??中房網(wǎng)訊 3月23日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2023房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關(guān)注的“2023房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展15年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團CEO 丁祖昱

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在發(fā)布會上表示，政府工作報告當中繼續(xù)堅持“房住不炒”，專門提到了防風險和促需求。從今年的相關(guān)工作經(jīng)驗當中，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場充滿信心。2023年的市場是一個修復市場，是一個緩慢的回穩(wěn)的市場，房地產(chǎn)銷售規(guī)模有望止跌，需要行業(yè)各方面對這個市場進一步呵護。

??另一方面，近十年房企的格局發(fā)生了比較大的變化。TOP10變動率10%，全市場變化比較小，前十名排名出現(xiàn)了變化，50強的變動率30%，百強的變動率21%，500強的變動率23%，和十年前相比10強、50強、500強的變化分別是50%、62%和60%。

??丁祖昱強調(diào)，從風險管理的情況看，房企的償債壓力繼續(xù)加大。由于整體三道紅線和兩個集中度的相關(guān)的限制，房企的到位資金總的出現(xiàn)了比較大幅度的回落，也是償債出現(xiàn)比較大壓力的主要原因。

??從融資的情況看，前50強的房企融資總額下降了，但是融資成本也下降了，但是大家都有控制規(guī)模，收縮規(guī)模的內(nèi)在動力，融資的數(shù)量在下行，但融資的成本也將下降。此外，2022年房企盈利的壓力同樣巨大。

??從房地產(chǎn)企業(yè)的投資情況來看，拿地金額大幅收縮，基本上都是國資托底，央國企去年成為拿地的主力，民企下降的幅度非常大，前30強拿地金額同比下降了58%，總的來說房企還是處于最近五年的最低水平。

??從企業(yè)的動向情況看，房企應(yīng)該說在過去一年中都在夯實基礎(chǔ)，重新修煉內(nèi)功，重新調(diào)整架構(gòu)，從總部到區(qū)域到城市甚至到項目上的架構(gòu)的層級開始縮短，回歸產(chǎn)品，回歸房企的初心，2022年將交付放到了最重要的位置。

??丁祖昱表示，對企業(yè)未來發(fā)展趨勢我們也做一些簡單的判斷，從橫向的角度說，千億房企維持在20家左右，2021年有43家，2022年下降到20家，今年可能還會保持在20家左右。

??以下為文字實錄：

??丁祖昱：尊敬的劉部長、馮會長、陳會長，開發(fā)商和供應(yīng)商的朋友，我向大家發(fā)布2023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評成果分析，我們看看剛剛過去的環(huán)境，兩會正確堅持房住不炒的主基調(diào)，穩(wěn)定市場的相關(guān)政策積極出臺，從去年到今年一年多的時間中，我們看到一系列的穩(wěn)定市場的相關(guān)政策。

??政府工作報告當中繼續(xù)堅持房住不炒，但是這次專門提到了防風險和促需求，過去兩會當中也是第一次講到。我們從今年的相關(guān)工作經(jīng)驗當中，也對接下來的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場充滿信心。

??兩會中有兩位部長都對行業(yè)希望很深，充分信心，一位是住建部部長倪虹，提出了供需回穩(wěn)，預(yù)期改善，政策落實的相關(guān)內(nèi)容。馬建堂也講了鞏固房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的好勢頭，奧把老百姓的收入穩(wěn)住。通過兩位部長的講話，我們也對行業(yè)的企穩(wěn)回升充滿信心。

??地方政策方面，2022年以來，地方出臺了各種的調(diào)控政策，大多數(shù)都是寬松的政策，出了近900條，創(chuàng)了歷史新高。2023年前兩個月已經(jīng)超過53個省市調(diào)整了原來的限制性相關(guān)政策，而且這些政策的調(diào)整力度相對比較高，特別是一月份出臺的按揭相關(guān)的政策，按揭利率回到了3字頭，也對剛需的回升起到了巨大作用。

