??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）8月27日，上海市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化上海市新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)的通知》顯示（以下簡稱為《通知》），中小套型住房建筑面積標準較之前有所提高。這意味著發(fā)布了18年的“7090政策”正式落幕，未來將更多大戶型住宅進入市場，以更好滿足改善型購房需求。

??“小戶型”將100平米起步

??《通知》明確，優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房建筑面積標準。根據(jù)上海市人均住房建筑面積、家庭人口結(jié)構(gòu)、住房套型的市場需求以及住房建筑設(shè)計和施工等情況，上海市多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標準分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引導套內(nèi)空間合理布局。

??相較于上海2016年出臺的《關(guān)于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》中規(guī)定的多層、小高層、高層的中小套型住宅建筑面積上限分別為90平方米、95平方米和100平方米，此次新規(guī)調(diào)高了中小套型的建筑面積標準10到20平方米不等。

??值得注意的是，上海在此前的土地出讓中已有戶型調(diào)整。今年3月推出的第一批次第二輪土拍的6宗地塊中，就已調(diào)高了多層、小高層、高層的中小套型住宅建筑面積上限，并降低了中小套型占比，而本次則是以文件的形式正式發(fā)文。

??此舉也預示著上海將揮別已實行了18年的“7090 政策”。

??“7090 政策”源于2006年7月6日原建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》。意見第一部分即明確新建住房結(jié)構(gòu)比例：“自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上?！?/p>

??而市場早有松綁這一政策的呼聲。在今年1月下旬舉行的上海兩會上，來自臨港、松江、嘉定、奉賢等“五大新城”的市人大代表、房管局人士等就提出了優(yōu)化住房面積的相關(guān)政策。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，上海根據(jù)住建部相關(guān)規(guī)定堅持實施“7090 政策”多年，在于落實“居者有其屋”，以“小戶型小面積，解決上車問題”。但從居住感受而言，部分小戶型住宅“過于緊湊了”。如今，為滿足居民對“住的好、住的大”等方面的需求，需要建造好房子，標準也需要提高。

??中小套型占比要求下調(diào)

??除面積調(diào)整外，中小套型的占比要求也有所下調(diào)?！锻ㄖ芬?guī)定，優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例。原則上，中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%。

??而之前上海在2016年出臺的規(guī)定是：中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分矛盾突出區(qū)域亦為70%）；軌道交通站周邊區(qū)域80%以上。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進指出，此次新政優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例，其實際上對于后續(xù)不同區(qū)域的中小套型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了影響。從相關(guān)數(shù)據(jù)上看，中小戶型比重最大的區(qū)域是中外環(huán)之間，這比較符合目前剛需購房者的購房選擇。

??此外，新規(guī)對于商品住宅用地中配建的保障房和自持租賃房的占比要求依然延續(xù)。根據(jù)《通知》，繼續(xù)將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌范圍。根據(jù)市場主體住宅產(chǎn)品適銷等情況，符合《關(guān)于進一步完善上海市詳細規(guī)劃實施深化的工作意見》中所列住宅套數(shù)調(diào)整適用情形的，結(jié)合統(tǒng)籌實施方案，可適當彈性調(diào)整。

??同時，加強新出讓商品住房用地套型結(jié)構(gòu)的區(qū)域統(tǒng)籌。加強區(qū)域協(xié)調(diào)，相關(guān)區(qū)（管委會）可根據(jù)城市總規(guī)、單元規(guī)劃，對擬規(guī)劃用作商品住房的地塊按照建筑面積總量不變原則，統(tǒng)籌中小套型商品住房；新出讓的商品住房地塊在一定時間內(nèi)做好項目統(tǒng)籌平衡；具體地塊規(guī)劃設(shè)計條件在土地出讓合同中予以明確。

??嚴躍進表示，這意味著后續(xù)各開發(fā)商戶型設(shè)計方面的靈活性增加，空間增大，這也有助于結(jié)合后續(xù)購房市場變化等進行產(chǎn)品優(yōu)化，有助于產(chǎn)品適銷對路。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，上海最新政策代表了全國房地產(chǎn)行業(yè)的新趨勢，即住房產(chǎn)品在追求好房子方面持續(xù)發(fā)力，預計在未來政策推進過程中，還有協(xié)調(diào)優(yōu)化的空間。與此同時，隨著上海這一政策的深入實施，在為廣大購房者帶來更加美好的居住體驗同時，也將為全國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供有力的示范和借鑒。