房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的地域性，有必要對(duì)不同區(qū)域的投資特點(diǎn)進(jìn)行分析。本研究根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2011年6月13日的劃分辦法，根據(jù)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)中部地區(qū)崛起的若干意見》、《國務(wù)院發(fā)布關(guān)于西部大開發(fā)若干政策措施的實(shí)施意見》以及黨的十六大報(bào)告的精神，將251個(gè)城市按我國的經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分為東部、中部、西部和東北四大地區(qū)。其中，東部區(qū)域包括河北、山東、江蘇、浙江、福建、廣東和海南各省所轄各市；中部區(qū)域包括山西省、安徽省、江西省、河南省、湖北省和湖南省各省所轄各市；西部區(qū)域則包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏和新疆省所轄各市；東北區(qū)域包括遼寧、吉林和黑龍江三省所轄各市。
本部分分別從城市規(guī)模和實(shí)力、城市建設(shè)程度、居民收入和生活水平、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展?jié)摿@五個(gè)方面對(duì)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資潛力進(jìn)行分析。
1、東北區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ杭殖鞘邪l(fā)展區(qū)域領(lǐng)先，商品房均價(jià)平穩(wěn)銷量低
在城市規(guī)模和實(shí)力方面，東北區(qū)域三四線城市平均水平在全部三四線城市中相對(duì)較為落后。2009年，東北區(qū)域三四線城市GDP平均值為632.72億元，僅高于西部區(qū)域三四線城市平均水平，但受到振興東北計(jì)劃的拉動(dòng)，近年來東北區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，3年平均增長率增值達(dá)到18.69%，高于全部三四線城市平均水平。
城市建設(shè)方面，區(qū)域內(nèi)各省中吉林省三四線城市市區(qū)固定資產(chǎn)投資額較高，且該省固定資產(chǎn)投資額增長率3年均值亦較高。
從居民的生活水平和收入水平來看，東北區(qū)域人均可支配收入和人均年末存款額均值均僅次于東部區(qū)域，居民生活收入水平領(lǐng)先于中、西部兩大區(qū)域。區(qū)域內(nèi)三省中，吉林省人均年末存款額領(lǐng)先于其余二省，遼寧省人均可支配收入則在區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先。
房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀來看，土地方面，東北區(qū)域土地出讓面積平均水平較低。另一方面，東北區(qū)域土地出讓金也相對(duì)較低，僅高于西部，總體地價(jià)相對(duì)較低。從房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)來看， 2009年東北區(qū)域三四線城市商品房均價(jià)僅次于東部區(qū)域三四線城市，但區(qū)域商品房均價(jià)增長率水平較低，商品房均價(jià)3年增長率均值僅14.28%，為全國各區(qū)域最小值。
2、東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ簴|部區(qū)域發(fā)展大幅占先，房產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)頭效應(yīng)凸顯
東部區(qū)域三四線城市大多處于我國三大經(jīng)濟(jì)圈城市帶區(qū)域內(nèi)，城市經(jīng)濟(jì)和建設(shè)基礎(chǔ)較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步早，因此，東部區(qū)域三四線城市發(fā)展大幅領(lǐng)先于全國其它區(qū)域三四線城市。城市規(guī)模和實(shí)力方面，東部區(qū)域三四線城市在全國各區(qū)域中遙遙領(lǐng)先，體現(xiàn)較大的優(yōu)勢(shì)。東部區(qū)域2009年GDP平均值為1391.41億元，是全部三四線城市平均水平的1.68倍。區(qū)域人均GDP為26204.77元，遙遙領(lǐng)先于其余四大區(qū)域。其他城市規(guī)模和實(shí)力指標(biāo)也基本處于領(lǐng)先地位。
另外，東部區(qū)域不但在重大設(shè)施建設(shè)方面領(lǐng)先全部三四線城市平均水平，城市美譽(yù)度也較高，城市各類榮譽(yù)得分領(lǐng)先。
東部區(qū)域居民收入和生活水平狀況較好，人均年末存款額、人均可支配收入優(yōu)于全部三四線城市平均水平。區(qū)域內(nèi)人口密度全國最高，房地產(chǎn)剛性需求比重較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間仍然非常大。
財(cái)政收支方面，東部區(qū)域內(nèi)城市的政府財(cái)政收支表現(xiàn)為高收入高支出，東部區(qū)域財(cái)政收入遙遙領(lǐng)先。但區(qū)域內(nèi)土地收入占財(cái)政收入比重較大，政府對(duì)于土地出讓收入依賴性較強(qiáng)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大。
