??“咨詢的人很多，電話不斷，上一個(gè)剛掛斷下一個(gè)電話立馬就響了?！痹颇鲜±ッ魇形迦A區(qū)保障性住房管理中心相關(guān)工作人員有些疲憊的表示，咨詢最多的問(wèn)題是房源位置、具體價(jià)格、戶口限制等方面。

??6月24日，昆明市開(kāi)放了配售型保障性住房的申購(gòu)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

??“配售型保障性住房通常因區(qū)位優(yōu)越、配套相對(duì)齊全、價(jià)格遠(yuǎn)低于同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格引發(fā)購(gòu)房者關(guān)注，這意味著在不增加過(guò)多經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況下，可以享受到城市的便利和舒適?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??接下來(lái)，昆明市還計(jì)劃在今年開(kāi)工建設(shè)8個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目，約5000套房源，預(yù)計(jì)配售平均價(jià)格在8000元/平方米以內(nèi)。

??事實(shí)上，今年以來(lái)各地都在加快推進(jìn)配售型保障性住房建設(shè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月初，全國(guó)已有65個(gè)城市報(bào)送2024年保障性住房建設(shè)計(jì)劃和項(xiàng)目，相關(guān)城市在明確保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)、以需定建、輪候庫(kù)建設(shè)、用地保障、資金監(jiān)管、配售價(jià)格、配售方式等方面也形成了一些好的經(jīng)驗(yàn)和做法。

??城市的推進(jìn)計(jì)劃

??6月24日，昆明市配售型保障性住房開(kāi)放申購(gòu)。昆明市五華區(qū)保障性住房管理中心相關(guān)工作人員向記者介紹，政策發(fā)布后咨詢的人很多，但目前只是前期申購(gòu)階段，對(duì)于房源位置、具體價(jià)格等目前還沒(méi)有具體政策信息可以公布。

??“我們主要負(fù)責(zé)配售型保障性住房的政策解答，現(xiàn)在咨詢最多的問(wèn)題是申購(gòu)條件以及配售價(jià)格，關(guān)于具體申購(gòu)人數(shù)目前還未統(tǒng)計(jì)?！崩ッ魇泄蟹课莨芾碇行南嚓P(guān)工作人員也表示。

??據(jù)介紹，昆明配售型保障性住房預(yù)計(jì)的平均價(jià)格在8000元/平方米以內(nèi)，各項(xiàng)目會(huì)因區(qū)位、戶型、面積、樓層、朝向等因素存在價(jià)格差異，最終配售價(jià)格會(huì)經(jīng)市人民政府審定后對(duì)外公開(kāi)。

??昆明市首個(gè)建設(shè)的配售型保障性住房項(xiàng)目位于呈貢區(qū)吳家營(yíng)街道的KCC2024—2號(hào)地塊，項(xiàng)目用地面積1.94萬(wàn)平方米，總建筑面積4.24萬(wàn)平方米，容積率僅為1.67，擬建設(shè)348套配售型保障性住房。項(xiàng)目已于4月26日開(kāi)工。

??據(jù)安居客顯示，呈貢區(qū)吳家營(yíng)街道附近目前在售的二手房房源掛牌均價(jià)在1.1萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/平方米。也就是說(shuō)，昆明市呈貢區(qū)配售型保障性住房，相當(dāng)于市價(jià)的六七折。

??“如果條件符合的話，還是想申請(qǐng)?jiān)囋嚒！币晃辉诶ッ鬟€未購(gòu)買商品房打算的工薪階層李先生表示。

??除了昆明，近日，福州首個(gè)配售型保障性住房濱海雙龍新居已啟動(dòng)第二輪申購(gòu)，第一輪申購(gòu)于今年3月啟動(dòng)。

??“目前市民最關(guān)注的是項(xiàng)目位置和周邊配套情況?！备Ｖ菔邪簿庸こ探ㄔO(shè)有限公司相關(guān)工作人員表示。

??濱海雙龍新居項(xiàng)目坐落于福州市長(zhǎng)樂(lè)區(qū)濱海萬(wàn)新路與雙龍路交叉路口西北側(cè)，用地面積20畝，總建筑面積5.59萬(wàn)平方米，由福州市安居工程建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)，現(xiàn)已動(dòng)工，計(jì)劃2026年12月31日竣工交付?！澳壳按驑妒┕ひ呀?jīng)完成了，進(jìn)入土方開(kāi)挖階段。”上述福州市安居工程建設(shè)有限公司相關(guān)工作人員告訴記者。

??該項(xiàng)目按照“保本微利”原則確定配售價(jià)格，均價(jià)預(yù)估約為5200~5400元/平方米（含簡(jiǎn)裝），最終售價(jià)以政府核定為準(zhǔn)，按照“一房一價(jià)”進(jìn)行銷售。

??據(jù)鏈家平臺(tái)顯示，福州濱海新區(qū)目前在售二手房掛牌均價(jià)1萬(wàn)元/平方米，按照福州配售型保障性住房的預(yù)估價(jià)來(lái)算，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的5.2折~5.5折。

??除了昆明、福州，西安市也是推進(jìn)配售型保障性住房較快的城市。

??6月19日，西安市宣布開(kāi)啟2710套配售型保障房的意向登記，主要包括金泰怡景花園和香湖灣兩個(gè)項(xiàng)目，分別位于雁塔區(qū)和浐灞國(guó)際港區(qū)域。這些保障房以區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的50%進(jìn)行配售，每個(gè)家庭限購(gòu)一套，并嚴(yán)格禁止將保障房變更為商品房流入市場(chǎng)。

??目前，金泰怡景花園二手房售價(jià)均價(jià)為15400元/平方米，50%的配售價(jià)格意味著此次保障性住房的售價(jià)在7700元/平方米左右，大幅低于周邊項(xiàng)目的市場(chǎng)售價(jià)。

??“從市場(chǎng)來(lái)看，配售型保障房一般為周邊商品房?jī)r(jià)格的3~5折，極大降低了購(gòu)房者入手門檻。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，配售型保障房跟新加坡的組屋模式有相似之處，較租賃保障來(lái)講，最大的區(qū)別就是開(kāi)發(fā)商可以一次性回收投入資金，降低了傳統(tǒng)租賃住房開(kāi)發(fā)商重資產(chǎn)投入模式的資金壓力，有利于規(guī)模的持續(xù)發(fā)展。另外，配售型保障住房是我國(guó)住房保障的重要補(bǔ)充，為不同需求的人群提供保障，進(jìn)一步完善我國(guó)的住房保障體系，對(duì)于未來(lái)住房“雙軌制”的建立奠定基礎(chǔ)。

??落地提速仍面臨諸多挑戰(zhàn)

??今年是配售型保障性住房建設(shè)的“開(kāi)局之年”，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月初，全國(guó)已有杭州、合肥、重慶、昆明、貴陽(yáng)、北京、上海、廣州、深圳、福州、西安、濟(jì)南、青島等65個(gè)城市報(bào)送了2024年保障性住房建設(shè)計(jì)劃和項(xiàng)目，各地“以需定建”，今年計(jì)劃籌建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等。

??如杭州，今年籌建的12個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目已開(kāi)工3個(gè)、2050套房源已開(kāi)工建設(shè)，其余項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年全部動(dòng)工，12個(gè)項(xiàng)目累計(jì)籌建房源將達(dá)9500余套。

??杭州市住保房管局表示，下一步，杭州將持續(xù)推進(jìn)“多主體供給，多渠道保障”的多元化住房保障體系建設(shè)，加大推進(jìn)保障房房源籌集力度。

??合肥市今年將籌建9個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目，可提供4000套房源，截至5月，已有2個(gè)項(xiàng)目于3月底開(kāi)工、1個(gè)轉(zhuǎn)化項(xiàng)目正在建設(shè)，剩余項(xiàng)目將在9月前陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。

??“未來(lái)，合肥市將堅(jiān)持以需定建的整體要求，在‘謀劃一批、儲(chǔ)備一批、實(shí)施一批’的總體框架下，逐年擴(kuò)大配售型保障性住房的供給?！焙戏适谐青l(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人向相關(guān)媒體表示。