??限制性政策的逐逐漸退出對，特別是二三線城市的逐步退出，對企業(yè)風險的化解仍然有一系列的政策還我路上，所以我們應(yīng)該說整體的政策環(huán)境我們抱有很大的信心。

??市場表現(xiàn)，2022年整體市場土地這塊大幅度下降，而且我們也注意到21、22年連續(xù)兩年土地市場下行?？偟膩碚f，土地市場幾乎腰斬，2022年土地購進面積下降了53%。商品房市場，百城的數(shù)據(jù)看下降了40%，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，面積下降了24.3%，金額下降26.7%，應(yīng)該說房地產(chǎn)的銷售這塊的下降情況也是在2022年表現(xiàn)的比較明顯。另外房地產(chǎn)開發(fā)投資也是最近十年來首次下行，去年下行了10%。

??2023年，我們注意到整個銷售的指標開始趨穩(wěn)，一二月份比去年同期下降了3.6%，住宅銷售面積只下降的0.6%，基本上已經(jīng)趨穩(wěn)。

??商品房銷售金額下降了0.1%，銷售金額這塊已經(jīng)平穩(wěn)了。

??回暖的動因，前面提到了，因為按揭利率的調(diào)整，這次剛需，特別是一手房的剛需、剛改拉動整體市場的回穩(wěn)。二手房也有以價換量的情況，應(yīng)該說現(xiàn)在全國一線和大多數(shù)的二三線城市都出現(xiàn)了趨穩(wěn)的狀況。

??我們認為三四月份仍然能夠持續(xù)這樣的小陽春的熱度，但是城市已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的分化，接下去還要進一步的看市場的供應(yīng)情況，看政策的出臺情況，看房價是否能夠保持折扣力度的相關(guān)情況。來判斷市場是否能夠繼續(xù)保溫。目前的情況來看，大家還是偏謹慎的，對整體市場的目前的態(tài)勢偏謹慎。

??對于全年的市場判斷，銷售規(guī)模應(yīng)該是有望止跌，去年大幅度下降的情況下今年有望止跌，處于這樣的弱復蘇的狀態(tài)。應(yīng)該說2023年的市場是一個修復市場，是一個緩慢的回穩(wěn)的市場，需要行業(yè)各方面對這個市場進一步的呵護。

??再看企業(yè)測評結(jié)果，有幾個方面：首先我們看到榜單的情況，應(yīng)該是近十年房企的格局發(fā)生了比較大的變化。TOP10變動率10%，全市場變化比較小，前十名排名出現(xiàn)了變化，50強的變動率30%，百強的變動率21%，500強的變動率23%，和十年前相比10強、50強、500強的變化分別是50%、62%和60%。

??TOP10當中，中海首次成為了500強第一位，萬科第二，保利第三，所以我們看到十強的榜單中，部分企業(yè)名次出現(xiàn)了變動，但是十強之中只有一家掉隊，整體的名次發(fā)生了比較大的變化。

??資產(chǎn)規(guī)模來說，TOP500也出現(xiàn)了首次的負增長，這個和去年整體行業(yè)和市場下行是一致的，從目前情況來看總資產(chǎn)下降了6.1%，凈資產(chǎn)下降了10.72%，TOP500銷售規(guī)模同比大幅下降，相比資產(chǎn)的微降，銷售規(guī)模大降，銷售的前500強和前100強和前10強同比下降了44%、41%和30%，銷售都出現(xiàn)了比較大的滑坡。

??今年一二月份整體銷售出現(xiàn)回穩(wěn)，部分的企業(yè)還是表現(xiàn)出了韌勁，前30強的權(quán)益銷售金額同比增長了14%，這也是非常不容易的，在去年大幅度下行的情況下今年不僅整體穩(wěn)住，前30強還出現(xiàn)了上升。

??風險管理的情況看，房企的償債壓力繼續(xù)加大，我們剛才講去杠桿，去杠桿當中有主動也有被動去，去年的情況大多數(shù)都是屬于被動去杠桿，被動去杠桿的情況下，相關(guān)的財務(wù)指標壓力更大一些。

