[克而瑞]融資環(huán)境保持收緊，房企融資額環(huán)比腰斬

??房企融資環(huán)境繼續(xù)保持收緊態(tài)勢(shì)

??本月政府對(duì)于房企融資繼續(xù)保持偏緊的監(jiān)管態(tài)度，本月上旬銀保監(jiān)會(huì)辦公廳下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查的通知》，重點(diǎn)檢查了 32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及土地儲(chǔ)備貸款、開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款。在8月30日，銀保監(jiān)會(huì)又發(fā)布了《關(guān)于對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)》，對(duì)于中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資進(jìn)行了批評(píng)。在政府從嚴(yán)管理房企融資的態(tài)度之下，預(yù)計(jì)房企的融資環(huán)境仍將繼續(xù)保持低位運(yùn)行。

??房企融資額和發(fā)債成本全面下降

??本月95家典型房企的融資總額為753.72億元，環(huán)比下降52.7%，同比下降21.3%。其中，本月企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量378.44億元，環(huán)比下降55.4%。本月房企發(fā)債成本5.67%，環(huán)比下降1.13個(gè)百分點(diǎn)；其中境外債券融資成本6.95%，較于7月下降0.60個(gè)百分點(diǎn)，主要由于8月房企境外發(fā)債較少，而且數(shù)額最大的一筆融資利率最小，從而拉低了本月的境外融資成本，進(jìn)一步拉低了8月的整體融資成本。

??擬上市房企及物業(yè)公司為11家

??本月沒(méi)有房企或房企旗下物業(yè)公司上市，但是保利物業(yè)和寶龍商管分別在6日和20日向港交所遞交上市申請(qǐng)。因此截至8月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下物業(yè)公司分別有6家和5家。

??和昌集團(tuán)和平安信托達(dá)成200億元合作

??本月房企和金融機(jī)構(gòu)的合作較少，僅有和昌集團(tuán)和平安信托達(dá)成了200億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。此外，在7月份中國(guó)奧園宣布將收購(gòu)百年人壽股份之后，本月綠城中國(guó)宣布中止收購(gòu)百年人壽的股份。

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??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：多重政策疊加使得8月融資環(huán)比下降52.7%

??本月95家典型房企的融資總額為753.72億元，環(huán)比下降52.7%，同比下降21.3%。具體的融資方式來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資472億元，環(huán)比下降39.9%；與此同時(shí)，境外債權(quán)融資額267.63億元，環(huán)比下降63.0%。境內(nèi)外的融資額都環(huán)比有較大幅度的下降，一方面，主要在于7月份頒布政策限制房企境外發(fā)債，符合條件的部分企業(yè)雖手握額度但謹(jǐn)慎發(fā)債，另一方面，針對(duì)境內(nèi)融資，國(guó)內(nèi)有頒布了多條政策，自5月17日發(fā)文對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款嚴(yán)格監(jiān)管；且多家信托公司在今年7月面臨窗口指導(dǎo)；而到8月又開(kāi)展了銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查工作，對(duì)涉及房地產(chǎn)的多個(gè)融資環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查，從嚴(yán)監(jiān)管；這些動(dòng)作，使得國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境收緊，房企融資量也隨之下降。

??其中，本月企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量378.44億元，環(huán)比下降55.4%。具體的融資方式來(lái)看，境外債發(fā)行量為122.34億元，環(huán)比大幅下降79.2%，在7月12日限制境外發(fā)債新規(guī)出臺(tái)后，部分企業(yè)的境外發(fā)債受到限制，發(fā)債量急劇下降，從而拉低了本月的整體發(fā)債水平。此外，本月境內(nèi)債環(huán)比下降了0.9%，國(guó)內(nèi)的政策主要是針對(duì)信托、銀行等方面的非標(biāo)融資，對(duì)房企發(fā)債影響相對(duì)較?。黄渲?，公司債發(fā)行量環(huán)比上升7.9%到158.10億元，中期票據(jù)發(fā)行55億元，環(huán)比上升1.9%。

??本月融資成本5.67%，環(huán)比下降1.13個(gè)百分點(diǎn)；其中境外債券融資成本6.95%，較于7月下降0.60個(gè)百分點(diǎn)，主要由于8月房企境外發(fā)債僅有6筆，而其中又以遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的6億美元票據(jù)數(shù)額最大，且融資利率最小，僅為4.75%，從而拉低了本月的境外融資成本，進(jìn)一步拉低了8月的整體融資成本。2019年截至8月房企新增債券類(lèi)融資成本7.06%，較2018年全年上升0.59個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)8.17%，較于2018年全年增長(zhǎng)1.02個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，8月發(fā)債最高的企業(yè)為建發(fā)股份，發(fā)債總量58億元，建發(fā)系列公司發(fā)行了共計(jì)40億元的公司債，以及18億元的超短融；此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的6億美元票據(jù)，利率是4.75%，利率也較低。

??債券期限：本月到期債券類(lèi)163.01億元

??本月房企有14筆發(fā)債到期，金額共計(jì)163.01億元，到期金額最高為路勁基建2016年8月9日發(fā)行的4.5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。此外，復(fù)地集團(tuán)于2016年8月22日發(fā)行的30億元的公司債也計(jì)劃于8月到期。

??提前關(guān)注到2019年9月將有22筆債券到期，金額共計(jì)243億元，單筆金額最高的企業(yè)為世茂房地產(chǎn)和禹洲地產(chǎn)分別發(fā)行的數(shù)值均為30億元的公司債。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊(duì)房企及物業(yè)公司為11家

