[克而瑞]雅居樂(lè)：預(yù)售目標(biāo)未完成，新增土儲(chǔ)權(quán)益持續(xù)降低

??地產(chǎn)板塊堅(jiān)持“2+3+N”的布局策略，積極營(yíng)銷(xiāo)處置資產(chǎn)以緩解現(xiàn)金流壓力。

??◎  作者 / 沈曉玲、張少賢

??核心觀點(diǎn)

??【預(yù)售目標(biāo)未完成，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)】2021年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額1,390.1億元，同比增長(zhǎng)0.6%，高于百?gòu)?qiáng)房企平均收縮3.5%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率。2021年預(yù)售目標(biāo)完成率為92.7%，高于行業(yè)88%的平均完成率。調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)架構(gòu)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)。搭建“大區(qū)+平臺(tái)管理模式”的營(yíng)銷(xiāo)中心架構(gòu)，加速完善媒體矩陣建設(shè)，多平臺(tái)聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)，嘗試“地產(chǎn)圈+娛樂(lè)圈+直播圈”聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)；打造房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首個(gè)綜藝IP，并構(gòu)建線上線下聯(lián)動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)閉環(huán)。

??【新增土儲(chǔ)權(quán)益降低，深耕長(zhǎng)三角大灣區(qū)】2021年雅居樂(lè)新增土儲(chǔ)建面424萬(wàn)平方米，總地價(jià)278.3億元，新增權(quán)益土地建面為281.1萬(wàn)平方米，根據(jù)建面計(jì)算新增土儲(chǔ)權(quán)益占比為66.3%，較去年同期下降10個(gè)百分點(diǎn)。期內(nèi)拿地銷(xiāo)售比為0.20，低于百?gòu)?qiáng)房企平均0.25的拿地銷(xiāo)售比，企業(yè)保持“拿好地、不拿錯(cuò)地”的謹(jǐn)慎態(tài)度，審慎投資。持續(xù)深耕長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，新進(jìn)紹興、宜賓、淮安三城，2021年在大灣區(qū)和長(zhǎng)三角新增土儲(chǔ)合計(jì)占比為60.1%。

??【土地儲(chǔ)備充足，大灣區(qū)土儲(chǔ)占比最高】截止2021年末，雅居樂(lè)擁有總建筑面積為4737萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，總土儲(chǔ)規(guī)模同比下降11%。按照企業(yè)目前的去化節(jié)奏估計(jì)，可滿足未來(lái)4-5年的銷(xiāo)售需求，儲(chǔ)備量充足。截止2021年12月31日，雅居樂(lè)在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備約為1240萬(wàn)平方米，占整體土地儲(chǔ)備的26.2%，區(qū)域占比最高。

??【營(yíng)收規(guī)模同比下降9%，盈利能力保持穩(wěn)定】2021年雅居樂(lè)營(yíng)業(yè)收入為730.28億元，同比下降9%，主要受到地產(chǎn)營(yíng)收規(guī)模收縮導(dǎo)致。期內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為584.02億元，同比下降16%。而從合同負(fù)債儲(chǔ)備來(lái)看，合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)僅為0.76，低于重點(diǎn)房企1.2的平均水平，對(duì)未來(lái)營(yíng)收的支持力度也較弱，2022年雅居樂(lè)依然要保持較高的營(yíng)銷(xiāo)積極性。毛利率和凈利率持續(xù)下滑，仍高于行業(yè)平均水平。2021年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)190.21億元，同比下降21.1%，毛利率為26.0%，同比下降4個(gè)百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率則分別為12.5%和9.2%，同比下降2.8和2.6個(gè)百分點(diǎn)，均高于行業(yè)平均水平。

??【三道紅線處于“綠檔”，平均借貸利率5.87%】期內(nèi)，雅居樂(lè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至67.1%，同比下降5.1個(gè)百分點(diǎn)，處于綠檔。截止至2021年底，雅居樂(lè)擁有現(xiàn)金384.2億元，較期初下降24.5%，短期債務(wù)為295.8億元，同比下降23.3%，現(xiàn)金短債比為1.3，但仍存在682.6億元的貿(mào)易及其他短期應(yīng)付類(lèi)債務(wù)，同時(shí)受房企暴雷事件評(píng)級(jí)下調(diào)等影響，雅居樂(lè)籌措資金的難度進(jìn)一步增大。為應(yīng)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)先后出售非核心物業(yè)以回籠資金，積極自救。2021年發(fā)行多筆低利率債券，加權(quán)平均借貸利率降低0.7個(gè)百分點(diǎn)至5.87%，低于行業(yè)平均水平。

