??核心觀點(diǎn)

??【銷售業(yè)績穩(wěn)健增長，權(quán)益金額位列行業(yè)第11位】上半年，實(shí)現(xiàn)銷售金額769.3億元、銷售面積247.8萬平方米，分別同比增長55.76%、38.67%，增速在行業(yè)領(lǐng)先。此外，根據(jù)克而瑞銷售排行榜數(shù)據(jù)顯示，權(quán)益金額位列第11位，較2022年同期提升7位，行業(yè)地位進(jìn)一步提升。 

??【聚焦一線、強(qiáng)二線城市，投資布局更加優(yōu)化】報(bào)告期內(nèi)，通過公開競(jìng)拍、股權(quán)合作、舊改等方式共計(jì)獲取11個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積近270萬平方米，且均位于上海、廣州、深圳、成都、杭州等一線、強(qiáng)二線城市，投資布局更加優(yōu)化。截至報(bào)告期末，擁有在建面積1298.20萬平方米。

??【毛利率降至18.8%，待結(jié)算資源較為豐富】上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入314.78億元，同比增長22.88%。毛利潤59.33億元，同比增加8.68%；凈利潤25.32億元、歸母凈利潤19.26億元，分別同比增長6.59%、2.08%。利潤率仍然承壓，毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為18.8%，8.0%、6.1%。截至報(bào)告期末，預(yù)收樓款為1081.5億元，較年初增長24%，覆蓋2022年全年?duì)I收約1.8倍，待結(jié)算資源較為豐富，保證正常交付結(jié)轉(zhuǎn)，有利于后續(xù)營收、利潤的穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)。 

??【綜合融資成本降至5.59%，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理】報(bào)告期內(nèi)，持續(xù)拓寬融資渠道，綜合融資成本下降至5.59%。截至2023年6月30日，持有現(xiàn)金566.63億元，同比增加8.57%，總有息負(fù)債1560.83億元，長期負(fù)債占比 81.82%。從“三條紅線”指標(biāo)來看，現(xiàn)金短債比[1]為2.0，凈負(fù)債率[2]為85.96%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率[3]為66.71%，處于“綠檔”，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，償債能力良好。

??【緊扣“七力”升級(jí)戰(zhàn)略，完成招商面積12萬平方米】報(bào)告期內(nèi)，緊扣“七力”升級(jí)戰(zhàn)略，以“產(chǎn)品力、配套力、服務(wù)力”為核心，深挖“運(yùn)營力、成本力”，提升“交付力、銷售力”，鞏固經(jīng)營成果，七重合力賦能公司高質(zhì)量發(fā)展。在深耕房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的同時(shí)，積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)多元化，商業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效、多點(diǎn)開花。商業(yè)板塊在做好主業(yè)配套的同時(shí)，經(jīng)營管理水平持續(xù)提升，上半年完成招商面積12萬平方米。

??01 銷售

??銷售業(yè)績穩(wěn)健增長

??權(quán)益金額位列行業(yè)第11位

??今年以來，華發(fā)股份持續(xù)創(chuàng)新營銷策略、提升項(xiàng)目獲客能力，銷售業(yè)績逆勢(shì)突圍，上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額769.3億元、銷售面積247.8萬平方米，分別同比增長55.76%、38.67%，增速在行業(yè)領(lǐng)先。此外，根據(jù)克而瑞銷售排行榜數(shù)據(jù)顯示，權(quán)益金額位列第11位，較2022年同期提升7位，行業(yè)地位進(jìn)一步提升。

??在“4+1”全國性戰(zhàn)略布局下，上半年華東大區(qū)完成銷售406.16億元，銷售占比52.80%，壓艙石地位繼續(xù)穩(wěn)固；珠海大區(qū)完成銷售140.63億元，銷售占比18.28%，居于珠海龍頭地位；華南大區(qū)完成銷售183.40億元，銷售占比23.84%；北方大區(qū)完成銷售14.54億元，銷售占比1.89%；北京區(qū)域完成銷售24.52億元，銷售占比3.19%。整體來說，五大區(qū)域布局結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，形成良好的聯(lián)動(dòng)效果。

??02 投資

??聚焦一線、強(qiáng)二線城市

??投資布局更加優(yōu)化

??報(bào)告期內(nèi)，華發(fā)股份聚焦核心城市，多措并舉，通過公開競(jìng)拍、股權(quán)合作、舊改等方式共計(jì)獲取11個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積近270萬平方米，且均位于上海、廣州、深圳、成都、杭州等一線、強(qiáng)二線城市，在華東區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備比例進(jìn)一步增加，投資布局更加優(yōu)化。截至報(bào)告期末，華發(fā)股份擁有在建面積1298.20萬平方米。

