??各有關單位：

??為繼續(xù)發(fā)揮存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房政策的積極作用，有效增加保障性租賃住房供應，加快建立多主體供給、多渠道保障的租賃住房制度，市住房保障和房屋管理局牽頭對《廈門市存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》（廈房租賃〔2021〕9號）進行了修訂。經市政府研究同意，現將修訂后的《廈門市存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》印發(fā)給你們，請認真組織實施。

??廈門市住房保障和房屋管理局   廈門市自然資源和規(guī)劃局

??廈門市建設局

??2023年8月18日

??（此件主動公開）

??廈門市存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案

??根據《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《財政部 住房和城鄉(xiāng)建設部關于加快推進中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點工作的函》（建辦房函〔2021〕49號）、《廈門市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（廈府辦〔2021〕6號）等精神，為有效增加保障性租賃住房供應，結合本市實際，制定本方案。

??一、適用范圍

??本市行政轄區(qū)內經合法批建并已建成的商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非住宅類存量房屋，在房屋安全和消防符合要求情況下，可申請改建（或認定）為保障性租賃住房。其中，商辦類、科研教育類房屋應以地塊、樓棟（梯）或獨立樓層為申請單元，廠房、倉儲類應以地塊、樓棟為申請單元，旅館應以地塊為申請單元。改建項目分為兩類：

??（一）新改建項目，指2023年9月1日后申請改建的項目。

??（二）已改建項目，指2023年9月1日前已經完成改建但未認定的項目。

??二、改建原則

??1.政府引導，市場參與。存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房,由政府提供政策支持，發(fā)揮市場機制作用，引導多主體參與、多渠道供給。新改建項目原則上每套（間）建筑面積不超過70平方米，以30～45平方米的小戶型為主；已改建項目可按現狀認定。租金價格按本市保障性租賃住房有關規(guī)定執(zhí)行。

??2.市區(qū)統(tǒng)籌，分級審批。市住房局、各區(qū)建設主管部門按市、區(qū)級項目分別受理，經審核符合條件的，報經市、區(qū)政府同意后，核發(fā)改建項目認定書。

??3.整體產權，用地性質不變。改建項目應保持權屬不變、符合安全要求，僅臨時變更建筑使用功能；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、土地使用年限，不補繳土地價款。改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售。新改建項目應符合規(guī)劃要求、尊重群眾意愿。

??4.納入備案，強化監(jiān)管。改建項目的管理、運營應遵守本市保障性租賃住房有關工作規(guī)定，房源、合同等均需納入廈門市住房租賃交易服務平臺（下稱市租賃平臺）統(tǒng)一監(jiān)管。

??三、改建條件及要求

??（一）權屬合法

??改建項目應為依法取得土地且批建手續(xù)齊全的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。存在抵押等其他權利限制的，應取得相關權利人書面同意。已取得預售許可的項目，申請改建部分應先在市住房局辦理預售凍結手續(xù)。

??（二）主體明確

??改建主體應為房屋產權人或受房屋產權人委托的實施單位（含受委托代理的整體運營承租人等），同一改建項目的房屋必須為單一主體產權。

??（三）改建規(guī)模

??改建項目，原則上不得少于50套（間）且建筑面積不少于2000平方米。

??（四）安全環(huán)保

??改建后的保障性租賃住房應確保房屋質量安全，并具備相應的衛(wèi)生、通風等條件，應符合給排水、供電等相關要求。廠房、倉儲類改建項目須設立相應安全隔離措施，確保人員居住安全。新改建項目設計應按照國家相關技術標準執(zhí)行。

??（五）其他技術標準

??新改建項目在設計、建設、管理和最小居住面積等方面應符合國家、省和本市的規(guī)范和技術標準。

??（六）新改建項目不得存在以下情形

??1.擬改建房屋存在違法違規(guī)行為未處理的（經相關部門同意改建和整改同步實施的項目除外）；

??2.已納入政府土地征收或儲備計劃的；

??3.尚未按原有土地出讓合同或監(jiān)管協議等約定完成稅收等承諾的項目；

??4.依法不得改建的情形。

??四、工作流程

??（一）受理申請

??1.受理單位

??市級項目由市住房局受理；區(qū)級項目由區(qū)建設主管部門受理。

??2.申請材料包括：

??（1）新增改建項目應提供以下材料：

??①申請書；

??②申請人身份材料：

??1)申請人營業(yè)執(zhí)照等相關身份證明材料；

??2)申請人與產權人不一致的需提交授權委托書和產權人的身份證明；

??③擬改建（認定）部分房屋的產權人、抵押權人等相關權利人同意改建的書面意見；

??④土地房屋權屬證明材料，房屋改建涉及宗地內其他產權人利益的，應當征求相關利害關系人意見；

??⑤改建項目結構安全和消防安全前期評估材料。由申請人委托原項目主體設計單位或其他具有相應資質等級的設計單位，對擬改建為保障性租賃住房涉及的結構安全和消防安全出具的復核確認文件；

