[克而瑞]企業(yè)月報｜百強房企同比腰斬，新增融資額創(chuàng)新低

??內(nèi)容提要>>>

??市場持續(xù)低迷，百強房企銷售同比降幅進一步擴大

??拿地持續(xù)低迷，拿地企業(yè)仍以國企、央企為主

??2月房企新增融資額環(huán)比下降58.9%

??房企“躺平”春節(jié)營銷，營銷積極性有限

??邵明曉任龍湖董事會副主席，周軼群出任旭輝副總裁

??物管業(yè)務(wù)延申至公共領(lǐng)域，文旅長租有新動作

??合約銷售

??市場持續(xù)低迷

??百強房企銷售同比降幅進一步擴大

??核心觀點

??2022年2月，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)下行調(diào)整趨勢，春節(jié)期間受疫情和行業(yè)信心不足影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，企業(yè)銷售同比降幅較1月進一步擴大。2月行業(yè)百強房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，較上月降低23.5%，較去年同期降低47.2%，與2021年月均水平相比則降低56.5%。雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但短期內(nèi)市場下行壓力仍然較大，三四月份市場能否回暖尚有待觀望。

??2月百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為193.3億元，較去年同期降低43.7%。而TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為127.9億元和85.7億元，同比降低47.2%和46%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻為16.7億元，與2020年基本持平，同比降幅最高達49.7%。

       2月春節(jié)期間市場遇冷，企業(yè)推盤及營銷積極性普遍不高，規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳。具體來看，2月7成百強房企單月業(yè)績下降，2成房企降幅高于50%，近3成房企降幅位于15%至30%之間。TOP30房企中，僅建發(fā)、新城、融信、中南等少數(shù)企業(yè)實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，分別為33%、43.5%、28%和18%。

??企業(yè)拿地

??拿地持續(xù)低迷

       拿地企業(yè)仍以國企、央企為主

??核心觀點

??2月30家監(jiān)測房企的土地投資仍處于低位，新增土地成交建面進一步下降，受投資結(jié)構(gòu)影響，量跌價升，平均樓板價29308元/平方米。本月30家典型房企新增土儲總建面99萬平方米，環(huán)比下降41%；新增土地成交價格291億元，環(huán)比上升51%。平均樓板價29308元/平方米，主要是受到北京首輪集中土拍影響，拉高整體樓板價。

??本月監(jiān)測房企中只有6家重點監(jiān)測房企投資拿地，仍是被國企及頭部穩(wěn)健型房企包攬。本月受春節(jié)假期和集中供地尚未全面開啟影響，房企拿地持續(xù)表現(xiàn)低迷。監(jiān)測房企中，只有綠城中國和華潤置地連續(xù)兩個月拿地超過50億元。從成交結(jié)構(gòu)來看，受北京集中供地影響，本月30家典型房企一線城市占比較高，拿地金額占比91%。區(qū)域分布方面類似，環(huán)渤海區(qū)域拿地金額占比91%，珠三角和長三角金額占比分別為5%和4%。

??3、從北京的首輪集中供地表現(xiàn)來看，部分龍頭房企和國企、央企仍在持續(xù)逆勢拿地。以此來看，2022年投資仍將呈現(xiàn)出“強者恒強”的格局，企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化，財務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場生力軍，發(fā)展優(yōu)勢將進一步擴大；而城市層面，北京、上海等一線城市的市場抗壓性、穩(wěn)定性均較高，在合理的政策調(diào)控下，我們認為土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市，部分人口流出、經(jīng)濟發(fā)展較差的三四線城市土地市場或?qū)⒊霈F(xiàn)無人問津的局面。

