??結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入同比增長(zhǎng)近50%，但未來(lái)增長(zhǎng)較為乏力；凈利潤(rùn)繼續(xù)虧損，亟需優(yōu)化經(jīng)營(yíng)能力。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??核心觀點(diǎn)

??【結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入同比增長(zhǎng)近50%，但未來(lái)增長(zhǎng)較為乏力】2023上半年正商實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入58.65億元，同比增長(zhǎng)了49.86%。從克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，正商集團(tuán)的銷售規(guī)模正在持續(xù)減少，企業(yè)未來(lái)的結(jié)轉(zhuǎn)收入勢(shì)必會(huì)受到影響。

??【上半年沒(méi)有拿地，存貨去化壓力加大】截至2022年底，正商實(shí)業(yè)擁有總土儲(chǔ)約987萬(wàn)平方米，2023年企業(yè)沒(méi)有新增土儲(chǔ)，總土儲(chǔ)規(guī)模預(yù)計(jì)仍在繼續(xù)減少。值得注意的是，2023年上半年末正商存貨中已竣工物業(yè)的價(jià)值由期初的102.13億元繼續(xù)提升至118.33億元，占比由19.38%進(jìn)一步提升至22.64%，企業(yè)的存貨去化壓力有所加大。

??【凈利潤(rùn)繼續(xù)虧損，亟需優(yōu)化經(jīng)營(yíng)能力】2023上半年正商實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.14億元，同比增長(zhǎng)了50.1%；毛利潤(rùn)卻同比減少了8.9%至5.39億元，因此毛利率同比降低了5.89個(gè)百分點(diǎn)至9.11%。企業(yè)在2023上半年的凈利潤(rùn)出現(xiàn)了3.78億元的虧損，扣除掉這些非經(jīng)常性損益之后，企業(yè)的核心歸母凈利潤(rùn)約為0.62億元，企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)也僅能保持微薄利潤(rùn)，亟需優(yōu)化經(jīng)營(yíng)能力。

??【財(cái)務(wù)狀況惡化，流動(dòng)性承壓】2023年中期正商實(shí)業(yè)的持有現(xiàn)金約為23.93億元，較于期初增長(zhǎng)了29.05%?？紤]到應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)以及來(lái)自關(guān)聯(lián)公司的貸款之后，企業(yè)的凈負(fù)債率較于期初繼續(xù)提高了27個(gè)百分點(diǎn)至301.93%，非受限現(xiàn)金短債比為0.04，企業(yè)的資金缺口較大。正商實(shí)業(yè)在8月29日開始對(duì)一筆2023年到期的優(yōu)先票據(jù)展開交換要約，但是在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力、資金缺口較大的情況下，企業(yè)仍有可能出現(xiàn)債券違約。

??01 銷售

??結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入同比增長(zhǎng)近50%
但未來(lái)增長(zhǎng)較為乏力

??2023上半年正商實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入58.65億元，同比增長(zhǎng)了49.86%，銷售收入的增長(zhǎng)主要是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)面積同比增加。克而瑞監(jiān)測(cè)顯示2023上半年正商集團(tuán)全口徑合約銷售額僅為25.3億元，同比減少了71.3%，集團(tuán)的銷售規(guī)模正在持續(xù)減少，未來(lái)的結(jié)轉(zhuǎn)收入勢(shì)必會(huì)受到影響。

??02 投資

??上半年沒(méi)有拿地，存貨去化壓力加大

??截至2022年底，正商實(shí)業(yè)擁有總土儲(chǔ)約987萬(wàn)平方米，其中包括發(fā)展中建面約621萬(wàn)平方米以及規(guī)劃中建面約366萬(wàn)平方米。2023年企業(yè)沒(méi)有新增土儲(chǔ)，總土儲(chǔ)規(guī)模預(yù)計(jì)仍在繼續(xù)減少。

??值得注意的是，2023年上半年末正商存貨中已竣工物業(yè)的價(jià)值由期初的102.13億元繼續(xù)提升至118.33億元，占比由19.38%進(jìn)一步提升至22.64%，企業(yè)的存貨去化壓力有所加大。

??03 盈利

??凈利潤(rùn)繼續(xù)虧損，亟需優(yōu)化經(jīng)營(yíng)能力

??2023上半年正商實(shí)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.14億元，同比增長(zhǎng)了50.1%；毛利潤(rùn)卻同比減少了8.9%至5.39億元，因此毛利率同比降低了5.89個(gè)百分點(diǎn)至9.11%。企業(yè)毛利率的持續(xù)走低主要是因?yàn)樾袠I(yè)銷售持續(xù)下行使得企業(yè)結(jié)算項(xiàng)目的銷售均價(jià)較低，同時(shí)部分項(xiàng)目因疫情余波影響建筑成本較高。

??正商在2023上半年的凈利潤(rùn)出現(xiàn)了3.78億元的虧損，主要是因?yàn)槠髽I(yè)計(jì)提了3.58億元的存貨減值，此外還有匯兌虧損1.4億元等原因。扣除掉這些非經(jīng)常性損益之后，企業(yè)的核心歸母凈利潤(rùn)約為0.62億元，企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)也僅能保持微薄利潤(rùn)，亟需優(yōu)化經(jīng)營(yíng)能力。

??04 償債

??財(cái)務(wù)狀況惡化，流動(dòng)性承壓

??2023年中期正商實(shí)業(yè)的持有現(xiàn)金約為23.93億元，較于期初增長(zhǎng)了29.05%；考慮到應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)以及來(lái)自關(guān)聯(lián)公司的貸款之后的總有息負(fù)債為174.91億元，較于期初增長(zhǎng)了6.13%；權(quán)益減少了6.01%至50億元，企業(yè)的凈負(fù)債率較于期初繼續(xù)提高了27個(gè)百分點(diǎn)至301.93%，債務(wù)壓力仍然較大。

??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，加上應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)和來(lái)自關(guān)聯(lián)公司的貸款之后，企業(yè)的短期負(fù)債相較于期初增長(zhǎng)了17.83%至152.89億元，對(duì)總有息負(fù)債的占比達(dá)到了87.4%。非受限現(xiàn)金增長(zhǎng)了9.8%至5.41億元，非受限現(xiàn)金短債比為0.04，和期初持平，企業(yè)的資金缺口較為巨大。正商實(shí)業(yè)在8月29日開始對(duì)一筆2023年到期的優(yōu)先票據(jù)展開交換要約，但是在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力、資金缺口較大的情況下，企業(yè)仍可能出現(xiàn)債券違約。