廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）的通知

穗建規(guī)字〔2024〕15號(hào)

各有關(guān)單位：

??《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局反映。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

廣州市規(guī)劃和自然資源局

2024年6月28日

廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）

??第一章　總　則

??第一條  為深入貫徹“人民城市人民建、人民城市為人民”的要求，實(shí)施城市更新行動(dòng)，打造宜居、韌性、智慧城市，根據(jù)《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引》（自然資辦發(fā)〔2023〕47號(hào)）等文件規(guī)定，推進(jìn)城市更新落地實(shí)施，消除房屋安全隱患，保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全，改善人居環(huán)境，完善配套功能，切實(shí)解決民生問(wèn)題，現(xiàn)就開(kāi)展城鎮(zhèn)危舊房改造工作，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

??第二條  本辦法適用于廣州市行政區(qū)域范圍內(nèi)國(guó)有土地上危舊房的改造。

??危舊房是指磚木結(jié)構(gòu)房屋或經(jīng)房屋使用安全鑒定單位根據(jù)國(guó)家、省危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定危險(xiǎn)等級(jí)為Ｂ級(jí)、Ｃ級(jí)和Ｄ級(jí)，或根據(jù)國(guó)家、省房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)鑒定為一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房的單幢危舊房屋或危舊房屋所在的老舊小區(qū)。其中，鑒定為Ｂ級(jí)或一般損壞房實(shí)行“愿改則改”，磚木結(jié)構(gòu)、鑒定為Ｃ、Ｄ級(jí)或嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房實(shí)行“應(yīng)改盡改”，消除房屋安全隱患，提升人居環(huán)境與品質(zhì)。

??涉及不可移動(dòng)文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑、革命遺存、工業(yè)遺產(chǎn)等法律、法規(guī)規(guī)定的保護(hù)對(duì)象及預(yù)先保護(hù)對(duì)象或位于歷史文化名鎮(zhèn)、歷史文化名村、歷史文化街區(qū)、歷史風(fēng)貌區(qū)、傳統(tǒng)村落、歷史名園、特色風(fēng)貌林蔭路、軍事保護(hù)區(qū)以及宗教活動(dòng)場(chǎng)所內(nèi)的危舊房改造還應(yīng)按相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和保護(hù)規(guī)劃執(zhí)行。

??對(duì)納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃、征收計(jì)劃的國(guó)有土地上危舊房，按照我市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本辦法。

??第三條  市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市范圍內(nèi)危舊房改造綜合協(xié)調(diào)及相應(yīng)建設(shè)管理工作。

??市、區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門(mén)按分工負(fù)責(zé)危舊房改造工程規(guī)劃管理工作，參與拆除翻建類(lèi)危舊房改造聯(lián)合會(huì)審，依職責(zé)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、規(guī)劃核實(shí)、補(bǔ)繳土地出讓金、確權(quán)登記等手續(xù)。

??第四條  各區(qū)人民政府應(yīng)組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)做好轄區(qū)范圍內(nèi)的危舊房改造、房屋使用安全監(jiān)督及管理工作。

??區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌轄區(qū)范圍內(nèi)的危舊房普查、督促治理和指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)單位組織實(shí)施改造，指導(dǎo)屬地鎮(zhèn)街對(duì)限額以下項(xiàng)目進(jìn)行方案審查和備案，對(duì)無(wú)主危舊房實(shí)施代管并治理，承擔(dān)危舊房改造工程的消防設(shè)計(jì)審查、驗(yàn)收、備案和抽查工作，負(fù)責(zé)限額以上危舊房改造工程的相關(guān)行政許可及施工質(zhì)量安全監(jiān)督工作。

??區(qū)發(fā)改、城管、財(cái)政、水務(wù)等相關(guān)部門(mén)依職能配合和指導(dǎo)轄區(qū)范圍內(nèi)危舊房改造實(shí)施的相關(guān)工作。

??鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助上級(jí)人民政府和有關(guān)部門(mén)開(kāi)展危舊房普查，依職責(zé)制止、查處、拆除改造過(guò)程中違法建設(shè)，承擔(dān)轄區(qū)范圍內(nèi)危舊房督促治理以及應(yīng)急搶險(xiǎn)的具體組織實(shí)施，并負(fù)責(zé)辦理未達(dá)到施工許可證辦理限額的房屋建筑工程的開(kāi)工建設(shè)信息錄入手續(xù)及工程質(zhì)量安全管理等工作。

??第五條  城鎮(zhèn)危舊房改造工作應(yīng)當(dāng)遵循“尊重歷史、實(shí)事求是、多措并舉、分類(lèi)實(shí)施、因地制宜、綠色安全、優(yōu)化簡(jiǎn)化”的原則，打造綠色、宜居、韌性、智慧的“好房子”。