??企業(yè)融資

??2月房企新增融資額環(huán)比下降58.9%

??核心觀點

??融資總量：2022年2月100家典型房企的融資總量為398.17億元，環(huán)比下降58.9%，同比下降58.8%，融資量創(chuàng)2018年1月以來新低。一方面2月春節(jié)假期工作日相對較少，融資可操作時間相對較短；另一方面近期仍持續(xù)爆發(fā)企業(yè)債務(wù)危機，當(dāng)前風(fēng)險出清尚未完全，企業(yè)投資及發(fā)債也較為謹慎。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資318.63億元，環(huán)比下降34.0%，同比下降29.7%；境外債權(quán)融資52.33億元，環(huán)比下降75.9%，同比下降68.9%；本月資產(chǎn)證券化下降較為明顯，融資26.21億元，環(huán)比下降88.6%，同比下降91.6%。

??融資成本：2021年截至2月100家典型房企新增債券類1融資成本4.61%，較2021年下降0.68個百分點，其中境外債券融資成本達7.16%，上升0.14個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.39%，較2021年下降0.67個百分點。單月來看，2月房企融資成本4.02%，環(huán)比下降0.89pct，同比下降0.87pct。其中境內(nèi)融資成本3.58%，環(huán)比上升0.37pct；境外融資成本9.05%，環(huán)比上升3.02pct，2月仍有部分企業(yè)完成了境外債的交換要約和額外發(fā)行，成本相對較高，但加上投資者信心不足的情況下，其他低利率成本的企業(yè)境外發(fā)債相對較少，結(jié)構(gòu)性拉高了融資成本。

??企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為萬科地產(chǎn)，融資總量約50億元，萬科發(fā)行了合計50億元的中期票據(jù)，年期均為3年，利率低至3.00%左右。從企業(yè)梯隊來看，2022年前2月TOP10房企融資平均額51.77億元最大，融資總額同比下降45.44%，下降幅度最??；幾乎所有梯隊的企業(yè)融資量僅為去年同期一半或更少。成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.39%，其較2021年全年下降0.79pct；TOP51+梯隊企業(yè)降幅最大，降幅達到1.52pct；而TOP31-50的成本不降反增，較2021年全年增長0.34pct至5.24%。

??營銷策略

??房企“躺平”春節(jié)營銷

??營銷積極性有限

??核心觀點

??2月恰逢春節(jié)，但這個春節(jié)，樓盤廣告數(shù)量少之又少，多數(shù)房企營銷積極性不高，活動規(guī)模和數(shù)量都有下滑，折扣力度不及年末，甚至部分售樓處直接閉門歇業(yè)。從市場來看，2月仍舊低迷，28個重點監(jiān)測城市成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%。從營銷來看，市場冷淡，房企營銷積極性也不高，少有房企推出集團性活動，區(qū)域聯(lián)動營銷也比較少，僅有碧桂園、融創(chuàng)等少數(shù)房企有動作，新城控股則推出了“搶春行動”，通過積極推貨來搶收業(yè)績。

??2月房企主要是一些春節(jié)相關(guān)的節(jié)日營銷和返鄉(xiāng)置業(yè)活動，整體來看，企業(yè)營銷動力不足，渠道作用減弱，消費者購房意愿同樣低迷。多數(shù)城市春節(jié)期間案場到訪量都偏低，有些樓盤甚至一天僅有1組客戶到訪，企業(yè)多數(shù)也只保留2-3人售樓處值班。渠道方面，成交套數(shù)減少，部分房企調(diào)整分銷政策，傭金費率下降。部分房企嘗試擴大折扣以價換量，像碧桂園陽江項目最低可以達到8折，湛江、茂名項目最低可以達到85折。

??就當(dāng)下而言，政策端出現(xiàn)了一些緩和的趨勢，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺，一些三四線城市如晉中、德州等降低首付比例，鄭州放松限購、限貸，廣州等諸多城市降低房貸利率。雖然我們預(yù)計政策的傳導(dǎo)需要一定的時間，短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)消費者信心，但是政策面的放松對于市場有一定的利好，因此我們建議房企3月可以結(jié)合“暖春”等概念推出一些造節(jié)活動，保持積極的營銷態(tài)度。

??人事變動

??邵明曉任龍湖董事會副主席

       周軼群出任旭輝副總裁

??核心觀點

??2月，房企高層人事動態(tài)信息數(shù)量較前月明顯減少，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，因春節(jié)長假影響，房企高層人員的職務(wù)變動頻次顯著降低，企業(yè)內(nèi)部組織架構(gòu)調(diào)整趨緩。