??本月沒(méi)有房企向港交所遞交上市申請(qǐng)，因此截至7月底，在港交所等待IPO的房企依然是匯景控股、海倫堡中國(guó)控股、奧山控股、新力控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際以及景業(yè)名邦六家。

??在房企旗下物業(yè)管理公司方面，本月保利物業(yè)和寶龍商業(yè)管理分別在7日和20日向港交所提交了上市申請(qǐng)。因此截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業(yè)管理公司有鑫苑物業(yè)服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、銀城生活服務(wù)、保利物業(yè)發(fā)展以及寶龍商業(yè)管理五家，房企分拆物業(yè)進(jìn)行上市的熱情依舊旺盛。

??IPO和增發(fā)：金茂正商完成增發(fā)，中梁行使超額配股權(quán)

??本月沒(méi)有房企或房企旗下物業(yè)公司上市，因此2019年截至8月底，在港上市的房企有德信中國(guó)、銀城國(guó)際和中梁控股三家，而物業(yè)公司方面則有濱江服務(wù)、奧園健康生活以及和泓服務(wù)三家。

??而在增發(fā)股份方面，本月中國(guó)金茂和正商實(shí)業(yè)均完成了向股東的增發(fā)股份。6日中國(guó)金茂宣布完成向平安及新華保險(xiǎn)配股，籌資凈額8.15億港元。正商則在15日宣布完成向控股股東Joy Town Inc.配售41.18億股新股，籌得了15.65億港元。除此之外，上個(gè)月剛上市的中梁控股于8月6日宣布將部分行使超額配股權(quán)，共發(fā)行5179.15萬(wàn)股額外新股份，估計(jì)可獲得額外的所得款項(xiàng)凈額約2.78億港元。 本月招商蛇口和中航善達(dá)的物業(yè)兼并也有了新進(jìn)展，23日招商蛇口、招商物業(yè)與中航善達(dá)簽署了《補(bǔ)充協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，中航善達(dá)擬發(fā)行3.93億股股份，而招商蛇口將以招商物業(yè)100%股權(quán)對(duì)之進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，總價(jià)約為29.9億元。在上述股權(quán)完成過(guò)戶(hù)之后，招商蛇口將合計(jì)持有中航善達(dá)5.42億股股份，占中航善達(dá)屆時(shí)已發(fā)行股份總數(shù)的51.16%，從而成為中航善達(dá)的控股股東。將中航善達(dá)的在管面積合并計(jì)算之后，招商物業(yè)的管理服務(wù)面積將達(dá)1.29億平方米，進(jìn)一步增強(qiáng)招商蛇口在城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級(jí)綜合服務(wù)體系中物業(yè)管理業(yè)務(wù)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

??股權(quán)變動(dòng)：多家房企股東對(duì)所持股票進(jìn)行減持

??本月有多家房企出現(xiàn)了股東對(duì)公司股票進(jìn)行增持減持，比如美好事業(yè)、萬(wàn)科、南國(guó)置業(yè)和弘陽(yáng)地產(chǎn)等。此外，碧桂園和格力地產(chǎn)在本月也有回購(gòu)操作。整體而言，本月房企股東對(duì)于企業(yè)的股權(quán)交易操作不大。

??股價(jià)變動(dòng)：整月地產(chǎn)股表現(xiàn)較為慘淡

??本月地產(chǎn)股整體表現(xiàn)相當(dāng)慘淡，在A股和H股都僅有約兩成的地產(chǎn)股在整月實(shí)現(xiàn)了上漲。在H股方面，7月份新上市的和泓服務(wù)在本月的漲幅相對(duì)較大，月漲幅為22.48%，從15日開(kāi)始就保持了較快的上漲速度。整體來(lái)看，本月物業(yè)股的表現(xiàn)都相當(dāng)不錯(cuò)，主要是因?yàn)槎嗉椅飿I(yè)公司發(fā)布的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示其盈利能力都有著相當(dāng)大的提高，投資者對(duì)物業(yè)行業(yè)較為看好，和泓服務(wù)作為新上市的物業(yè)公司自然也受到了行業(yè)火熱預(yù)期的帶動(dòng)進(jìn)行了上漲。而在9月1日企業(yè)公布業(yè)績(jī)之后，股價(jià)有大幅度回調(diào)，未來(lái)仍需觀察。 

??在A股房企方面，本月漲幅最大的是中航善達(dá)，在23號(hào)宣布了和招商蛇口進(jìn)行物業(yè)合并的新進(jìn)展的利好消息之后，企業(yè)從26號(hào)開(kāi)始就持續(xù)上漲至月底，最終漲幅達(dá)到了22.09%。

??其他資本運(yùn)作

??本月房企和金融機(jī)構(gòu)合作較少，值得一提的是平安信托與和昌集團(tuán)達(dá)成了200億元的戰(zhàn)略合作，將會(huì)對(duì)和昌集團(tuán)的融資有較大的幫助。同時(shí)，這也是平安地產(chǎn)版圖的又一次擴(kuò)大。此外，繼中國(guó)奧園于7月19日宣布收購(gòu)百年人壽13.86%股份之后，本月26日綠城宣布中止收購(gòu)百年人壽的9億股股份，原因則是銀保監(jiān)會(huì)并未于支付購(gòu)買(mǎi)價(jià)后的規(guī)定期限內(nèi)就收購(gòu)事項(xiàng)發(fā)出批準(zhǔn)，這對(duì)于綠城在金融行業(yè)的擴(kuò)張可以說(shuō)是一個(gè)打擊。