??第六條  在確保改善房屋安全狀況及不突破生態(tài)環(huán)境底線管控要求，且周邊條件允許的情況下，城鎮(zhèn)危舊房可采取以下方式實(shí)施改造提升：

??（1）維修加固。在不影響房屋結(jié)構(gòu)安全前提下，通過(guò)局部拆換（或加固）建筑組成部分、完善使用功能和配套設(shè)施、強(qiáng)化安全防護(hù)措施等方式予以改造；

??（2）拆除翻建。通過(guò)整體拆除翻建并優(yōu)化相關(guān)使用功能和配套設(shè)施方式予以改造。

??第七條  城鎮(zhèn)危舊房屋改造項(xiàng)目鼓勵(lì)戶(hù)型設(shè)計(jì)和空間布局創(chuàng)新，完善配套設(shè)施，優(yōu)化使用功能，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，提升人居環(huán)境與品質(zhì)，推廣應(yīng)用新型工業(yè)化建造，并按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造提升：

??（一）單幢危舊房屋可按不增加戶(hù)數(shù)、不改變?cè)ㄖ猛尽⒒静粩U(kuò)大原建筑基底、基本不改變四至關(guān)系的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造提升，并鼓勵(lì)與周?chē)噜徑ㄖ_(kāi)展連片集中改造。

??（二）老舊小區(qū)可按不增加戶(hù)數(shù)、不改變?cè)ㄖ猛?、不突破用地紅線的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施拆除翻建，并宜按照集約用地原則優(yōu)化空間布局，采取多、高層建筑方式實(shí)施改造建設(shè)，適當(dāng)增設(shè)公共活動(dòng)空間和公共服務(wù)配套設(shè)施，完善小區(qū)人居環(huán)境。

??第八條  城鎮(zhèn)危舊房改造項(xiàng)目由房屋使用安全責(zé)任人自主籌資實(shí)施，也可依法引入市場(chǎng)主體合作改造實(shí)施。

??其中，政府公房改造資金根據(jù)我市國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定，分別納入市、區(qū)有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)預(yù)算統(tǒng)籌解決。

??第二章　政策支持

??第九條  危舊房采取拆除翻建方式實(shí)施改造提升屬于存量國(guó)有建設(shè)用地再利用，無(wú)需辦理供地手續(xù)。

??（一）如原房屋建設(shè)時(shí)的凈用地范圍與建筑基底一致，則翻建只能在原房屋建筑基底內(nèi)進(jìn)行。

??（二）如原房屋建設(shè)時(shí)的凈用地范圍大于建筑基底，則翻建可在原凈用地范圍內(nèi)進(jìn)行。

??第十條  為滿(mǎn)足基本生活需求，改善人居環(huán)境，城鎮(zhèn)危舊房改造項(xiàng)目符合下列情況的可適度增加建筑面積、增配服務(wù)設(shè)施：

??（一）對(duì)于非成套住宅進(jìn)行成套化改造，在確保安全的前提下，原每戶(hù)套內(nèi)可完善廚房、衛(wèi)生間等必備設(shè)施功能，具體使用面積廚房約4平方米，衛(wèi)生間約3平方米；對(duì)于套內(nèi)建筑面積不超過(guò)90平方米成套住宅，每戶(hù)原有廚房、衛(wèi)生間面積小于《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096－2011）最低標(biāo)準(zhǔn)的，可以適當(dāng)增加使用面積，其中廚房按約4平方米，衛(wèi)生間按約3平方米適當(dāng)增加；套內(nèi)建筑面積超過(guò)90平方米的住宅原則上不得增加套內(nèi)面積。

??（二）在符合歷史文化名城保護(hù)要求，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，不影響相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照的前提下，有條件的城鎮(zhèn)危舊房屋改造項(xiàng)目可增設(shè)電梯、交通必需的公共走廊、無(wú)障礙設(shè)施、地下停車(chē)庫(kù)等配套及附屬設(shè)施，補(bǔ)充必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施與公共安全設(shè)施；鼓勵(lì)通過(guò)增加首層架空、利用天面綠化等方式，增加社區(qū)公共活動(dòng)和交往空間。

??以上新增建筑面積應(yīng)按照廣州市建筑工程容積率計(jì)算有關(guān)規(guī)定計(jì)算規(guī)劃容積率面積，其中地上建筑規(guī)模增量原則上不超過(guò)30%。