??2月21日，旭輝集團在其官方網(wǎng)站正式宣布，周軼群出任集團副總裁兼運營中心總經(jīng)理。據(jù)旭輝介紹，周軼群有著18年的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗。加入旭輝前，其于仁恒置地集團擔(dān)任執(zhí)行副總裁，分管集團投資、商業(yè)、酒店以及文旅業(yè)務(wù)。此前，周軼群曾擔(dān)任仁恒置地上海公司總經(jīng)理、路勁地產(chǎn)集團上海公司總經(jīng)理等職務(wù)，在房地產(chǎn)多業(yè)態(tài)投資及運營、跨區(qū)域經(jīng)營及管理等方面積累了豐富的實踐經(jīng)驗。

??2月28日，龍湖集團控股有限公司發(fā)布公告稱，委任邵明曉先生為董事會副主席，及辭任首席執(zhí)行官；委任陳序平先生為首席執(zhí)行官。陳序平現(xiàn)年40歲，于2008年加入龍湖集團，歷任工程經(jīng)理、項目總經(jīng)理、地區(qū)公司總經(jīng)理及集團地產(chǎn)航道總經(jīng)理；于2005年7月及2008年1月取得清華大學(xué)土木工程的學(xué)士學(xué)位及碩士學(xué)位，陳序平亦為龍湖集團若干子公司董事。

??戰(zhàn)略動態(tài)

??物管業(yè)務(wù)延申至公共領(lǐng)域

??文旅長租有新動作

??核心觀點

??本月房企多元化業(yè)務(wù)熱度依舊，除物業(yè)管理外，產(chǎn)業(yè)、文旅、長租公寓出現(xiàn)新熱點。物管賽道競爭激烈，物管業(yè)務(wù)范圍不在局限于住宅、商業(yè)等項目，開始向?qū)W校、公共交通等領(lǐng)域分散。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本月較為活躍，城市新城區(qū)成為房企產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要競爭區(qū)域。文旅地產(chǎn)方面，冬奧會熱度延續(xù)，冰雪運動為主題的文旅綜合體項目開始落地。長租公寓領(lǐng)域內(nèi)出現(xiàn)新面孔，賽道內(nèi)房企完善線上租賃平臺。

??碧桂園服務(wù)將收購收購中梁百悅智佳剩余93.76%股權(quán)，補充集團業(yè)務(wù)。2月14日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告，稱其間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港控股有限公司與多家公司和個人訂立收購中梁百悅智佳約93.76%股權(quán)協(xié)議，距中梁百悅智佳于通過上市聆訊還不足兩個月。碧桂園表示中梁百悅智佳與公司業(yè)務(wù)區(qū)域重合度較高，本次收購有利于雙方優(yōu)勢互補、降本增效，另一方面也有利于增強碧桂園集團在中高端住宅物業(yè)管理方面的品牌影響力，有助于集團的長期穩(wěn)定發(fā)展。這是今年第二家通過港交所聆訊后被收并購的物管企業(yè)，年初華潤萬象生活宣布收購了于2021年11月12日通過聆訊的中南服務(wù)的全部股權(quán)，物管賽道分化趨勢仍將持續(xù)。

??中國金茂與衢州就高鐵新城項目達成合作，總投資超200億元。2月15日，中國金茂宣布已正式成為浙江衢州高鐵新城片區(qū)綜合開發(fā)項目的實施主體。2月22日，中國金茂與衢州市政府正式簽署《衢州高鐵新城片區(qū)綜合開發(fā)項目》合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，衢州高鐵新城項目總投資超過200億元，中國金茂主要負責(zé)該地區(qū)的建設(shè)智慧學(xué)校、智慧辦公、科技住宅等業(yè)態(tài)。這是中國金茂旗下第34個城市運營項目，是布局長三角一體化的一項重大舉措，同時該合作也將加速杭衢一體化發(fā)展進程，推動衢州高質(zhì)量發(fā)展。