??⑥廠房、倉儲類項目需提供具有資質的第三方機構出具的土壤污染狀況調查報告（涉及土地用途變更為住宅、公共管理與公共服務用地的）；

??⑦項目改建方案（含可行性分析）：包括擬改建房屋現狀及規(guī)模說明、改建思路、設計方案、改建后房源量、戶型設計、投入成本、回報周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等。

??（2）已改建項目申請除需提供新增改建項目①—⑥項相同的材料外，還需提供：

??①改建前后項目對比材料：項目改建前后的總平面圖、建筑平面圖及外立面現狀圖等材料；

??②包括但不限于：市、區(qū)相關部門或街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提供的證明材料，改建施工合同和工程、材料款轉賬憑證、發(fā)票等可證明改建時間的材料。

??（二）審核

??1.市級項目：市住房局收件后，應征求項目所在區(qū)政府意見，并通過“多規(guī)合一”平臺分發(fā)資源規(guī)劃、建設、行政執(zhí)法、生態(tài)環(huán)保等部門審核。審核通過的，報經市政府同意后，由市住房局核發(fā)改建項目預認定書。

??2.區(qū)級項目：區(qū)建設主管部門收件后，應組織住房、資源規(guī)劃、行政執(zhí)法、生態(tài)環(huán)保等部門和項目所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）進行審核。審核通過的，報經區(qū)政府同意后，由區(qū)建設主管部門核發(fā)改建項目預認定書。

??改建主體取得改建項目預認定書后，應當在10個工作日內在市租賃平臺進行項目備案。

??（三）實施

??1.新改建項目

??新改建項目的改建主體憑改建項目預認定書向資源規(guī)劃、建設等部門申請辦理相關手續(xù)，按以下流程組織實施。

??（1）建設工程規(guī)劃和用地手續(xù)

??由資源規(guī)劃部門出具改建項目工程規(guī)劃意見函，核定改建項目外立面設計、總平布置和其他必要的規(guī)劃設計控制條件。鑒于改建項目不涉及土地權屬變化，可用原項目已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

??（2）施工圖設計和審查

??改建主體根據預認定書及資源規(guī)劃部門出具的改建項目工程規(guī)劃意見函，委托設計單位進行施工圖設計。需要對原有建筑物進行結構安全鑒定的，應按要求進行鑒定，以此作為設計依據。

??施工圖設計完成后，按規(guī)定報送施工圖審查機構審查，審查合格的，審查機構出具施工圖審查合格成果文件。

??（3）施工許可

??改建項目施工前，改建主體應以資源規(guī)劃部門出具的改建項目工程規(guī)劃意見函替代工程規(guī)劃許可證，向建設主管部門申請辦理施工許可證。由建設主管部門核發(fā)施工許可證并同步安排質量監(jiān)督。

??（4）施工監(jiān)管

??改建主體應當按規(guī)定選擇具備承接資質的施工、監(jiān)理單位等參建單位，及時開展項目改建實施工作，各部門（單位）應加強項目改建過程的監(jiān)管和技術服務。

??（5）項目驗收

??項目改建完成后，改建主體應先在市租賃平臺進行房源、租金備案，再通過廈門市工程建設項目審批管理系統(tǒng)（下稱市建管系統(tǒng)）提交聯合竣工驗收相關申報材料，并經由市住房局在市建管系統(tǒng)上確認已完成房源、租金備案后，進入聯合竣工驗收受理審核環(huán)節(jié)，由建設主管部門組織驗收。

??（6）認定

??新改建項目驗收通過的，由受理單位直接核發(fā)保障性租賃住房（存量非住宅類）項目認定書。

??2.已改建項目

??（1）項目審查

??改建主體憑改建項目預認定書向同級建設主管部門申請消防驗收；并委托在廈門市備案的房屋安全鑒定機構進行房屋可靠性（包括結構安全性和房屋使用性）鑒定，鑒定報告應在廈門市房屋安全信息管理系統(tǒng)備案。

??（2）認定

??已改建項目通過項目審查后，改建主體應先在市租賃平臺進行項目房源、租金備案，再向受理單位申請保租房認定。受理單位應組織原參與審核部門對項目進行會審。會審通過的，予以核發(fā)保障性租賃住房（存量非住宅類）項目認定書。

??（四）管理

??取得認定書的保租房項目，改建主體應在房屋出租后30個工作日內，在市租賃平臺進行租賃合同備案。

??改建項目自取得認定書之日起，持續(xù)作為保障性租賃住房的運營期限（下稱改建運營期限）不得超過經批準的土地使用年限，且最長不高于15年；享受中央財政獎補資金的項目運營期限不低于8年，未享受中央財政獎補資金的項目運營期限不低于6年；運營主體與租住對象簽訂的租賃合同約定租期原則上不得超過3年，一次性收取租金數額原則上不得超過3個月租金，收取押金數額不得超過1個月租金。

??（五）退出及監(jiān)管

??1.改建運營期限屆滿后，如需繼續(xù)作為保障性租賃住房，產權人應于期滿前6個月，向受理單位提出續(xù)期申請。未提出申請或未獲批準的，產權人應主動提出與整體運營承租人解除合同，商議退出相關工作，確保分套（間）租戶能有序退出，并于期滿后30個工作日內向受理單位提出恢復原有用途的申請。續(xù)期時間不能超過土地使用年限，土地使用年限期滿的，應按土地出讓合同（或劃撥決定書）相關約定執(zhí)行，沒有約定的，按相關法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

??2.改建運營期限未滿時提出退出申請，且存在租賃期未滿的，產權人應當與運營方和租住人達成一致意見后方可提出申請。經同意退出后，應及時向資源規(guī)劃、稅務及供水、供電等部門報備，房屋及供水、供電等納入原用途管理，并取消租賃備案。

??3.改建運營期限屆滿后，產權人未申請續(xù)期或未獲批續(xù)期，且未按期退出的，視為擅自改變建筑物功能，非法改變土地用途，由相關職能部門依法查處，并納入信用監(jiān)管。項目改建為保障性租賃住房期間涉及征地拆遷的，產權人和整體運營承租人應服從城市建設需求，主動配合征拆，按原產權登記用途補償。

??4.改建項目審批后，屬地政府應會同住房、資源規(guī)劃、建設、行政執(zhí)法、市場監(jiān)管等部門加強項目后續(xù)監(jiān)管，發(fā)現問題及時依照職責處置。

??5.對提供虛假資料申請改建（認定）、將改建（認定）后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉讓或分割抵押、“以租代售”等違規(guī)行為及新增違建行為的，相關職能部門應采取終止改建（認定）行為、限期改正、取消獎補資格、依法納入信用管理等措施；涉嫌違法的，由相關職能部門立案查處；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

??五、其他事項

??（一）加強信息共享。受理單位核發(fā)改建項目（預）認定書（保障性租賃住房項目認定書）后，應在30日內抄送市資源規(guī)劃、建設、行政執(zhí)法、生態(tài)環(huán)保等部門及項目所在區(qū)政府（市級項目）；或市住房、資源規(guī)劃和區(qū)行政執(zhí)法、生態(tài)環(huán)保等部門及項目所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）（區(qū)級項目）。

??（二）市級項目是指擬改建房屋工程原由市級監(jiān)管的項目；區(qū)級項目是指擬改建房屋工程原由區(qū)級監(jiān)管的項目，以及原監(jiān)管單位不明確的項目。

??（三）對于具有居住功能的SOHO項目，可向市住房局直接申請建筑物功能臨時變更為保障性租賃住房。有辦理銷（預）售的，應先辦理暫停銷（預）售手續(xù)。

??（四）新改建項目除強制性規(guī)范必須增設和在原有結構空間內無法布局的消防通道、電梯等配套設施外，不得增加建筑面積、用地面積；不得改變地下空間原有用途。

??（五）各部門（單位）要簡化項目審批事項和環(huán)節(jié)，構建快速審批流程，充分利用政府及各部門內部數據，減輕企業(yè)負擔，提高項目審批效率。

??（六）取得保障性租賃住房認定書的改建項目，可以按照《廈門市住房保障和房屋管理局等7部門關于進一步規(guī)范保障性租賃住房優(yōu)惠政策申領事項的通知》（廈房租賃〔2023〕1號）享受金融、財政、稅收、居民用水、電等各項支持優(yōu)惠政策。

??（七）本方案實施前已取得項目認定書但未完成改建的項目，按照廈房租賃〔2021〕9號執(zhí)行，驗收環(huán)節(jié)可參照本方案新改建項目驗收流程實施。

??（八）本方案自印發(fā)之日起實施，有效期5年。

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