[克而瑞]企業(yè)月報｜業(yè)績表現(xiàn)依然不佳 (4月)

??內(nèi)容提要>>>

??? 市場仍顯頹勢，4月環(huán)比降幅大于近年同期

??? 拿地謹慎態(tài)度并未好轉，集中供地未解市場低迷

??? 新增融資額環(huán)比下降25.2%，利率僅3.17%

??? 五一營銷前置，房企營銷積極性復蘇

??? 華僑城段先念退任，華夏幸福吳向東辭職

??? 物管分拆熱度持續(xù)，建業(yè)萬達商管簽署合作

??合約銷售

??市場仍顯頹勢

??4月環(huán)比降幅大于近年同期

??? 核心觀點

??1、2022年4月，市場整體表現(xiàn)持續(xù)低迷，部分城市受疫情影響，致使市場下行壓力進一步加劇。百強房企4月單月僅實現(xiàn)銷售操盤金額4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進一步擴大，且處于近年來單月業(yè)績同比降幅的最高水平。累計業(yè)績來看，百強房企1-4月的整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。

??2、2022年1-4月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企銷售操盤金額門檻僅為437.1億元，較去年同期降低49%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為225.4億元和164.7億元，較2021年分別降低58.5%和57.4%。而TOP100房企的銷售操盤金額門檻為35.6億元，略低于2020年同期，同比降幅達51.5%。

??3、4月，多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，一方面是受到市場持續(xù)低迷、行業(yè)信心不足的影響；另一方面也有部分城市受疫情影響，市場受挫、企業(yè)項目去化受阻。具體來看，近7成的百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低，其中近4成企業(yè)降幅在15%至50%之間，2成房企的降幅高于50%。此外，僅3成百強房企單月業(yè)績環(huán)比增長，其中，濱江、越秀、大悅城等少數(shù)規(guī)模房企表現(xiàn)相對突出，單月業(yè)績環(huán)比增幅超過30%。

??企業(yè)拿地

??拿地謹慎態(tài)度并未好轉

??集中供地未解市場低迷

??? 核心觀點

??1、4月30家監(jiān)測房企的土地投資受到部分城市集中土拍的影響，量價齊升，成交單價結構性上漲，平均樓板價達到12547元/平方米。本月30家典型房企新增土儲建面505萬平方米，環(huán)比上漲64.4%；新增土地成交金額634億元，環(huán)比上升183.2%。平均樓板價12547元/平方米，環(huán)比上升72.2%。主要是本月深圳、杭州、寧波、南京、天津等城市首輪集中供地，樓板價環(huán)比上升。

??2、本月監(jiān)測房企中有10家投資拿地，主要仍是國企、央企及頭部穩(wěn)健型房企。盡管集中供地進入高峰期，但監(jiān)測房企的投資積極性仍未提升，主要仍以中海、華潤等國企、央企為主，部分穩(wěn)健頭部民企如碧桂園、龍湖等參與。從成交結構來看，受到深圳、杭州、寧波、南京、天津等城市首輪集中供地影響，本月一二線城市占比較高，達到了84%；區(qū)域分布方面，珠三角占比最高，達到37%，其次則是長三角，占比35%，中西部和環(huán)渤海分別為21%和7%。

??3、對于有資金實力的企業(yè)來說，目前是拿地窗口期。4月末，中央政治局會議從多方面對未來的經(jīng)濟工作進行了指導，其中房地產(chǎn)部分在堅持“房住不炒”的前提下，提出了支持各地因地制宜完善政策、支持剛需和改善型需求住房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展等要求。且有不少城市已經(jīng)從人才購房、公積金貸款、首付比例等多方面對樓市進行了“松綁”，房地產(chǎn)市場的“回暖”依然可期。對于有資金實力的企業(yè)來說，當前正是拿地的窗口期，選擇合適的城市、項目，逆市增加優(yōu)質(zhì)土儲對于企業(yè)未來發(fā)展有較大助益；而對于資金仍然偏緊的大部分民企來說，還應該繼續(xù)尋求合適的合作機會。

??企業(yè)融資

??新增融資額環(huán)比下降25.2%

??利率僅3.17%

??? 核心觀點

??1、融資總量：2022年4月100家典型房企的融資總量為641.28億元，環(huán)比下降25.2%，同比下降44.5%，融資量較往年千億元以上的融資量來看較小。從融資結構來看，境內(nèi)債權融資487億元，環(huán)比下降15.8%，同比下降27.1%；境外債權融資13億元，環(huán)比下降87.9%，同比下降91.5%；本月資產(chǎn)證券化融資141億元，環(huán)比下降17.5%，同比下降36.1%，融資主體大部分是國企央企。

??2、融資成本：2021年截至4月100家典型房企新增債券類1融資成本4.34%，較2021年全年下降0.94個百分點，其中境外債券融資成本7.72%，較2021年全年上升0.69個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.19%，較2021年全年下降0.88個百分點。單月來看，4月房企融資成本3.17%，環(huán)比下降1.92pct，同比下降2.10pct。其中境內(nèi)融資成本3.14%，環(huán)比下降0.12pct，發(fā)債主體仍然是集中在保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口等國企央企；境外融資成本3.80%，為遠洋集團發(fā)行的一筆綠色債券，成本較低。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為華潤置地，融資總量約107.5億元，華潤置地進行了發(fā)行合計60億元的公司債，20億元的中期票據(jù)等融資活動。從企業(yè)梯隊來看，2022年1-4月TOP10房企融資平均額105.16億元最大，融資總額同比下降36.9%，下降幅度最小。成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.29%，其較2021年全年下降0.89pct，較成本最高的TOP11-30梯隊的房企低2.19pct；TOP31-50房企較2021年全年下降0.33至4.57%，降幅最小。

??營銷策略

??五一營銷前置

??房企營銷積極性復蘇

??? 核心觀點

??1、4月，房企營銷積極性明顯增強，營銷活動數(shù)量、規(guī)模以及折扣力度較之前都有提升，一方面恰逢五一節(jié)點，另一方面政策方面頻頻放松，房企也借機刺激購房。從市場來看，4月表現(xiàn)仍然低迷， 30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴至58%。從營銷來看，時值五一前夕，房企營銷積極性增強，結合五一推出了大量營銷活動，TOP30房企超6成都推出了區(qū)域和集團層面的營銷活動，讓利方式上仍然是折扣、特價房和全民營銷返傭金等。

??2、4月房企營銷活動集中在下半月，為結合五一假期節(jié)點推出營銷的活動，包括常規(guī)的如碧桂園的“55購房節(jié)”已是第3屆，陽光城High5超級購也已是第2屆。營銷方式上仍然是由集團依托節(jié)日制定口號或者主題，各個項目按照具體情況設置優(yōu)惠折扣情況。不過由于五一假期，我們關注到企業(yè)的體驗性活動明顯增多，另外疫情期間，居家健身熱度較高，不少企業(yè)也推出了居家健身打卡的營銷活動，追趕熱度。折扣上有有明顯下探，像碧桂園最低可達55折，美的置業(yè)商鋪7折，恒大現(xiàn)房特價最低可達75折。

??3、4月超40城有房地產(chǎn)支持政策落地，包含降首付、降利率等一系列措施，但是從當下行情而言，回暖仍需要時間。不過政策面的放松對企業(yè)的營銷仍有提振，這也是企業(yè)態(tài)度轉變的重要因素。因此展望后市，對于營銷而言，我們?nèi)匀皇墙ㄗh企業(yè)保持積極的營銷態(tài)勢，預期疫情將有所好轉，疊加政策的寬松，營銷活動也會有更大空間。

??人事變動

??華僑城段先念退任

??華夏幸福吳向東辭職

??? 核心觀點

??1、4月，房企高層人事動態(tài)信息數(shù)量較前月明顯減少，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，經(jīng)過跨年、年報季等敏感節(jié)點，房企高層人員的職務變動頻次顯著降低，但仍有企業(yè)在深化內(nèi)部組織架構調(diào)整。

??2、4月5日，華夏幸福發(fā)布公告，華夏幸福聯(lián)席董事長、董事、戰(zhàn)略委員會委員和首席執(zhí)行官暨總裁吳向東辭去相關職務。公告中也提到：吳向東辭去職務后，將繼續(xù)在公司工作，并繼續(xù)協(xié)助公司承擔必要的債務重組工作。吳向東曾任華潤置地深圳公司的總經(jīng)理，華潤置地董事會主席。2019年加入華夏幸福。

??3、4月7日，華僑城發(fā)布公告，鑒于公司董事長段先念已達法定退休年齡，即日起不再擔任公司董事長、執(zhí)行委員會主任委員、戰(zhàn)略委員會主任委員等職務，離任后將不再擔任公司任何職務。4月29日，華僑城發(fā)出主要成員變更，新增張振高為董事長。張振高曾任全國人大常委會辦公廳研究室主任科員，保利科技有限公司金融部副總經(jīng)理，保利置業(yè)集團有限公司董事、總經(jīng)理，中國保利集團有限公司黨委副書記、董事、總經(jīng)理。

??戰(zhàn)略動態(tài)

??物管分拆熱度持續(xù)

??建業(yè)萬達商管簽署合作

??? 核心觀點

??1、 本月房企多元化業(yè)務集中物業(yè)管理和商業(yè)運營，其中多家房企物管平臺繼續(xù)準備分拆上市。物管賽道競爭激烈，除學校物管賽道外，醫(yī)院物管業(yè)務逐漸變?yōu)榉科笪锕芷脚_聚焦賽道。商業(yè)運營活躍度提升，多家房企外拓戰(zhàn)略版圖。房企物管平臺分拆上市熱度回升，部分房企通過港交所聆訊，部分成功上市物管公司通過收購擴大版圖。

??2、 新希望服務1.8億接盤明宇商服主要資產(chǎn)，保持區(qū)域深耕。4月11日，新希望服務披露公告表示，擬1.8億元收購目標公司成都明宇環(huán)球商業(yè)管理有限公司（簡稱明宇環(huán)球商管）51%股權。交易完成后，目標公司將正式成為新希望服務的附屬公司。本次是新希望服務上市后第一次收并購，成渝城市群是新希望服務重點發(fā)展區(qū)域，而明宇環(huán)球商管的區(qū)域優(yōu)勢便在四川，因此通過本次收購將進一步提升新希望集團商用物業(yè)管理的競爭力，或?qū)⒅ζ渖虡I(yè)運營服務板塊業(yè)績的提升。同時，本次收購事件也為即將準備赴港上市的物管公司提供新出路。

??3、 招商積余醫(yī)院細分賽道再拓寬，新增寧德市醫(yī)院摘得項目。4月28日，招商積余福建公司成功進駐寧德師范學院附屬寧德市醫(yī)院項目，近期招商積余在高校、醫(yī)院的物管賽道上不斷深耕外拓。在高校賽道內(nèi)，僅本月就先后中標清華大學紫荊國際學生公寓、中標中國地質(zhì)大學、香港科技大學的物管項目；在醫(yī)院賽道內(nèi)，今年以來先后中標福建國藥東南醫(yī)院、福建醫(yī)科大學附屬第一醫(yī)院濱海院區(qū)、福鼎市醫(yī)院百勝院區(qū)等項目。在物管賽道競爭白熱化的階段，招商積余在高校和醫(yī)院物管市場中投拓積極，不斷擴張服務范圍，提升市場占有率。