??【多元營(yíng)收持續(xù)提升，雅生活在管面積穩(wěn)步增長(zhǎng)】雅居樂(lè)堅(jiān)持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的模式，本期多元業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)約146.25億元，同比增長(zhǎng)37%，多元營(yíng)收占比增長(zhǎng)至20%，多元化營(yíng)收占比持續(xù)上升。其中雅生活在管面積及合約面積分別為4.89億平方米及6.63億平方米，同比分別增長(zhǎng)30.4%和26.8%。

??01 銷(xiāo)售

??預(yù)售目標(biāo)未完成
創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

??銷(xiāo)售金額小幅增長(zhǎng)，預(yù)售目標(biāo)未完成。2021年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額1,390.1億元，同比增長(zhǎng)0.6%，高于百?gòu)?qiáng)房企平均收縮3.5%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率。根據(jù)2021年1500億的預(yù)售目標(biāo)計(jì)算，完成率為92.7%，高于行業(yè)88%的平均完成率。同期實(shí)現(xiàn)累計(jì)預(yù)售建筑面積971.9萬(wàn)平方米，同比下降5.2%，預(yù)售均價(jià)為14303元/平方米，較去年同期上升6.1%。

??調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)架構(gòu)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)張。2021年銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)定，營(yíng)銷(xiāo)端持續(xù)發(fā)力。一方面調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)組織體系，全面提升營(yíng)銷(xiāo)能力。搭建“大區(qū)+平臺(tái)管理模式”的營(yíng)銷(xiāo)中心架構(gòu)，便于大區(qū)管理部達(dá)成營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)目標(biāo)，同時(shí)也可對(duì)區(qū)域進(jìn)行策略支持和業(yè)務(wù)督導(dǎo)。另一方面，加速完善媒體矩陣建設(shè)，多平臺(tái)聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)。2021年雅居樂(lè)打造“廠牌天團(tuán)紅人秀”，首次嘗試“地產(chǎn)圈+娛樂(lè)圈+直播圈”聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)；隨后聯(lián)合英皇娛樂(lè)制作了房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首個(gè)綜藝跨界節(jié)目——《因?yàn)槭桥笥蜒健?，不僅打造綜藝IP，還實(shí)現(xiàn)了邊看邊買(mǎi)的線上線下聯(lián)動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)閉環(huán)。

??02 投資

??新增土儲(chǔ)權(quán)益降低
深耕長(zhǎng)三角大灣區(qū)

??投資權(quán)益占比降低，拿地態(tài)度謹(jǐn)慎。2021年雅居樂(lè)通過(guò)招拍掛、勾地及股權(quán)收購(gòu)等方式新獲取29幅土地，新增土儲(chǔ)建面424萬(wàn)平方米，總地價(jià)278.3億元，對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)為6565元/平方米。新增權(quán)益土地建面為281.1萬(wàn)平方米，根據(jù)建面計(jì)算新增土儲(chǔ)權(quán)益占比為66.3%，較去年同期下降10個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)全口徑拿地銷(xiāo)售金額計(jì)算，期內(nèi)拿地銷(xiāo)售比為0.20，低于百?gòu)?qiáng)房企平均0.25的拿地銷(xiāo)售比，企業(yè)保持“拿好地、不拿錯(cuò)地”的謹(jǐn)慎態(tài)度，審慎投資。