??所以我們從各項財務(wù)指標中都看到了房企的償債壓力巨大。

??資金來源方面，由于整體三道紅線和兩個集中度的相關(guān)的限制，房企的到位資金總的出現(xiàn)了比較大幅度的回落，2022年同比下降了25.9%，應(yīng)該說對市場影響很大，因為資金到位下降了25，銷售百強下降的40%，所以在這種情況下，也是償債出現(xiàn)比較大壓力的主要原因。

??從融資的情況看，前50強的房企融資總額下降了，但是融資成本也下降了，我們判斷強者還是恒強，但是大家都有控制規(guī)模，收縮規(guī)模的內(nèi)在動力，從融資的數(shù)量在下行，但是融資的成本也將下降。

??盈利能力，500強房企2022年碰到了巨大的挑戰(zhàn)，房企的營業(yè)收入和凈利潤都出現(xiàn)了大幅的下降，500強的房企的營業(yè)收入下降了41%，凈利潤下降了69%，差不多七成，這也是過去15年測評過程中首次見到這兩項指標這么大幅度的下行。

??相對盈利，資產(chǎn)收益率也在繼續(xù)下行，總的來講2022年房企盈利的壓力同樣巨大。

??運營效率，雖然保持高周轉(zhuǎn)，但是由于市場原因，運營效率各項指標出現(xiàn)了小幅度的下降，存貨周轉(zhuǎn)率，流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率都出現(xiàn)了小幅下降。

??拿地的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的投資情況來說，和市場的情況是一致的，拿地金額大幅收縮，基本是都是國資托底，央國企去年成為了拿地的主力，民企下降的幅度非常大，前30強拿地金額同比下降了58%，所以總的來說房企還是處于最近五年的最低水平。

??社會責任，營收下降了，稅收也有所下降，當然，從稅收的貢獻度角度說下降了17%，比應(yīng)收、利潤的下降幅度小，房企也在持續(xù)踐行ESG的理念，這也是我們接下來測評未來更加著重相應(yīng)的點。

??最后測評結(jié)果，企業(yè)的動向情況看，房企應(yīng)該說在過去一年中都在夯實基礎(chǔ)，重新修煉內(nèi)功，重新調(diào)整架構(gòu)，從總部到區(qū)域到城市甚至到項目上的架構(gòu)的層級開始縮短，回歸產(chǎn)品，回歸房企的初心，對交付在2022年也是放到了最重要的位置。

??發(fā)展格局上，因為有了流動性的壓力，所以去年很多的收并購都是由央國企主導，和2021年之前也出現(xiàn)了比較大的反差。由于一部分的民企出現(xiàn)了海外債券的違約的情況，所以也對這些企業(yè)接下去的發(fā)展有很大的制約，央國企在這輪發(fā)展過程中可能有一定的優(yōu)勢。

??行業(yè)也出現(xiàn)了重新洗牌的狀況，這個也是在過去15年中我們首次看到這么大范圍，大幅度的洗牌。企業(yè)戰(zhàn)略也出現(xiàn)了兩級分化，一部分是全面收縮，一部分還再繼續(xù)保持健康發(fā)展，并且討論第二個方向，第三個方向，多方向的運作模式。

??對企業(yè)未來發(fā)展趨勢我們也做一些簡單的判斷，橫向的角度說，千億房企維持在20家左右，21年的43家，回落到去年的20家，今年可能還會保持在20家左右。

??投資角度說，央國企依然是主力，償債的情況2023年到期的規(guī)模還是很大，償債壓力繼續(xù)很大。目前的融資環(huán)境有所改善，企業(yè)有喘息的空間。盈利，今年因為對應(yīng)去年前年的銷售，所以盈利結(jié)轉(zhuǎn)上的壓力還會繼續(xù)釋放。經(jīng)營上反而出現(xiàn)了更加精細化的運作，也呼應(yīng)了前面馮會長講到的精細化，簡單粗暴的管理到精細化管理的過程。企業(yè)也更加注重產(chǎn)品。

??對于整體行業(yè)來講，未來也要保持整體行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢。