2019-07-26 09:48:43
??熱點(diǎn)聚焦
??2019年,在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的背景下,房地產(chǎn)領(lǐng)域受到多重監(jiān)管。先是控制房地產(chǎn)貸款額度,之后叫停房地產(chǎn)信托,再之后對房地產(chǎn)海外債發(fā)行作出限制,要求外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。
從發(fā)債規(guī)模上看,房企發(fā)債規(guī)模在2016年以前,發(fā)行額較?。?016年開始快速擴(kuò)張,到2017年、2018年海外發(fā)行量達(dá)到高峰,其中2018年一季度發(fā)債量占全年發(fā)債量60%左右,可見房企每年發(fā)債都集中在一季度;2019年房企發(fā)債量有所回落,但依舊處于高點(diǎn),發(fā)債量達(dá)到3139億元。
發(fā)債規(guī)模受政策影響較大,我國房企海外融資政策經(jīng)歷了由緊到松、再收緊的過程: 2014年以前,房企海外債發(fā)行量較少; 2016年隨著政策寬松,房企海外債務(wù)規(guī)模快速擴(kuò)張;2017~2018年,國內(nèi)信用債收緊,房企轉(zhuǎn)向海外債,發(fā)行量爆發(fā)式增長;2019年上半年,房企海外債發(fā)行繼續(xù)保持高位。為了抑制這種過快增長的勢頭,監(jiān)管部門再次發(fā)力要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。
??從到期額來看,2017-2018年發(fā)行的債券集中進(jìn)入償還期。未來一年房企應(yīng)償債券總額超過300億美元,其中恒大以未償還金額180億和未來一年待還額28億位居榜首。此外,佳兆業(yè)、綠地、遠(yuǎn)洋、融信等房企也面臨較大的償還壓力。
??熱點(diǎn)評析
??今年,國內(nèi)融資渠道不斷收緊,房企被迫選擇海外發(fā)債進(jìn)行融資。尤其7月份,海外融資規(guī)模井噴,海外發(fā)債利率整體飆升,成本高企,為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)和利率的不確定性,政府出手對房地產(chǎn)海外融資進(jìn)行收緊,穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售預(yù)期和防范海外發(fā)債風(fēng)險(xiǎn)。
??以往房企發(fā)行海外債主要用于借新還舊,發(fā)行海外債償還國內(nèi)債、用于流動(dòng)性資金補(bǔ)給、和拿地。7月12日,發(fā)改委對海外發(fā)債提出要求,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。這意味著以往借新還舊的做法被堵死了。對于房企來說,借新還舊的做法不復(fù)存在,加上國內(nèi)融資渠道受阻,未來房企的融資將更難。未來如何在融資渠道上尋求多元化,成為房企需要考慮的問題。
??隨著海外債集中進(jìn)入償還期,在房企國內(nèi)外融資渠道收緊、融資成本高的情況下,房企負(fù)債壓力高企。對于大型房企來說,主要融資來源于銀行貸款,相對還款壓力較小。而對于依賴境外債券融資且境外債券占公司總?cè)谫Y規(guī)模較大的企業(yè),在海外發(fā)債利率整體飆升的背景下,面臨償還壓力較大。預(yù)計(jì)下半年,房企的工作重心將轉(zhuǎn)向降杠桿和加快資金回籠。
??(內(nèi)容來源:中房研協(xié)測評研究中心)