評司論企｜建行聯(lián)手萬科設立百億基金，銀企合作再度深化

??導語

??銀企合作模式有望推廣，部分房企或將打開融資新思路。

??◎  文 / 房玲、汪慧

??2022年11月23日《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》發(fā)布以來，推動銀行與房企密集互動，全國性以及地方性銀行先后與百余家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，引發(fā)一波“授信潮”。

??值得注意的是，近日銀行與房企合作又有新動作。1月16日萬科發(fā)布公告，與中國建設銀行聯(lián)手設立“建萬住房租賃投資基金”，募集規(guī)模為100億元。該基金主要投資于萬科集團及其關聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時投資于其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。這是銀行和房企合作的一次新嘗試，也為房企融資打開新思路，讓未來銀企合作充滿更多的想象空間。

??01 建行住房租賃布局延續(xù)
探索與房企合作新模式

??2022年11月8日，建行宣布成立建信住房租賃基金（有限合伙），總規(guī)模300億元，其中建設銀行認繳299.99億元，建信信托有限責任公司全資子公司認繳0.01億元，這也是全國首個住房租賃基金。此次與萬科合作設立子基金，建信住房租賃基金認繳規(guī)模不超過79.99億元，是建行住房租賃布局的延續(xù)，同時也是與房企合作的一次新嘗試。

??就建行而言，此次選擇與萬科合作，主要動因可以歸結為以下兩點：一是，看中了萬科存量資產(chǎn)價值以及品牌運營能力，加快推進租賃業(yè)務資本化、REITs化進程。萬科作為領域內頭部品牌，持有豐富優(yōu)質的存量資產(chǎn)，品牌運營經(jīng)驗豐富，且經(jīng)營穩(wěn)健性較高，旗下“泊寓”是全國最大的集中式長租公寓提供商之一。雙方各取所長，建行負責住房金融支持服務，萬科泊寓負責品牌、運營，有利于緊跟市場趨勢，孵化培育合格的REITs資產(chǎn)，構建“投貸管退”住房租賃服務閉環(huán)，建立自身業(yè)務特色和領先優(yōu)勢。

??二是，尋求銀行與房企合作模式的新突破，提高資金收益與安全。以往銀行在與房企合作中，主要扮演著“金融賦能”的角色，通過提供融資支持，獲取利息收益。但此次合作，建行作為直接參與者，意味者銀行轉向了“投資管理人”的角色。

??2021年下半年以來，受疫情沖擊、政策調控、市場遇冷、償債高峰期到來等多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機蔓延，整體信用風險顯著提升，不少銀行“踩雷”，業(yè)績遭受牽連，不良貸款率一路走高。建行2021年末不良貸款率僅為1.85%，到2022年上半年末上升至2.98%。在此背景下，也倒逼銀行探索與房企合作新出路。

??目前房企違約不確定性仍大，銀行壞賬風險也在持續(xù)，通過基金運作與分工，不僅響應政策要求，為房地產(chǎn)行業(yè)提供金融支持，同時可以參與運作，分享租金受益，通過金融手段擴大基金規(guī)模，形成更大的資金效應。

??02 萬科借力孵化培育合格REITs資產(chǎn)
加快現(xiàn)金流入和盈利

??而與此同時，萬科也有意加快住房租賃業(yè)務發(fā)展，盤活存量資產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場轉向存量競爭時代，住房租賃將作為房企競逐的重點賽道，萬科多次在公開場合強調發(fā)展住房租賃業(yè)務。目前來看，萬科泊寓盡管是全國最大的集中式長租公寓提供商之一，但也面臨了品牌競爭以及從“擴規(guī)?！毕颉扒笮б妗边^渡等問題。

??截至2022年上半年末，萬科泊寓開業(yè)規(guī)模達到16.95萬間，整體出租率可達94%。而同作為頭部品牌商的龍湖冠寓，開業(yè)規(guī)模11.1萬間，整體出租率與萬科相當，達到93.3%。值得注意的是，龍湖冠寓在2021年已經(jīng)實現(xiàn)盈利，而根據(jù)萬科2021年年報披露，泊寓預計將于2023年實現(xiàn)成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利，顯然已經(jīng)慢了兩年時間。

??今年是萬科泊寓發(fā)力的關鍵一年，與建行合作設立基金也是開年第一大重要戰(zhàn)略動作，一方面資金是硬需求，合作能夠通過資金整合，為業(yè)務線條補充流動性，滿足資金需求。

??另一方面REITs發(fā)行成為趨勢，是實現(xiàn)“投融管退”閉環(huán)以及創(chuàng)造利潤的突破口。2022年12月華潤有巢保租房REIT已成功上市，建行住房金融業(yè)務具備相當?shù)某恋?，借助其金融支持，有助于萬科更快加入REITs發(fā)行行列，帶來更多的現(xiàn)金流入，增強品牌競爭力。

??03 銀企合作模式有望推廣
部分房企或將打開融資新思路

??這種銀企合作模式，實質是將銀行資金、金融服務與房企資金、資產(chǎn)、品牌、管理等資源重新整合，進而盤活資產(chǎn)，形成更大的資金效應和品牌效應。

??未來，不排除將有更多的銀行和房企加以效仿。目前很多房企仍在積極發(fā)債回血，該模式也不失為融資一大新思路。長租公寓和商辦物業(yè)是銀行住房租賃基金投資的主要存量資產(chǎn)，龍湖、新城、旭輝、寶龍等典型房企旗下投資物業(yè)資產(chǎn)都較為豐富，且運營有道，已經(jīng)形成自身的品牌特色，具備達成銀企合作條件的優(yōu)勢。

??如旭輝，截至2022年上半年末，儲備的商業(yè)綜合體已經(jīng)有30個，旭輝瓴寓已拓房間規(guī)模約8.2萬間，目前對資金需求仍較為緊迫，借助長租公寓或“商辦改租”與銀行對接，爭取合作機會，獲取資金支持和金融服務支持，可以大大減輕主業(yè)發(fā)展資金占用，有效緩解投入壓力，同時也能加快培育第二曲線，在存量市場上搶占優(yōu)勢地位。

??04 總結

??建行與萬科共同投資設立“建萬住房租賃投資基金”，一方面是雙方對住房租賃市場的看好和戰(zhàn)略布局加速；另一方面這種合作模式實質是將銀行資金、金融服務與房企資金、資產(chǎn)、品牌、管理等資源重新整合，有利于提升項目運營效率、效益與安全性，形成更大的資金效應和品牌效應。

??未來或有更多的銀行與房企效仿，部分持有優(yōu)質存量資產(chǎn)、且運營實力較強的房企借助長租公寓或“商辦改租”更有利于爭取與銀行合作的優(yōu)先權，將打開融資新方式和發(fā)展新局面。