)為回流資金加大了一線城市的項目入市，體現(xiàn)出一線城市超強的韌性；項目上榜數TOP10城市均為一二線城市，合計有92個項目，同比增加7個，熱銷項目持續(xù)向一二線城市聚焦。面積榜方面，由于入市項目體量趨小的原因，一線城市的入榜項目數同比增加13個到15個，TOP100中二線城市項目入榜占比最高，有74個項目入榜。區(qū)域分布方面，長三角區(qū)域金額榜表現(xiàn)亮眼，中西部區(qū)域仍占據面積榜約一半席位，珠三角的金額榜及面積榜入榜項目數均出現(xiàn)了下滑。

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       熱點城市優(yōu)質項目加入折扣促銷，推高入榜項目均價

??1.5-2.0倍于當地均價的改善型項目受歡迎程度高，占比達到了39%；大于2倍于當地均價的豪宅型項目占比也較高，達到30%。同時入圍金額、面積百強的項目由2021年的26個上升至36個。究其原因我們認為主要是市場信心不足，導致不同城市和不同項目之間分化嚴重，主要有以下三個方面的表現(xiàn)：其一，部分高能級城市的高端改善項目仍因城市限價、一二手倒掛等因素熱銷；其二，部分企業(yè)的熱點城市的核心板塊項目也加入了折扣大軍，促進項目熱銷，也進一步推高了入榜項目的均價；其三，面對市場信心不足，剛需觀望情緒更加嚴重。

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       關注資金安全提升運營效率，項目交付應“質”&“量”并行

??縱觀今年的熱銷項目，由于市場深度分化，項目熱銷也深度分化，一線城市抗壓韌性凸顯，百億神盤貢獻度進一步上升，但市場分化下百強入榜門檻持續(xù)下滑。全年來看，全年營銷活動不斷，房企積極搶收，如深圳華潤城二期由于在2021年底推售的批次去化未達“日光”，在今年年初便果斷啟動全民營銷，年底萬科等企業(yè)對一線城市的優(yōu)質項目進行打折搶收。所以，雖四季度監(jiān)管層在融資端口上給出了力度較大的回暖政策，但短期內多數房企仍然面臨較大的償債壓力，房企優(yōu)質項目搶收回流資金的動作或將持續(xù)。面對市場下行，市場分化加劇，堅持長期主義仍是企業(yè)未來發(fā)展的核心，對產品力升級打造、提升交付質量、關注資金安全性仍是企業(yè)應重點關注的方向，未來熱銷項目仍是企業(yè)穩(wěn)健運營實力的結晶。

??一方面企業(yè)仍需關注自身資金安全性，積極推動債務重組化解。當前房企債務風險依舊高懸在頂，在銷售仍未回暖前，企業(yè)的資金層面仍需關注安全性。值得注意的是，面對四季度的密集融資回暖政策出臺，疊加疫情放開，可以期許的是，央國企及優(yōu)質民企經營有望逐漸回歸正軌，出險房企可積極應對債務化解，通過出售資產、股權融資等方式積極降低杠桿償還債務，增加投資者和購房者信心，逐步將杠桿率、負債率降到相對安全的水平。

??第二，提升企業(yè)運營效率，加大優(yōu)質城市深耕力度。從近兩年的項目上榜情況來看，一些基本面較好的熱點城市核心地塊抗跌能力相對較強，安全壁壘更高，房企可以加強城市深耕力度，提升運營效率，更有利于企業(yè)理解城市客戶，打造優(yōu)質項目。

??第三，提高交付質量，關注產品力升級。當前“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”仍為當前的第一要務，房企在保交付的同時，仍需關注交付質量，積極打造高口碑的交付水平，降低客訴，促進交付“量”與“質”齊升。此外，產品力仍是是房企踐行長期主義之基石，疫情過后人們的居住需求發(fā)生了較大的變化，企業(yè)應及時進行產品迭代升級，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。