??持續(xù)深耕長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，新進(jìn)紹興、宜賓、淮安三城。企業(yè)持續(xù)關(guān)注長(zhǎng)三角和珠三角兩大戰(zhàn)略深耕城市群，2021年分別在大灣區(qū)新增4個(gè)項(xiàng)目及在長(zhǎng)三角新增13個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)合計(jì)占比為60.1%，同比增加17個(gè)百分點(diǎn)，期內(nèi)新進(jìn)紹興、宜賓、淮安三城，其中紹興、淮安均位于長(zhǎng)三角。從投資城市能級(jí)來(lái)看，補(bǔ)充了一線城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，包括首都北京市門(mén)頭溝區(qū)項(xiàng)目及上海市松江區(qū)項(xiàng)目，其中，北京門(mén)頭溝MC00-0013地塊，是北京首次集中供地中鮮有的以底價(jià)獲取的項(xiàng)目。

??03 土儲(chǔ)

??土地儲(chǔ)備依然充足
大灣區(qū)土儲(chǔ)占比最高

??土地儲(chǔ)備同比下降11%，但土儲(chǔ)充裕。截止2021年12月31日，雅居樂(lè)擁有總建筑面積為4737萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，總土儲(chǔ)規(guī)模同比下降11%；平均地價(jià)為3651元/平方米，基本與去年持平，土地成本上仍保持一定競(jìng)爭(zhēng)力。雖然土儲(chǔ)規(guī)模下滑，但按照企業(yè)目前的去化節(jié)奏估計(jì)，可滿足未來(lái)4-5年的銷(xiāo)售需求，儲(chǔ)備量充足。

??土儲(chǔ)聚焦戰(zhàn)略深耕城市群，大灣區(qū)土儲(chǔ)占比最高。截止2021年12月31日，雅居樂(lè)在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備約為1240萬(wàn)平方米，占整體土地儲(chǔ)備的26.2%，區(qū)域占比最高，其中包括英皇道柏架山道和九龍?zhí)亮x本道兩個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??04 盈利

??營(yíng)收規(guī)模同比下降9%
盈利能力保持穩(wěn)定

??總營(yíng)收與地產(chǎn)營(yíng)收雙降，未來(lái)營(yíng)收增長(zhǎng)依然承壓。2021年，雅居樂(lè)營(yíng)業(yè)收入為730.28億元，同比下降9%，主要受到地產(chǎn)營(yíng)收規(guī)模收縮導(dǎo)致。期內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為584.02億元，同比下降16%，地產(chǎn)營(yíng)收規(guī)模縮減主要和結(jié)轉(zhuǎn)面積下降有關(guān)，2021年結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售面積為427萬(wàn)平方米，較2020年同期下降13.5%。而從合同負(fù)債儲(chǔ)備來(lái)看，合同負(fù)債覆蓋營(yíng)收倍數(shù)僅為0.76，低于重點(diǎn)房企1.2的平均水平，對(duì)未來(lái)營(yíng)收的支持力度也較弱，2022年雅居樂(lè)依然要保持較高的營(yíng)銷(xiāo)積極性。

??毛利率和凈利率持續(xù)下滑，仍高于行業(yè)平均水平。2021年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)190.21億元，同比下降21.1%，毛利率為26.0%，較2020年的30.0%下降4個(gè)百分點(diǎn)，高于行業(yè)20%的平均水平。毛利率毛利及毛利率的下降主要與年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行有關(guān)，確認(rèn)銷(xiāo)售均價(jià)較去年下降3.0%，同時(shí)土地及建筑等相關(guān)平均成本較2020年的上升3.1%。期內(nèi)雅居樂(lè)凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別為90.98億元和67.12億元，較去年同期分別下降25.7%和29.2%，凈利率和歸母凈利率則分別為12.5%和9.2%，同比下降2.8和2.6個(gè)百分點(diǎn)，但均高于行業(yè)9.3%和6.7%的平均水平。但考慮到2021年新增土儲(chǔ)權(quán)益占比降幅較大，因此企業(yè)未來(lái)是否會(huì)持續(xù)放棄權(quán)益，從而出現(xiàn)少數(shù)股東攤薄利潤(rùn)的情況，還需關(guān)注。

??05 負(fù)債

??三道紅線處于“綠檔”
平均借貸利率5.87%

??凈負(fù)債率持續(xù)下降，三道紅線全部達(dá)標(biāo)。2021年，雅居樂(lè)的凈負(fù)債率為50.8%，相比于期初大幅下降10.2個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至67.1%，相較期初下降了5.1個(gè)百分點(diǎn)，低于監(jiān)管閾值內(nèi)，三道紅線處于綠檔。