??第十一條  受各種客觀歷史條件限制，拆除翻建的城鎮(zhèn)危舊房改造項(xiàng)目，滿(mǎn)足現(xiàn)行相關(guān)建筑設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確有困難的，在保障公共利益，妥善考慮相鄰關(guān)系人利益的前提下，間距、建筑退讓、綠地率等指標(biāo)和要求可按不低于現(xiàn)狀水平控制，但應(yīng)綜合運(yùn)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料、加強(qiáng)性管理等保障措施提高結(jié)構(gòu)、消防安全水平和通過(guò)第五立面利用、垂直綠化等方式提高綠化水平。

??第十二條  城鎮(zhèn)危舊房改造項(xiàng)目原則上應(yīng)按現(xiàn)行國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

??若受各種客觀歷史條件限制，建筑防火間距和消防車(chē)道、消防救援場(chǎng)地設(shè)置等難以滿(mǎn)足現(xiàn)行國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的，可維持現(xiàn)狀或執(zhí)行原消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，采取提高建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)防火性能、增設(shè)室外消火栓以及加強(qiáng)后期使用管理等加強(qiáng)性措施。

??第十三條  城鎮(zhèn)危舊房改造項(xiàng)目房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)不全的，由區(qū)政府負(fù)責(zé)組織完善手續(xù)，在土地及房屋主體、功能、面積無(wú)爭(zhēng)議的前提下，可先行辦理危舊房改造相關(guān)手續(xù)。

??第十四條  鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)項(xiàng)融資服務(wù)，支持通過(guò)房產(chǎn)抵押進(jìn)行融資擔(dān)保，支持房屋安全責(zé)任人按規(guī)定通過(guò)提取物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、單位住房維修基金、個(gè)人公積金（住房補(bǔ)貼）以及公積金貸款等方式籌集改造資金。

??第三章　改造程序

??第十五條  危舊房所有權(quán)人是房屋使用安全責(zé)任人，為危舊房改造活動(dòng)的主體。房屋所有權(quán)人下落不明或者房屋權(quán)屬不清晰，有代管人的，代管人是房屋使用安全責(zé)任人；無(wú)代管人的，房屋使用權(quán)人是房屋使用安全責(zé)任人。若無(wú)法確認(rèn)房屋使用安全責(zé)任人的，可按本市房屋使用安全管理有關(guān)規(guī)定確認(rèn)。

??第十六條  多產(chǎn)權(quán)人的城鎮(zhèn)危舊房需經(jīng)不低于90%的房屋使用安全責(zé)任人表決同意改造并確定項(xiàng)目建設(shè)單位后，方可啟動(dòng)改造。鼓勵(lì)成立自主更新委員會(huì)代表全體房屋使用安全責(zé)任人發(fā)起和開(kāi)展相關(guān)改造工作。

??房屋使用安全責(zé)任人可自主委托政府、原房改房單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、國(guó)有企業(yè)等作為項(xiàng)目建設(shè)單位。由項(xiàng)目建設(shè)單位開(kāi)展意愿征求、改造項(xiàng)目方案編制、改造協(xié)議簽訂、報(bào)建報(bào)批、工程建設(shè)（工程設(shè)計(jì)）等具體工作。

??單一產(chǎn)權(quán)的危舊房改造，可直接開(kāi)展下步工作。所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)應(yīng)當(dāng)對(duì)危舊房改造工作給予支持和引導(dǎo)。發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，做好居民的解釋和疏導(dǎo)，積極促成項(xiàng)目實(shí)施。

??第十七條  項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行危舊房改造項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)方案應(yīng)滿(mǎn)足結(jié)構(gòu)、安全需要，符合建筑風(fēng)貌管理要求。如涉及原不動(dòng)產(chǎn)單元界址、面積等發(fā)生變動(dòng)的，設(shè)計(jì)方案應(yīng)進(jìn)行標(biāo)注。

??多產(chǎn)權(quán)人的城鎮(zhèn)危舊房改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案應(yīng)充分征求房屋使用安全責(zé)任人的意見(jiàn)，并根據(jù)反饋意見(jiàn)予以?xún)?yōu)化完善。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)單位做好設(shè)計(jì)方案的必要性、可行性、合理性等方面指導(dǎo)工作，出具指導(dǎo)意見(jiàn)。

??第十八條  項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)經(jīng)各方認(rèn)可的設(shè)計(jì)方案編制實(shí)施方案并充分征求房屋使用安全責(zé)任人意見(jiàn)，實(shí)施方案內(nèi)容應(yīng)包括改造范圍、改造內(nèi)容、成本測(cè)算及資金籌措、房屋產(chǎn)權(quán)分配方案、工程周期、后續(xù)物業(yè)管理方案等。

??第十九條  項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及實(shí)施方案經(jīng)不低于90％的房屋使用安全責(zé)任人依法表決同意后，方可開(kāi)展下一步工作。

