??自2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”一再被重申，此前“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式正逐步轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)并不被開發(fā)商所重視的代建業(yè)務(wù)正在成為房企探索的新發(fā)展方向，成為尋求轉(zhuǎn)型和發(fā)力的重點(diǎn)。與此同時(shí)，專業(yè)的代建公司也緊抓市場(chǎng)機(jī)遇，力圖在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)上站穩(wěn)一席之地。

??在此背景下，克而瑞研究中心從經(jīng)營(yíng)發(fā)展能力、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、資源整合力以及品牌信譽(yù)力等多維度綜合考慮分析，對(duì)代建企業(yè)進(jìn)行測(cè)評(píng)，以供參考和借鑒。

??◎ 克而瑞研究中心

??榜單發(fā)布

??榜單解讀

??01 TOP30企業(yè)上半年
新增簽約面積超7000萬(wàn)平方米
行業(yè)集中度較高

??上半年TOP30代建企業(yè)新增簽約面積7469萬(wàn)平方米，其中新增簽約面積超500萬(wàn)平米的企業(yè)共4家，新增簽約面積合計(jì)達(dá)3758萬(wàn)平米，占TOP30企業(yè)新增簽約面積的50.3%；其中綠城管理新增建面達(dá)1727萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約30.6%。

??截止2023年6月30日，TOP30企業(yè)代建總合約建筑面積已超6億平方米。其中超過(guò)5000萬(wàn)平方米的有4家，合計(jì)面積達(dá)3.2億平方米，占TOP30企業(yè)總規(guī)模的53.5%，行業(yè)集中度較高。目前代建賽道已經(jīng)形成，相信隨著越來(lái)越多的企業(yè)加入，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局或?qū)⒂l(fā)激烈。

??具體來(lái)看，上榜企業(yè)中既有在代建領(lǐng)域深耕多年的企業(yè)，如綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)等，這些企業(yè)布局時(shí)間較早，目前已形成了較為完整的產(chǎn)品體系與業(yè)務(wù)模式；還有一些新入行業(yè)的后起之秀，如旭輝建管、龍湖龍智造、興元建設(shè)等。這些企業(yè)代建業(yè)務(wù)擴(kuò)張時(shí)間相對(duì)較晚，但發(fā)展迅猛，目前也具備了較大的業(yè)務(wù)版圖。

??02 浙系企業(yè)占領(lǐng)代建半壁江山

??從企業(yè)區(qū)域分布來(lái)看，來(lái)自浙江的代建企業(yè)占據(jù)了半壁江山。截止2023年6月30日，浙系代建企業(yè)總合約規(guī)模超過(guò)3.1億平方米，占比過(guò)半，達(dá)到了52%；主要是綠城管理和藍(lán)城集團(tuán)總合約面積都超過(guò)1億平方米，在眾多企業(yè)中領(lǐng)先。從新增簽約規(guī)模來(lái)看，浙江企業(yè)上半年新增簽約規(guī)模3516萬(wàn)平米，占比47%。從企業(yè)數(shù)量來(lái)看，TOP30中有9家為浙系企業(yè)，包括綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、興元建設(shè)等等。

??此外，來(lái)自于廣深的代建企業(yè)也相對(duì)較多，總合約建筑面積占比達(dá)到了21%，新增簽約規(guī)模占比17%，主要企業(yè)包括華潤(rùn)置地、金地管理、萬(wàn)科等。其余上榜企業(yè)則主要來(lái)自福建、川渝等地區(qū)。

??03 民營(yíng)代建企業(yè)數(shù)量占比達(dá)67%

??從TOP30上榜代建企業(yè)的性質(zhì)來(lái)看，民企數(shù)量占比達(dá)67%，如龍湖龍智造、藍(lán)城集團(tuán)等；國(guó)企央企數(shù)量占比達(dá)23%，包括華潤(rùn)置地、招商蛇口等；混合所有制占比為10%，包含綠城管理、金地管理、萬(wàn)科三家企業(yè)。

??上榜代建企業(yè)仍以民企為主，民營(yíng)房企在投資拿地減少之后，為了充分利用并保持企業(yè)的品牌和運(yùn)營(yíng)能力，嘗試布局代建板塊，通過(guò)代建業(yè)務(wù)獲取額外收入和利潤(rùn)，同時(shí)提升市場(chǎng)占有率。目前，我國(guó)的代建行業(yè)仍處于發(fā)展階段。隨著各方持續(xù)涌入賽道，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，成熟的代建企業(yè)憑借自身產(chǎn)品及體系優(yōu)勢(shì)，不斷加大代建業(yè)務(wù)的深耕力度；而近年來(lái)新入局的后起之秀，也在規(guī)模上奮勇直追，未來(lái)或?qū)⒂楷F(xiàn)更多行業(yè)黑馬。

??04 不良資產(chǎn)比重提升
第三方金融機(jī)構(gòu)+代建方合作紓困代建
比重增加

??從代建業(yè)務(wù)的委托人性質(zhì)來(lái)分，可以分為政府代建、商業(yè)代建及資本代建三大類型，政府代建和商業(yè)代建仍然是當(dāng)前企業(yè)發(fā)展主流。但隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域不良資產(chǎn)比重不斷提升，在當(dāng)前“保交樓”成為中央及地方重點(diǎn)工作的大背景下，越來(lái)越多的紓困項(xiàng)目有著更迫切的資金需求，從而衍生出類似于第三方金融機(jī)構(gòu)+代建方合作的紓困代建新模式，紓困代建在企業(yè)業(yè)務(wù)拓展中的比例也在不斷增加。

??2021年下半年起，綠城管理就積極對(duì)接各類資方介入地產(chǎn)不良市場(chǎng)，2023年上半年新拓紓困類代建項(xiàng)目308萬(wàn)平米，占比進(jìn)一步增加至18%。7月24日，長(zhǎng)城資產(chǎn)宣布，綠城中國(guó)、綠城管理分別與長(zhǎng)城資產(chǎn)、長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在地產(chǎn)不良處置領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略合作。至此，綠城已經(jīng)先后與中國(guó)信達(dá)、中國(guó)華融、東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)四大AMC達(dá)成合作。

??華宇集團(tuán)2022年8月參與代建紓困合肥陽(yáng)光湖樾項(xiàng)目，該項(xiàng)目建筑面積高達(dá)516萬(wàn)平方米，距離代建正式協(xié)議簽訂僅45天內(nèi),項(xiàng)目第一批次交付工作就已正式啟動(dòng)，截止2023年6月已實(shí)現(xiàn)7批次共2980套住宅交付。