連平：控制好房?jī)r(jià)是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵

??9月13日，“2017中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨房地產(chǎn)品牌價(jià)值高峰論壇”在上海舉行。這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第七年開(kāi)展此項(xiàng)活動(dòng)。本次活動(dòng)官方網(wǎng)站中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)：zhongfangwang）對(duì)此進(jìn)行了全程報(bào)道。

??在發(fā)布會(huì)上，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平發(fā)表了精彩演講，他對(duì)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了精彩分析。以下是演講精彩觀點(diǎn)摘錄。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平

??連平：對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，品牌建設(shè)確實(shí)是非常重要的，非常有意義的一件大事。今天我在這里借此機(jī)會(huì)和大家交流下關(guān)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制和房地產(chǎn)的價(jià)格之間的關(guān)系問(wèn)題。

??最近大家知道，國(guó)家發(fā)布了一個(gè)政策，就是要加快發(fā)展人口凈流入一二線城市的租賃市場(chǎng)。這件事我覺(jué)得首先對(duì)于促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化是非常有針對(duì)性的。租房市場(chǎng)的快速推進(jìn)，保持一個(gè)良好的狀態(tài)，而且有一個(gè)比較低的租金，對(duì)于正在推進(jìn)的新型城鎮(zhèn)化，也就是說(shuō)在未來(lái)幾年還要把1億左右的農(nóng)民工，能夠在城市中間固定下來(lái)成為市民。這個(gè)政策的針對(duì)性是非常明確的。第二個(gè)，對(duì)于建立購(gòu)和租并舉的市場(chǎng)還是非常有好處的，就是建立我們的長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及到許多長(zhǎng)效機(jī)制，包括稅收、土地、金融、住房制度其中就包括租賃相關(guān)的制度，所以這是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的一個(gè)重要的組成部分。

??對(duì)于這件事，市場(chǎng)上可能更多的關(guān)注，會(huì)不會(huì)影響到房?jī)r(jià)。兩種觀點(diǎn)比較極端，一種認(rèn)為幾乎不影響。一種認(rèn)為可能會(huì)有不小的影響。我在這里說(shuō)一點(diǎn)我的看法跟大家探討。

??我覺(jué)得應(yīng)該說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有影響。但是我覺(jué)得這個(gè)影響會(huì)比較有限。第一點(diǎn)，房?jī)r(jià)跟租金畢竟是兩碼事。這是一個(gè)租房的制度，改革、完善、建設(shè)進(jìn)一步的提升。房?jī)r(jià)處在比較高、而且趨勢(shì)還要漲的情況下，想轉(zhuǎn)移需求，轉(zhuǎn)移到租房的領(lǐng)域中間去的話是非常困難的。第二個(gè)，從價(jià)格來(lái)看，影響的毫無(wú)疑問(wèn)是中低端住房的價(jià)格。我認(rèn)為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是受高端的需求以及購(gòu)買(mǎi)力帶動(dòng)，現(xiàn)在這樣一個(gè)政策推出來(lái)，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的影響還是比較有限的。第三個(gè)，租賃市場(chǎng)快速發(fā)展有助于房?jī)r(jià)的下降，這個(gè)問(wèn)題背后似乎暗含著一個(gè)邏輯的暗示，就是說(shuō)原來(lái)房?jī)r(jià)漲的那么快，是因?yàn)樽赓U市場(chǎng)不發(fā)展。但是，從中國(guó)最近十幾年的情況來(lái)看，我覺(jué)得是由于房?jī)r(jià)漲的太快，所以租賃市場(chǎng)的需求發(fā)展始終受到抑制。為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)樽赓U是純粹的消費(fèi)行為，而購(gòu)房是消費(fèi)和投資結(jié)合的行為，當(dāng)房?jī)r(jià)處在較高的水平，而且未來(lái)的趨勢(shì)預(yù)期還是繼續(xù)上漲的話，毫無(wú)疑問(wèn)，購(gòu)房的最強(qiáng)或者最集中要體現(xiàn)的是投資需求，很大情況下會(huì)抑制租房市場(chǎng)，但凡有一些能力的人，哪怕七拼八湊也要想辦法買(mǎi)房，這個(gè)和房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲以及他的預(yù)期是有關(guān)系的。