從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來看，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較成熟，標(biāo)桿房企主要選擇進(jìn)入該區(qū)域三四線城市。區(qū)域內(nèi)土地價(jià)格較高，土地出讓金收入全部三四線城市中居首，土地出讓金收入均值達(dá)到364408.3萬元。而土地出讓面積與城區(qū)面積之比為0.024，略高于全部三四線城市平均水平，土地出讓面積占比較大可能與東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度較高有關(guān)。
3、中部區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ荷轿鹘?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)領(lǐng)先，區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺
城市規(guī)模和實(shí)力方面，中部區(qū)域GDP值略高于西部地區(qū)，3年平均增長率達(dá)17.75%，具備較好的成長性。另一方面，區(qū)域內(nèi)人口眾多，但大部分人口為非市區(qū)人口，城區(qū)面積較小，城市化率較低。從區(qū)域內(nèi)各省人均GDP值比較來看，山西省在區(qū)域內(nèi)規(guī)模實(shí)力較強(qiáng)，其次為河南省。安徽省和湖北省人均GDP規(guī)模實(shí)力較接近。
城市建設(shè)程度方面，中部區(qū)域城市建設(shè)尚不完善，但固定資產(chǎn)投資額增長速度較快。中部區(qū)域固定資產(chǎn)投資額為482.1945億元，位居全部三四線城市各區(qū)域中游。固定資產(chǎn)投資額增長速度較快，未來發(fā)展性較強(qiáng)。
中部區(qū)域居民收入和生活水平在全國范圍內(nèi)相對(duì)偏低。區(qū)域內(nèi)比較來看，山西省處于相對(duì)領(lǐng)先地位。山西省人均可支配收入為14455.3元，略高于安徽省14426.69元，以及江西省14088.4元。而山西省在人均年末存款額方面領(lǐng)先幅度較大，為21225.63元，接近安徽省和江西省人均年末存款額的總和。
中部區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步時(shí)間較短，標(biāo)桿房企進(jìn)入情況并不理想，僅略高于西部區(qū)域。區(qū)域內(nèi)土地出讓情況較好，2008年土地出讓面積為382.4424萬平方米，在五大區(qū)域中位列第二，而土地出讓金較低。商品房銷售情況一般，銷售面積低于全部三四線城市平均水平，商品房價(jià)格也存在一定的上升空間。
4、西部區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ菏芤鎱^(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城市房產(chǎn)市場(chǎng)成長迅猛
城市規(guī)模和實(shí)力方面，近年來，國家對(duì)西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持力度較大，西部區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)域內(nèi)城市規(guī)模和實(shí)力方面有很大的提高。西部區(qū)域城市2009年GDP總額為41397.84億元，占全國2009年GDP的12.16%，人均GDP2009年均值為22368.54元，且人均GDP5年加權(quán)增長率達(dá)20.16%。從近5年歷史數(shù)據(jù)來看，以上兩指標(biāo)都呈逐年上升態(tài)勢(shì)。
從近5年的歷史數(shù)據(jù)來看，西部城市在城市建設(shè)方面已經(jīng)有所突破，固定資產(chǎn)投資、醫(yī)療、教育等方面已取得巨大成就，為今后西部區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。
通過對(duì)西部區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的研究，本區(qū)域城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快。據(jù)統(tǒng)計(jì)2009年西部區(qū)域三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資為3065.98億元， 2008年土地出讓收入為5675467萬元，標(biāo)桿房企進(jìn)入數(shù)量9個(gè)。2009年西部區(qū)域城市商品房銷售面積為19851.47萬平方米，其中商品住宅銷售面積為10526.07萬平方米，商品住宅銷售面積3年加權(quán)平均增長率均值為42.81%，人均居住面積均值為32平方米。
隨著西部區(qū)域三四線城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的提高及城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，對(duì)房地產(chǎn)商品的需求將呈現(xiàn)出強(qiáng)大增長勢(shì)頭，因此將會(huì)刺激該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。因此，西部區(qū)域的三四線城市在房地產(chǎn)發(fā)展方面表現(xiàn)出巨大潛力。
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