??貴陽(yáng)市今年計(jì)劃啟動(dòng)3600套房源建設(shè)，投資約23億元。截至5月，已開(kāi)工建設(shè)3個(gè)項(xiàng)目，剩余2個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃二季度開(kāi)工建設(shè)。貴陽(yáng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向媒體表示，后續(xù)將根據(jù)市場(chǎng)需求反饋、土地供應(yīng)情況等，逐步提高配售型保障性住房占比，實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)+保障”體系的動(dòng)態(tài)平衡。

??截至目前，濟(jì)南已啟動(dòng)開(kāi)工港溝、清河、彩石3個(gè)全市首批配售型保障性住房項(xiàng)目。此外，今年廣州市計(jì)劃籌建配售型保障性住房不少于1萬(wàn)套，共涉及12個(gè)項(xiàng)目，其中新開(kāi)工項(xiàng)目8個(gè)，通過(guò)存量房源轉(zhuǎn)化4個(gè)項(xiàng)目。

??對(duì)于目前各地配售型保障性住房的落地建設(shè)情況，宋紅衛(wèi)表示，“從市場(chǎng)來(lái)看，各地都在積極推動(dòng)配售型保障房的建設(shè)，但是開(kāi)工規(guī)模相對(duì)較小，竣工周期也相對(duì)較長(zhǎng)，并且政策還存在一定變動(dòng)，今年政策要求相關(guān)部門可以收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的存量住房作為配售型保障性住房，盡管這樣可以加快進(jìn)度去庫(kù)存，避免重復(fù)建設(shè)，但項(xiàng)目與需求的匹配度，尤其是戶型的匹配度也存在一定偏差?！?/p>

??另外，配售型保障性住房還面臨著多種挑戰(zhàn)，宋紅衛(wèi)表示，首先，是供給量的確定，目前政策要求是以需定建，需求量要根據(jù)實(shí)際需求確定，精準(zhǔn)量化有難度。

??其次，是配建的標(biāo)準(zhǔn)也需要根據(jù)實(shí)際情況確定。配建標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，導(dǎo)致價(jià)格較高，購(gòu)房者有抗性；如果配建標(biāo)準(zhǔn)較低，滿足不了需求，購(gòu)房者也會(huì)“用腳投票”。另外，配售型保障房與組屋最大的區(qū)別在于流通性不同，我國(guó)當(dāng)前發(fā)展階段的配售型保障性住房房要求是完全封閉管理，失去了市場(chǎng)化流動(dòng)的作用，也就是失去了金融功能，僅僅滿足居住屬性，在這方面購(gòu)房者也有一定抗性。

??最后，從政策來(lái)看，要求配售型保障性住房一定選擇各種配套相對(duì)比較齊備的地塊來(lái)做，包括交通、產(chǎn)業(yè)和商業(yè)資源，這些地塊居住價(jià)值也較高，估計(jì)部分城市會(huì)把這些用地作為招拍掛的對(duì)象。

??李宇嘉同樣認(rèn)為，配售型保障性住房整體落地速度不算很快，這與地方政府擔(dān)心它會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)造成沖擊有關(guān)。因此，地方政府在大規(guī)模推廣上的積極性不高，導(dǎo)致項(xiàng)目落地速度有些緩慢。另外，由于國(guó)企需要出資本金等費(fèi)用，銀行貸款的獲取也可能存在困難，以及部分地塊可能處于規(guī)劃調(diào)整或土地平整階段，這些因素都限制了配售型保障性住房的建設(shè)進(jìn)度。

??李宇嘉表示，“當(dāng)前主要是要讓地方政府能夠認(rèn)識(shí)到推廣配售型保障性住房盡管短期對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生沖擊，但對(duì)當(dāng)前緩解商品房市場(chǎng)下滑、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展以及拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、固定投資等均是重大利好。

??宋紅衛(wèi)則建議，政府在配售型保障性住房方面要積極參考新加坡模式，采取真正的“以需定建”模式，跟進(jìn)需求者的情況來(lái)決定開(kāi)工量和設(shè)置建筑標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)多建設(shè)會(huì)造成資源閑置和浪費(fèi)。此外，在規(guī)定一定年限后，可以適當(dāng)給予一定市場(chǎng)化運(yùn)作空間。