??短期對(duì)付敞口大，企業(yè)正積極自救。截止至2021年12月31日，雅居樂(lè)擁有現(xiàn)金384.2億元，較期初下降24.5%，短期債務(wù)為295.8億元，同比下降23.3%，現(xiàn)金短債比為1.3，較年初下降0.02，雖然現(xiàn)金足夠覆蓋短期債務(wù)，但仍存在682.6億元的貿(mào)易及其他短期應(yīng)付類(lèi)債務(wù)，因此雅居樂(lè)短期內(nèi)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大；同時(shí)受房企暴雷事件影響，離岸融資市場(chǎng)情緒疲軟，增加其流動(dòng)性和再融資風(fēng)險(xiǎn)。此外，雅居樂(lè)發(fā)布延遲公布審計(jì)結(jié)果后，穆迪與標(biāo)普先后下調(diào)雅居樂(lè)集團(tuán)家族評(píng)級(jí)，并持負(fù)面展望，進(jìn)一步加大雅居樂(lè)籌措資金的難度。為應(yīng)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，雅居樂(lè)也在積極自救，2021年下半年先后出售14項(xiàng)非核心物業(yè)項(xiàng)目以回籠資金，而自救舉措也延續(xù)到了2022年。

??債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，平均借貸利率持續(xù)下降。期內(nèi)，雅居樂(lè)在境外分別發(fā)行于2022年到期4億美元4.85%的優(yōu)先票據(jù)、于2024年到期人民幣14.5億元5.9%的境內(nèi)公司債券、于2025年到期3.14億美元5.5%的優(yōu)先票據(jù)等多筆較低水平的債券，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)；同時(shí)加權(quán)平均借貸利率降低0.7個(gè)百分點(diǎn)至5.87%，低于行業(yè)平均水平。

??06 多元化

??多元營(yíng)收持續(xù)提升
雅生活在管面積穩(wěn)步增長(zhǎng)

??雅居樂(lè)堅(jiān)持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的模式，本期多元業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)約146.25億元，同比增長(zhǎng)37%，多元營(yíng)收占比增長(zhǎng)至20%，多元化營(yíng)收占比持續(xù)上升。目前多元業(yè)務(wù)主要包括雅生活、環(huán)保、商業(yè)等板塊。

??雅生活積極布局全產(chǎn)業(yè)鏈，雅居樂(lè)增持雅生活股權(quán)。雅生活2021年?duì)I收140.8億元，同比增長(zhǎng)40.4%；毛利38.69億元，同比增長(zhǎng)30.1%。截止2021年12月31日，雅生活在管面積及合約面積分別為4.89億平方米及6.63億平方米，同比分別增長(zhǎng)30.4%和26.8%。期內(nèi)完成了對(duì)上海民瑞物業(yè)服務(wù)公司的股權(quán)收購(gòu)，深度布局院校服務(wù)，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。同時(shí)，期內(nèi)增持雅生活股權(quán)，增持后股權(quán)占比達(dá)約54.31%。

??環(huán)保業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展，營(yíng)收同比增長(zhǎng)21%。環(huán)保業(yè)務(wù)持續(xù)保持“一核四驅(qū)N翼”發(fā)展戰(zhàn)略，專(zhuān)注危險(xiǎn)廢物處理，布局能源發(fā)電、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保水務(wù)與生態(tài)修復(fù)。期內(nèi)，旗下多個(gè)項(xiàng)目申領(lǐng)《危險(xiǎn)廢物經(jīng)營(yíng)許可證》，有效產(chǎn)能持續(xù)釋放。2021年環(huán)保業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)到27.67億元，同比增長(zhǎng)20.9%。

??除此之外，公司也布局了其他多元業(yè)務(wù)。商業(yè)方面，2021年實(shí)現(xiàn)收入5.29億元，同比下降4.9%，主要受到新冠疫情反復(fù)影響。期內(nèi)布局新能源汽車(chē)及調(diào)味品板塊，分別與威馬和珠江橋建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，并成為其股東。