[克而瑞]陽(yáng)光城：促回款保交付，全面推動(dòng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解

??銷售金額同比下降15.7%；拿地銷售金額比0.18，拿地節(jié)奏放緩；面臨流動(dòng)性危機(jī)需加速盤活資產(chǎn)。

??【銷售負(fù)增長(zhǎng)，長(zhǎng)三角占比達(dá)到37%貢獻(xiàn)最大】2021年陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1838億元，合約銷售面積1148萬(wàn)平方米，分別同比減少15.7%和24.9%。從銷售金額表現(xiàn)來(lái)看，長(zhǎng)三角的銷售貢獻(xiàn)最高為671億元，占比達(dá)到36.5%，同比增長(zhǎng)1.7個(gè)百分點(diǎn)。

??【三季度拿地暫停，收并購(gòu)拿地占比接近6成】2021年陽(yáng)光城新增土儲(chǔ)建筑面積579萬(wàn)平方米，總價(jià)333億元，分別同比下降48.1%和52.9%；權(quán)益拿地金額214億元，同比下降46.8%。拿地銷售金額比0.18，同比減少0.14，低于TOP11-20房企的0.27的水平，拿地速度顯著放緩，三季度開始更是暫停了拿地。從拿地方式來(lái)看，新增的28塊地中僅有12塊來(lái)自招拍掛，占比為42.8%，同比大幅下降21.8個(gè)百分點(diǎn)。

??【受下半年結(jié)轉(zhuǎn)放緩影響營(yíng)收減半，高價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下滑】2021年陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入425億元，同比下降48.25%，其中下半年結(jié)轉(zhuǎn)收入僅為125.94億元，同比大幅減少78.3%。主要由于下半年陽(yáng)光城面臨了流動(dòng)性危機(jī)，其樓棟交付放緩導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入的下降。毛利潤(rùn)同比下降了78.67%至35.15億元，毛利率同比下降11.8個(gè)百分點(diǎn)至8.26%，高價(jià)項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致毛利率下滑。凈利潤(rùn)虧損74.93億元，其中歸母凈利潤(rùn)虧損69.52億元。

??【有息債同比下降17%，流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)需加速盤活資產(chǎn)】全年籌資性現(xiàn)金流為凈流出351.58億元，期末有息債總額同比下降了17%至885億元；此外2021年經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入91.64億元，同比下降57.09%。綜合影響下，期末持有現(xiàn)金同比減少了63.08%至183.88億元，若扣除受限制現(xiàn)金，其可使用資金更少，當(dāng)前企業(yè)需要積極推動(dòng)資產(chǎn)處置，盤活可用資源，償還負(fù)債，同時(shí)有效補(bǔ)充公司經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的資金需求。

??01銷售

??銷售負(fù)增長(zhǎng)

??長(zhǎng)三角占比達(dá)到37%貢獻(xiàn)最大

??2021年陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1838億元，合約銷售面積1148萬(wàn)平方米，分別同比減少15.7%和24.9%。分上下半年銷售表現(xiàn)來(lái)看，上半年陽(yáng)光城合約銷售金額1013億元，同比增長(zhǎng)12.6%，占全年銷售的55%，下半年由于企業(yè)面臨流動(dòng)性緊張、市場(chǎng)調(diào)控收緊等多重原因，銷售金額僅為825億元，同比減少35.6%。整體來(lái)看陽(yáng)光城銷售目標(biāo)完成率達(dá)到84%，受行業(yè)降杠桿以及企業(yè)償債壓力影響，短期內(nèi)銷售規(guī)?；?qū)⑦M(jìn)一步下滑。

??從銷售金額表現(xiàn)來(lái)看，長(zhǎng)三角的銷售貢獻(xiàn)最高為671億元，占比達(dá)到36.5%，同比增長(zhǎng)1.7個(gè)百分點(diǎn)。另外內(nèi)地區(qū)域的銷售金額也超過(guò)500億元，占比達(dá)到32.0%，不過(guò)值得注意的是，2021年大福建、內(nèi)地區(qū)域和長(zhǎng)三角的銷售金額分別同比下降了36.0%、28.2%和11.5%，這幾個(gè)主要銷售貢獻(xiàn)區(qū)域的表現(xiàn)不佳使得整體銷售出現(xiàn)下滑。珠三角和京津冀由于歷史基數(shù)較小，2021年銷售金額分別同比上升50.2%和49.5%到250億元和87億元，使得他們的占比分別上升6.0pct和2.1pct。