??倒過(guò)來(lái)舉個(gè)例子，現(xiàn)在我們經(jīng)常說(shuō)德國(guó)、日本的租賃市場(chǎng)發(fā)展的都不錯(cuò)。所有這些報(bào)告中間可能更多集中的是有關(guān)租賃市場(chǎng)的制度建設(shè)，相關(guān)的一些政策配套等等。但是有沒(méi)有注意到在德國(guó)為什么發(fā)展的非常好？因?yàn)樗姆績(jī)r(jià)上漲非常的平緩，甚至在有些國(guó)家，包括日本，房子買(mǎi)進(jìn)就像汽車(chē)一樣，買(mǎi)進(jìn)就折舊了，房?jī)r(jià)是不漲甚至往下跌的，所以這個(gè)時(shí)候租比購(gòu)來(lái)的好，所以這種情況下租房市場(chǎng)才有較快的發(fā)展。所以我覺(jué)得在這個(gè)問(wèn)題上我們之間的關(guān)系似乎是需要加以擺正，要搞明的，而不要說(shuō)一些邏輯上的暗示，最終覺(jué)得只要我發(fā)展租賃市場(chǎng)就能把房?jī)r(jià)控制住，這個(gè)理解可能是比較大的問(wèn)題。

??第二個(gè)問(wèn)題，順著這個(gè)思路進(jìn)一步向前推，我覺(jué)得房?jī)r(jià)的問(wèn)題，跟長(zhǎng)效機(jī)制整個(gè)的建設(shè)，影響其實(shí)都是非常密切的。換句話說(shuō)，如果房?jī)r(jià)不能很好的受到控制，仍持續(xù)大幅度上漲，或者說(shuō)有很大的上漲壓力，預(yù)期還是進(jìn)一步上漲，在這種情況下，長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)會(huì)比較困難。而且既使是建立了，也可能會(huì)很大程度上偏離初衷或者是被扭曲。比如稅收體制、金融制度方面。

??我想說(shuō)的問(wèn)題就是，這之間供求關(guān)系是很不平衡的，導(dǎo)致了在這些城市的房?jī)r(jià)持續(xù)出現(xiàn)上漲的壓力。其實(shí)這些城市不缺土地?？瓷先ナ呛艽蟮囊蛔鞘校怯捎谧》恐贫纫约霸谧》抗芾矸矫?、土地供給方面存在的一系列問(wèn)題，限制了他的供給。現(xiàn)在幾個(gè)一線城市基本上問(wèn)題就是這樣，供給不足這個(gè)問(wèn)題始終沒(méi)有解決好。我們看看國(guó)際上，其實(shí)我們周邊的一些重要的城市，東京、首爾、臺(tái)北等等，都經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)大幅度上漲的過(guò)程。之后供求關(guān)系逐漸調(diào)整過(guò)來(lái)，而在調(diào)整的過(guò)程當(dāng)中，增加土地的供給始終是最為重要的一個(gè)手段。

??我們能不能進(jìn)一步的解放思想，對(duì)于這些一線和主要房?jī)r(jià)漲的快的二線城市，我們能不能出臺(tái)一些相關(guān)政策，把控制他的房?jī)r(jià)的上漲也作為施政的重要的調(diào)控目標(biāo)。不可以嗎？國(guó)家對(duì)通脹是有目標(biāo)的，不能超過(guò)2%。那么一線城市房?jī)r(jià)如此大幅度的上漲，甚至漲到很多領(lǐng)域都不能接受了。尤其是部分的一二線城市的房?jī)r(jià)的問(wèn)題已經(jīng)很?chē)?yán)重了，尤其對(duì)于北京、上海這樣的城市，他的競(jìng)爭(zhēng)力，技術(shù)進(jìn)步，他的人才，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的水平是吸引人才，推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，有效控制成本非常重要的舉措。但是我們對(duì)這個(gè)問(wèn)題的重要性的認(rèn)識(shí)還不夠。所以我覺(jué)得進(jìn)一步的出臺(tái)針對(duì)性的政策，尤其是少數(shù)城市出現(xiàn)的這些問(wèn)題會(huì)扭曲整個(gè)勞動(dòng)力成本，快速抬頭有技術(shù)水準(zhǔn)的勞動(dòng)力的成本，對(duì)于這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)是很不利的，應(yīng)該盡快出臺(tái)這些政策，比如說(shuō)土地的供給、農(nóng)業(yè)土地的調(diào)整，然后對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的幅度給一個(gè)大致的水平目標(biāo)，絕對(duì)上漲的水平應(yīng)該控制在什么程度。這樣對(duì)于未來(lái)長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行，保證未來(lái)持續(xù)推出長(zhǎng)效機(jī)制能夠真正收到效果，我覺(jué)得是非常關(guān)鍵。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制需要各種不同的政策，包括土地供給的制度，金融制度、稅收制度、住房制度相互的匹配和平衡，這樣才能構(gòu)成長(zhǎng)效機(jī)制有效的體系，取得更好的效果。