??單一產(chǎn)權(quán)的危舊房改造，可直接編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案開(kāi)展下步工作。

??第二十條  項(xiàng)目建設(shè)單位與全體房屋使用安全責(zé)任人簽訂改造協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、實(shí)施方案、設(shè)計(jì)方案、簽約時(shí)間等。簽約面積達(dá)到專(zhuān)有部分面積四分之三以上且房屋使用安全責(zé)任人簽約比例達(dá)到四分之三以上的，協(xié)議方可生效。協(xié)議生效后，項(xiàng)目建設(shè)單位按照規(guī)定辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)，開(kāi)展相應(yīng)加固或者拆除重建工作。

??未達(dá)到簽約比例的，項(xiàng)目自動(dòng)終止。

??單一產(chǎn)權(quán)的危舊房改造，可直接開(kāi)展下步工作。

??第二十一條  城鎮(zhèn)危舊房項(xiàng)目按以下程序辦理相關(guān)報(bào)建手續(xù)：

??（一）對(duì)維修加固項(xiàng)目，不增加建筑面積、建筑高度、建筑層數(shù)且不涉及修改外立面、建筑結(jié)構(gòu)和變更規(guī)劃用途的，無(wú)需辦理規(guī)劃手續(xù)。其中，達(dá)到限額以上工程的維修加固項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)單位持申請(qǐng)材料到區(qū)建設(shè)主管部門(mén)依法辦理建筑工程施工許可證；屬于限額以下工程的，項(xiàng)目建設(shè)單位持申請(qǐng)材料直接到所屬街道（鎮(zhèn)）辦理“開(kāi)工信息錄入”手續(xù)后即可組織實(shí)施，項(xiàng)目完工后由項(xiàng)目建設(shè)單位自行完成竣工驗(yàn)收。

??（二）對(duì)拆除翻建項(xiàng)目，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)牽頭受理改造申請(qǐng)，并組織區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門(mén)、屬地街道（鎮(zhèn)）等相關(guān)單位進(jìn)行聯(lián)合會(huì)審，并出具聯(lián)審意見(jiàn)。經(jīng)審查通過(guò)的，區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同項(xiàng)目屬地街道（鎮(zhèn)），將設(shè)計(jì)方案在改造現(xiàn)場(chǎng)公示（公示時(shí)間不小于15日）。公示期滿(mǎn)無(wú)異議、異議不成立或異議已妥善處理的，其中達(dá)到限額以上工程的拆除翻建項(xiàng)目，區(qū)規(guī)劃和自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)依據(jù)聯(lián)審意見(jiàn)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；屬于限額以下小型工程的拆除翻建項(xiàng)目，區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門(mén)依據(jù)聯(lián)審意見(jiàn)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，建設(shè)單位到所屬街道（鎮(zhèn)）辦理“開(kāi)工信息錄入”手續(xù)。

??第二十二條  城鎮(zhèn)危舊房改造項(xiàng)目依法完成相關(guān)建設(shè)手續(xù)辦理后，依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案實(shí)施改造。工程完工后，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理規(guī)劃核實(shí)、竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格方可交付使用。

??第二十三條  危舊房完成改造后，當(dāng)事人可按不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，對(duì)需補(bǔ)繳土地出讓金的，按本市出讓金計(jì)收規(guī)則計(jì)收。

??第四章　監(jiān)督管理

??第二十四條  各區(qū)人民政府應(yīng)組織規(guī)劃、建設(shè)、城管執(zhí)法等部門(mén)建立聯(lián)合監(jiān)管與執(zhí)法銜接機(jī)制，落實(shí)危舊房屋改造的全過(guò)程監(jiān)管職責(zé)，加強(qiáng)日常巡查工作，依法拆除存在重大安全隱患的違法危舊房屋，制止和查處改造過(guò)程中違法建設(shè)行為，確保公共安全。

??房屋使用安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)定期檢查、維修房屋，及時(shí)消除房屋安全隱患，配合各級(jí)政府、有關(guān)部門(mén)等做好房屋使用安全普查、巡查和應(yīng)急搶險(xiǎn)等活動(dòng)。

??第五章　附則

??第二十五條  本辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)、市規(guī)劃和自然資源行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。區(qū)人民政府可以結(jié)合實(shí)際制定具體操作細(xì)則。

??各區(qū)政府可在本辦法基礎(chǔ)上，參照優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境政策要求，結(jié)合實(shí)際進(jìn)一步明確和優(yōu)化危舊房改造項(xiàng)目的審批程序，簡(jiǎn)化審批前置要件，壓縮審批時(shí)間。

??第二十六條  本辦法自2024年7月2日起施行，有效期3年。