??03 財(cái)務(wù)

??毛利率降至18.8%

??待結(jié)算資源較為豐富

??2023年上半年，華發(fā)股份營收和利潤規(guī)模呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入314.78億元，同比增長22.88%。由于營業(yè)成本同比增加26.73%，毛利潤為59.33億元，同比增加8.68%；凈利潤25.32億元、歸母凈利潤19.26億元，分別同比增長6.59%、2.08%。

??但利潤率仍然承壓，毛利率為18.8%，同比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；凈利率8.0%、歸母凈利率6.1%也均低于2022年同期約1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??截至報(bào)告期末，預(yù)收樓款為1081.5億元，較年初增長24%，覆蓋2022年全年?duì)I收約1.8倍，待結(jié)算資源較為豐富，保證正常交付結(jié)轉(zhuǎn)，有利于后續(xù)營收、利潤的穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)。

??04 債務(wù)

??綜合融資成本降至5.59%

??債務(wù)結(jié)構(gòu)合理

??在行業(yè)流動(dòng)性趨緊的背景下，華發(fā)股份為保證經(jīng)營安全，一方面緊抓銷售回款，上半年回款510.03 億元，同比增長67%；另一方面持續(xù)拓寬融資渠道，不僅首單Pre-Reits項(xiàng)目及類Reits次級(jí)份額轉(zhuǎn)售順利落地，首次實(shí)現(xiàn)自持次級(jí)債券盤活，還積極開展股權(quán)融資，60億向特定對(duì)象發(fā)行股票項(xiàng)目申報(bào)已獲上交所審核通過。報(bào)告期內(nèi)，公司綜合融資成本下降17個(gè)bp至5.59%，處于行業(yè)低位。

??截至2023年6月30日，持有現(xiàn)金566.63億元，同比增加8.57%，其中受限制現(xiàn)金25.07億元，主要為下屬公司各類保證金?？傆邢⒇?fù)債1560.83億元，長期負(fù)債占比 81.82%。從“三條紅線”指標(biāo)來看，現(xiàn)金短債比為2.0，與2022年末基本持平；凈負(fù)債率為85.96%，較2022年末上升約1.2個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率66.71%，也較2022年末略有上升，但仍保持在“綠檔”水平，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，償債能力良好。

??05 戰(zhàn)略

??緊扣“七力”升級(jí)戰(zhàn)略

??多元業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效

??報(bào)告期內(nèi)，華發(fā)股份緊扣“七力”升級(jí)戰(zhàn)略，以“產(chǎn)品力、配套力、服務(wù)力”為核心，深挖“運(yùn)營力、成本力”，提升“交付力、銷售力”，鞏固經(jīng)營成果，七重合力賦能公司高質(zhì)量發(fā)展。

??一方面始終堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)作為市場(chǎng)核心競(jìng)爭力，不斷完善產(chǎn)品體系，將優(yōu)+產(chǎn)品體系迭代升級(jí)至 5.0 版本，以“三力十二優(yōu)”為價(jià)值基底，構(gòu)筑“七大質(zhì)美生活場(chǎng)景”，賦予產(chǎn)品更安居、美居、舒居的新功能。

??另一方面以產(chǎn)品力為原點(diǎn)，持續(xù)強(qiáng)化配套力和服務(wù)力。配套力方面，全面落地“開盤即展示，交付即開業(yè)”。服務(wù)力方面，華發(fā)物業(yè)正式納入公司管理，并加快與總部客戶關(guān)系管理中心的職能整合，加強(qiáng)客戶滿意度全周期管理，深度打造服務(wù)品牌體系，持續(xù)提升住宅客戶滿意度。

??在深耕房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的同時(shí)，積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)多元化，不斷探索優(yōu)化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略格局，商業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效、多點(diǎn)開花。商業(yè)板塊在做好主業(yè)配套的同時(shí)，經(jīng)營管理水平持續(xù)提升，上半年完成招商面積12萬平方米；物業(yè)公司業(yè)務(wù)拓展能力和服務(wù)品質(zhì)持續(xù)提升，上下游產(chǎn)業(yè)鏈方面，營銷公司加快提升營銷能力，更新公司重點(diǎn)推進(jìn)珠海城市之心項(xiàng)目取得突破，設(shè)計(jì)公司著力產(chǎn)品力提升完成27件專利申報(bào)，華實(shí)中建、優(yōu)生活公司等有效拓展市場(chǎng)。