??02投資

??三季度拿地暫停

??全年收并購(gòu)拿地占比接近6成

??2021年陽(yáng)光城新增土儲(chǔ)建筑面積579萬(wàn)平方米，總價(jià)333億元，分別同比下降48.1%和52.9%；權(quán)益拿地金額214億元，同比下降46.8%，拿地銷售金額比0.18，同比減少0.14，拿地銷售比低于TOP11-20房企0.27的水平。其中，上半年陽(yáng)光城拿地金額429億元，同比減少62%；下半年拿地金額為127億元，同比減少19.9%，占全年總拿地金額的38%，下半年僅新增5宗土地，三季度以來(lái)陽(yáng)光城更是暫停了拿地。從拿地方式來(lái)看，新增的28塊地中僅有12塊來(lái)自招拍掛，占比為42.8%，同比大幅下降21.8個(gè)百分點(diǎn)。2021年上半年陽(yáng)光城加大收并購(gòu)拿地力度，新增拿地單價(jià)同比下降9.3%至5759元/平方米。從權(quán)益情況來(lái)看，2021年陽(yáng)光城拿地金額權(quán)益為64.2%，同比增長(zhǎng)7.4pct。

??從拿地金額結(jié)構(gòu)區(qū)域分布來(lái)看，2021年陽(yáng)光城將投資重點(diǎn)主要放在長(zhǎng)三角區(qū)域，占比同比增長(zhǎng)6.2個(gè)百分點(diǎn)至50.6%；而內(nèi)地區(qū)域占比增幅最大，同比增長(zhǎng)9.3個(gè)百分點(diǎn)至33.8%，長(zhǎng)三角和內(nèi)地區(qū)域的占比合計(jì)超過(guò)了80%。此外值得注意的是，2021年陽(yáng)光城在珠三角區(qū)域拿地占比同比大幅下降，全年僅在廣州拿了一塊地。

??而從城市能級(jí)來(lái)看，陽(yáng)光城三四線城市的占比45.5%，同比下降了4.5個(gè)百分點(diǎn)，其中來(lái)自長(zhǎng)三角區(qū)域的三四線城市占比達(dá)到71%。而一線城市則占比則同比上升了9.2個(gè)百分點(diǎn)至13.6%，在上海、北京、廣州分別拿了一塊地，使得一線城市占比回升。

??截至2021年末陽(yáng)光城總土儲(chǔ)可售建面3156萬(wàn)平方米，同比下降25.8%，對(duì)應(yīng)貨值4736億元，總土儲(chǔ)的權(quán)益比例為63.43%，土地消化周期約為2-3年，仍需擴(kuò)充土儲(chǔ)。從土儲(chǔ)分布來(lái)看，建面的58.6%來(lái)自內(nèi)地，珠三角則占比16.9%，長(zhǎng)三角10.7%，大福建8.2%，京津冀5.5%。

??03盈利

??受下半年結(jié)轉(zhuǎn)放緩影響營(yíng)收減半

??高價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下滑

??2021年陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入425億元，同比下降48.25%，其中下半年結(jié)轉(zhuǎn)收入僅為125.94億元，同比大幅減少78.3%，主要由于下半年陽(yáng)光城面臨了流動(dòng)性危機(jī)，其樓棟交付放緩導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入的下降。毛利潤(rùn)同比下降了78.67%至35.15億元，回到2014年的水平。毛利率同比下降11.8個(gè)百分點(diǎn)至8.26%，其主要結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目低毛利所致。由于利息資本化費(fèi)率下降、債務(wù)展期導(dǎo)致的利息上漲等多重原因，財(cái)務(wù)費(fèi)用上漲53.72%至12.92億元，同時(shí)相應(yīng)的銷售費(fèi)用以及管理費(fèi)用仍維持2020年的水平，使得三費(fèi)同比增長(zhǎng)7%至55.89億元，三費(fèi)比率同比增長(zhǎng)6.8個(gè)百分點(diǎn)至13.14%，加上資產(chǎn)減值損失69億元，其凈利潤(rùn)虧損74.93億元，其中歸母凈利潤(rùn)虧損69.52億元。

??04償債

??有息債同比下降17%

??流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)需加速盤活資產(chǎn)

??2021年四季度陽(yáng)光城爆發(fā)了流動(dòng)性危機(jī)，導(dǎo)致融資受限，全年籌資性現(xiàn)金流為凈流出351.58億元，使得其期末有息債總額同比下降了17%至885億元；此外2021年經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入91.64億元，同比下降57.09%。綜合影響下，陽(yáng)光城的持有現(xiàn)金同比減少了63.08%至183.88億元，其中受限制現(xiàn)金49.39億元，若加上受預(yù)售監(jiān)管資金(2021年中期68.15億元)，其可使用資金更少，而期末其短期有息負(fù)債達(dá)436.09億元。根據(jù)5月5日企業(yè)最新發(fā)布的公告，當(dāng)前陽(yáng)光城已到期未支付的債務(wù)（包含金融機(jī)構(gòu)借款、合作方款項(xiàng)、公開市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品等）本金合計(jì)金額301.91億元，企業(yè)需要積極推動(dòng)資產(chǎn)處置，盤活可用資源，償還負(fù)債，同時(shí)有效補(bǔ)充公司經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的資金需求。

??在現(xiàn)金持有量下降、權(quán)益收縮的情況下，陽(yáng)光城的凈負(fù)債率同比上升71.7個(gè)百分點(diǎn)至166.59%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率上升4.3個(gè)百分點(diǎn)至82.9%?！叭龡l紅線”指標(biāo)均超過(guò)監(jiān)管要求，為紅檔房企。