關(guān)于印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》的通知

滬房規(guī)范(2024)7號

臨港新片區(qū)管委會，各區(qū)住房保障房屋管理局，各有關(guān)單位：

??現(xiàn)將《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

??特此通知。

2024年8月20日

??(此件公開發(fā)布)

關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定

??為進一步貫徹實施《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中關(guān)于住宅維修資金和公共收益的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就本市住宅維修資金管理中的若干問題規(guī)定如下：

??一、管理部門

??上海市房屋管理局負責制定本市住宅維修資金和公共收益管理相關(guān)政策，指導(dǎo)各區(qū)房屋行政管理部門對住宅維修資金和公共收益實施監(jiān)督管理。

??上海市物業(yè)管理事務(wù)中心（以下簡稱市物業(yè)中心）承擔全市住宅維修資金和公共收益使用的監(jiān)督、協(xié)調(diào)等事務(wù)性工作，管理商品住宅維修資金專戶階段的資金以及對各區(qū)住宅維修資金和公共收益使用管理進行具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

??各區(qū)房屋行政管理部門負責本轄區(qū)住宅維修資金和公共收益的監(jiān)督管理，承擔業(yè)主大會成立前住宅維修資金的歸集和日常使用管理工作，指導(dǎo)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處（以下簡稱街鎮(zhèn)）對業(yè)主大會、業(yè)主委員會歸集、使用維修資金和公共收益實施監(jiān)督管理。

??二、適用范圍

??本市住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修資金的歸集、使用和管理適用本規(guī)定。

??三、歸集標準

??（一）住宅房屋的歸集標準

??商品住宅房屋維修資金歸集標準，按照每平方米建筑面積成本價計價。公有住房售后房屋維修資金歸集標準，按照本市公有住房出售政策中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行（包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金、街坊公共設(shè)施管理維修資金），三項資金合并使用。

??上述歸集標準由市房屋管理局適時調(diào)整并公布。

??（二）公共建筑歸集標準

??按規(guī)劃要求配建的公共建筑（含全體業(yè)主共有的建筑）的維修資金，由建設(shè)單位按照商品住宅房屋維修資金歸集標準交納（包括物業(yè)出售人與物業(yè)買受人交納部分總和）。其中，非業(yè)主共有的公共建筑維修資金，建設(shè)單位可在與公共建筑產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)接收單位辦理移交手續(xù)時予以結(jié)算。

??（三）機動車停車庫的歸集標準

??機動車停車庫配備電梯或者與其結(jié)構(gòu)相連的地面房屋配備電梯的，按配備電梯的商品住宅房屋歸集標準交納維修資金。其余情形按不配備電梯的商品住宅房屋歸集標準交納維修資金。

??（四）非居住房屋的歸集標準

??非居住房屋維修資金的歸集標準，按商品住宅房屋歸集標準執(zhí)行。

??四、資金交納

??（一）新建房屋首次歸集

??區(qū)房屋行政管理部門依據(jù)建設(shè)單位提供的土地權(quán)屬證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書和維修資金產(chǎn)業(yè)分戶清冊等資料，出具交款通知書。建設(shè)單位憑交款通知向?qū)翥y行交款后，憑交款憑證向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理房屋所有權(quán)首次登記。

??已開通業(yè)主大會賬戶的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，新建房屋的維修資金交存至該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會賬戶。

??2019年3月1日前完成首期維修資金交款的項目，建設(shè)單位應(yīng)在業(yè)主大會成立之后起15日內(nèi)，墊付尚未出售商品住宅中原應(yīng)由物業(yè)買受人交納的維修資金，交存至所在區(qū)的維修資金專戶。

??（二）維修資金再次籌集

??管理規(guī)約中應(yīng)當明確維修資金日常補充籌集規(guī)則。

??小區(qū)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應(yīng)當按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定、專項維修資金管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定，采取一次性或分期方式再次籌集維修資金。屬地街鎮(zhèn)應(yīng)根據(jù)區(qū)房屋行政管理部門提供的相關(guān)小區(qū)清單書面通知相關(guān)業(yè)主委員會，督促其按照專項維修資金管理規(guī)約啟動再次籌集程序，或召開業(yè)主大會就再次籌集事項進行表決。

??五、業(yè)主大會賬戶的管理

??（一）商品住宅業(yè)主大會賬戶開戶銀行的選擇

??業(yè)主大會組建后三十日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當召開業(yè)主大會會議選擇賬戶開戶銀行。業(yè)主大會未就開戶銀行形成決議的，由業(yè)主委員會向?qū)俚貐^(qū)房屋行政管理部門申請指定開戶銀行。區(qū)房屋行政管理部門按照就近服務(wù)的原則，明確一家開戶銀行。

??賬戶開立后，業(yè)主委員會應(yīng)當在三十日內(nèi)向區(qū)房屋行政管理部門辦理維修資金和公共收益劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

??（二）商品住宅業(yè)主大會賬戶資金管理模式的選擇

??業(yè)主大會可以選擇自行管理或者委托區(qū)房屋行政管理部門管理賬戶資金。

??業(yè)主大會決定自行管理賬戶資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當制定資金增值存儲方案，也可以委托代理記賬等第三方專業(yè)機構(gòu)提供服務(wù)。

??業(yè)主大會選擇委托區(qū)房屋行政管理部門代管業(yè)主大會賬戶中資金的，應(yīng)當簽訂委托協(xié)議，區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)委托專業(yè)機構(gòu)提供資金增值、換屆審計、年度審計、工程審價、代理記賬等服務(wù)。

??（三）業(yè)主大會賬戶的初次開立

??業(yè)主大會賬戶由維修資金、公共收益和業(yè)主委員會工作經(jīng)費等子賬戶組成。

??商品住宅業(yè)主委員會開立業(yè)主大會賬戶應(yīng)當憑業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約（含專項維修資金管理規(guī)約、公共收益用途分配和使用專項規(guī)約）、業(yè)主大會（業(yè)主委員會）備案證、物業(yè)服務(wù)合同或第三方機構(gòu)委托管理合同與開戶銀行簽訂委托協(xié)議，并持相關(guān)材料向開戶銀行申請辦理銀行賬戶的開立手續(xù)。

??公有住房售后業(yè)主大會賬戶開立還應(yīng)出具授權(quán)市公積金中心對本小區(qū)公有住房售后維修資金和公共收益進行資金管理的委托書。商品住宅與公有住房售后混合小區(qū)在開設(shè)第二個賬戶時還應(yīng)當提供區(qū)房屋行政管理部門出具的專用存款開戶證明。

??業(yè)主大會選擇自行管理的，區(qū)房屋行政管理部門經(jīng)與專戶銀行對商品住宅維修資金交存情況及本息數(shù)額核對無誤后，應(yīng)當與業(yè)主大會訂立維修資金及前期物業(yè)管理期間公共收益移交協(xié)議，并持支付憑證、維修資金及前期物業(yè)管理期間公共收益移交協(xié)議，通知專戶銀行將專戶下的相應(yīng)資金本息劃入該業(yè)主大會賬戶。

??（四）業(yè)主大會賬戶的變更

??業(yè)主委員會辦理業(yè)主大會賬戶變更手續(xù)時，除按開戶銀行規(guī)定提交的有關(guān)資料外，有下列情形之一的，還應(yīng)當提交下列文件、資料：

??1、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生變更的，提交房屋所在地街鎮(zhèn)出具的業(yè)主大會（業(yè)主委員會）備案證。

??2、物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的，提交房屋所在地街鎮(zhèn)出具的業(yè)主大會（業(yè)主委員會）備案證,區(qū)房屋行政管理部門出具的物業(yè)管理區(qū)域核定單。

??3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生更換的，提交經(jīng)街鎮(zhèn)備案的新訂立的物業(yè)服務(wù)合同。

??業(yè)主大會對業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、專項維修資金管理規(guī)約、公共收益用途分配和使用專項規(guī)約進行修訂的，提交經(jīng)街鎮(zhèn)備案的新修訂的相關(guān)規(guī)約。

??（五）房屋滅失后維修資金退款

??房屋滅失后，業(yè)主可憑征收（動拆遷）協(xié)議或房屋產(chǎn)權(quán)證的注銷憑證、維修資金滅失退款申請書及身份證、業(yè)主維修資金開戶銀行的銀行卡向開戶銀行或資金代管機構(gòu)辦理維修資金退還手續(xù)。業(yè)主未辦理房屋滅失退款手續(xù)的，相關(guān)資金留存開戶銀行或資金代管機構(gòu)。

??退還公有住房售后維修資金的，其中業(yè)主交納維修資金的剩余部分退還業(yè)主，售房單位交納維修資金的剩余部分退還售房單位，因售房單位注銷等原因無法退還的，售房單位交納維修資金的剩余部分留存資金代管機構(gòu)。

??因業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因，業(yè)主辦理有困難的，街鎮(zhèn)出具相關(guān)證明材料，并指定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主辦理維修資金退款相關(guān)業(yè)務(wù)。

??六、資金使用

??（一）維修資金的授權(quán)范圍

??業(yè)主大會可以決定授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會直接使用維修資金的金額，直接授權(quán)的維修資金使用情況應(yīng)由業(yè)主委員會和受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)每半年向業(yè)主公布。

??業(yè)主委員會應(yīng)當定期對授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接使用維修資金的工程任務(wù)單進行核對。

??（二）維修資金的實施方案

??授權(quán)業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主大會表決決定使用維修資金的工程，業(yè)主委員會應(yīng)當組織或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制實施方案，也可以引入第三方專業(yè)機構(gòu)共同編制實施方案。業(yè)主大會尚未成立的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制實施方案后，由居民委員會組織業(yè)主討論決策。

??實施方案應(yīng)包括工程名稱、實施范圍、預(yù)算資金金額、分攤范圍及面積、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收、實施時間等內(nèi)容。

??（三）維修資金的使用程序

??業(yè)主大會尚未成立的，由居民委員會將實施方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天，征求相關(guān)業(yè)主意見，補充完善后經(jīng)全體業(yè)主或者部分共有部分的相關(guān)業(yè)主表決通過后，根據(jù)表決結(jié)果委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)單位組織實施。

??業(yè)主大會已成立的，業(yè)主大會應(yīng)當依據(jù)表決通過的實施方案，確定施工單位。業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和施工單位應(yīng)當簽訂施工承包合同。

??（四）支取維修資金的書面材料

??業(yè)主委員會向開戶銀行支取維修資金時，應(yīng)當提交下列資料：1、支付憑證；2、加蓋業(yè)主大會公章、業(yè)主委員會公章、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或第三方機構(gòu)公章、銀行預(yù)留個人印鑒章的維修資金支取匯總表。

??物業(yè)服務(wù)企業(yè)或第三方機構(gòu)支取工程款時，除應(yīng)當提供上一款資料外，首次支取時還應(yīng)當提供下列資料，金額應(yīng)當不超過工程合同總價的30%。

??1、業(yè)主大會、業(yè)主小組決議或業(yè)主委員會決議；

??2、簽訂的施工承包合同；

??3、需審價工程的委托審價合同。

??完工驗收后，支取除工程質(zhì)量保證金外的剩余款項應(yīng)提供工程完工證明和需審價工程的審價報告；支取工程質(zhì)量保證金時，提供由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會共同出具的工程質(zhì)量保證責任期滿證明。應(yīng)當進行審價的工程項目施工承包合同可以暫定合同價款，最終支付價格以審價價格為準。審價未完成前，支取的工程進度款按合同約定，費用累計不得超過工程合同總價的90%；審價完成后，支取的工程總費用不得超過審價金額。

??工程完成后，居委會、業(yè)主委員會應(yīng)當會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)或相應(yīng)樓棟內(nèi)醒目位置張貼完工告示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主委員會提交物業(yè)共有部分維修、更新、改造情況的書面報告。

??七、組織代為維修維修資金的使用

??（一）使用條件

??業(yè)主共有部分維修、更新事項符合《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第七十三條規(guī)定區(qū)房屋行政管理部門可以組織代為維修情形的，維修費用可在維修資金中列支。

??（二）使用程序

??1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向區(qū)房屋行政管理部門提出代為維修的申請，提交相關(guān)材料。

??2、區(qū)房屋行政管理部門在收到提交的代為維修申請后，應(yīng)會同街鎮(zhèn)進行現(xiàn)場踏勘核實情況，必要時可邀請專業(yè)部門會商代為維修方案。

??3、經(jīng)踏勘核實，符合組織代為維修情形的，區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當會同街鎮(zhèn)書面告知業(yè)主委員會，并在小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置張貼組織代為維修的公告，告知全體業(yè)主相關(guān)政策法規(guī)、擬維修的事項、施工時間、預(yù)計的工程費用等。

??4、區(qū)房屋行政管理部門會同街鎮(zhèn)明確實施單位代為維修，并于工程完成后在小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置張貼公告，告知全體業(yè)主具體施工位置和部位、應(yīng)承擔的工程費用等。

??5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑審價報告和區(qū)房屋行政管理部門出具的支取通知，向開戶銀行一次性支取維修資金，劃入?yún)^(qū)房屋行政管理部門指定賬戶。

??6、維修實施單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)妥善保存、列支維修資金申請書、代為維修公告、審價報告、施工合同等相關(guān)工程檔案資料。

??八、業(yè)主大會維修資金子賬戶查詢和賬目公布

??（一）賬目公布

??業(yè)主委員會和其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、第三方機構(gòu)應(yīng)當每月與開戶銀行核對業(yè)主大會維修資金子賬戶的賬目，并根據(jù)規(guī)定格式分別于1月、7月在本小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布半年的下列信息：

??1、維修資金收入、支出和結(jié)存的金額；

??2、發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項目和費用；

??3、公共收益補充維修資金的情況；

??4、維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。

??（二）賬目查詢

??業(yè)主委員會向開戶銀行或資金管理機構(gòu)查詢業(yè)主大會賬戶時，應(yīng)當提供業(yè)主大會備案證和賬號；業(yè)主向開戶銀行柜面或資金管理機構(gòu)查詢其分戶賬情況的，應(yīng)當提供本人不動產(chǎn)權(quán)屬證明和有效身份證件；業(yè)主可通過隨申辦等線上渠道查詢本人房屋的維修資金情況。

??九、特殊情形的處置

??（一）因人民法院判決公有住房售后房屋恢復(fù)為租賃狀態(tài)

??申請單位根據(jù)人民法院判決書等有關(guān)材料，經(jīng)區(qū)房改行政管理部門蓋章后，到指定開戶銀行辦理退還公有住房售后維修資金手續(xù)。開戶銀行將公有住房售后維修資金賬面余額劃至申請單位賬戶。公有住房售后維修資金賬面余額由申請單位退還原購房人。售房款由申請單位與原購房人進行清算。

??（二）相關(guān)銀行預(yù)留印鑒缺失的處理

??保管銀行預(yù)留印鑒的業(yè)主委員會委員因各種原因不提供印鑒的，業(yè)主委員會可以憑業(yè)主大會（業(yè)主委員會）備案證、項目所在地的街鎮(zhèn)出具的相關(guān)證明以及開戶銀行要求的其他材料，向業(yè)主大會開戶銀行辦理賬戶印鑒變更手續(xù)。

??（三）居委會代為履職的情形

??因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，居民委員會經(jīng)業(yè)主大會委托可以暫時代行業(yè)主委員會的相關(guān)職責。居民委員會可以憑街鎮(zhèn)出具的情況說明、業(yè)主大會授權(quán)的決議等材料至開戶銀行辦理業(yè)主大會賬戶預(yù)留印鑒變更手續(xù)。

??（四）歷史遺留問題的處置

??1996年6月10日前出售的內(nèi)銷商品住宅、2001年8月1日前出售的新建外銷商品住宅的維修資金籌集，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、建設(shè)單位與業(yè)主大會協(xié)商一致的意見執(zhí)行。1996年6月10日至2001年1月1日前出售的內(nèi)銷商品住宅、1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經(jīng)濟適用房、動遷房、有限產(chǎn)權(quán)房、使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修資金籌集，按當時有關(guān)規(guī)定、協(xié)議執(zhí)行。

??（五）商品住宅使用權(quán)房出售的維修資金交納手續(xù)

??建設(shè)單位產(chǎn)權(quán)的獨用成套商品住宅按使用權(quán)房出售后，該房屋維修資金中由物業(yè)買受人和建設(shè)單位各自應(yīng)交納的部分，均由該建設(shè)單位交納。該房屋若再由承租人按房改政策辦理公有住房購買手續(xù)的，建設(shè)單位和物業(yè)買受人再按公有住宅出售辦法交納維修資金，按公有住房售后維修資金管理方式進行管理。

??原全額出資購買使用權(quán)房、單位保留使用權(quán)房后轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修資金，按商品住宅維修資金的管理方式進行管理。全額出資使用權(quán)房、單位保留使用權(quán)房申請辦理轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房手續(xù)前，物業(yè)買受人應(yīng)按相關(guān)規(guī)定交納維修資金，存入專戶銀行。其中，未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)買受人交至區(qū)房屋行政管理部門在銀行開設(shè)的專戶；已成立業(yè)主大會的，由物業(yè)買受人交至業(yè)主大會賬戶。物業(yè)買受人憑專戶銀行出具的交款憑證，方可辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。其中，單位保留使用權(quán)房已建立維修資金的，憑相關(guān)憑證辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。

??十、其他事項、說明

??（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅維修資金的交納、使用和管理，參照本文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??（二）本文件中所提及的“支付憑證”是指銀行貸記憑證、業(yè)務(wù)委托書。

??（三）本通知自2024年10月1日起施行，有效期至2029年6月30日。