王玨林：當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢與政策分析

??中房網(wǎng)訊 為深入貫徹和落實科學發(fā)展觀，不斷改善民生，積極發(fā)揚邊境經(jīng)濟與人居環(huán)境建設聯(lián)動的成功模式。9月9日，由中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會與二連浩特市人民政府主辦的“中國(二連浩特)人居環(huán)境建設專家論壇暨中國人居環(huán)境共建示范城市簽約儀式”勝利召開。該論壇以期通過共建活動，實踐調(diào)查、專項研究、學術交流等，把握城市發(fā)展焦點問題轉(zhuǎn)型，積極建設具有區(qū)域輻射力、帶動力、凝聚力的新型口岸城市。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原副主任王玨林出席了本次論壇并作了《當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢與政策分析》報告，以下為報告實錄：

??王玨林：大家上午好！第一次到二連浩特，下飛機以后感到一片荒涼，進城以后看到還是一個新型的城市。兩個印象比較深：一個是城市綠化，營造這么好的美麗的家園；還有一個水用的更珍貴，污水處理。感覺到這邊生活指數(shù)比較高。

??今天主要給我的題目講房地產(chǎn)，主要講兩點：一個講形式；一個講調(diào)控政策。形式是這樣，第一個從這些數(shù)據(jù)看一下今年的形式到底怎么樣。到7月份，全國商品房的銷售量是6.1億平方米，同比增長25.8%，這個數(shù)據(jù)是去年全國商品房銷售量是11.13億平方米，按照這個平均算，到年底應當是10.5億平方米，但是肯定不是平均數(shù)，所以超過10億平方米就是一個不錯的年頭。我們這幾年的經(jīng)驗就是到年底有一個翹尾增長，一到年底第四季度，都好于前面三季度。所以這個量化應當感覺超過去年的水平。還有幾個數(shù)據(jù)也不錯，一個是房地產(chǎn)開發(fā)投資額，四萬四千三百二十億元，同比增長20.5%。還有一個銷售額三萬九千五百四十九億元，同比增長37.8%，所以從這幾個簡單的數(shù)據(jù)看，應該還是不錯的。

??第二方面，為什么說好，好在哪里，怎么產(chǎn)生的好？應該有兩個時間結(jié)點，真正的好從去年第四季度，也就是十月份以后，去年前三季度全國商品房的銷售量才六億多，看當時的發(fā)展趨勢，全年按那個發(fā)展趨勢肯定到不了十億，但是后三個月每個月銷售量都超過了一億以上，最后達到九月份以前是六億多的數(shù)字，到年底是11.13億平方米。為什么發(fā)生這個變化，因為就是因為十八大的順利召開，十八大召開以后提出了新型城鎮(zhèn)化，新的目標和方向，所以帶來兩個：一是投資開發(fā)的信心增強了。很多開始買地，所以地價也上去了，大家都知道原先房地產(chǎn)大企業(yè)往下轉(zhuǎn)移，三線城市，現(xiàn)在又集中在大城市往東部轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在出現(xiàn)一個問題，消費者擔心了，因為看著房價要漲了，所以考慮必須要買房了，所以消費預期，開發(fā)預期都發(fā)生了變化，所以出現(xiàn)了快速增長。第二個結(jié)點是今年的第一季度，兩會之前出的“國五條”，其中有一條是二手房個稅提高到20%，因為正好在兩會，真正到各個城市研究和落實是4月1日，一個月的停滯期政策沒有落地，所以出現(xiàn)了集中交易，開始辦證，開始交易。這應當說是特殊的結(jié)點，特殊的階段，特殊的原因造成特殊時期的市場火爆，屬于不正常的。從4月1日以后開始出現(xiàn)平穩(wěn)階段，一直到現(xiàn)在。第三是區(qū)域變化也比較大，在2011年，大家知道2008年世界經(jīng)濟危機，2009年1月份國家出臺最嚴厲的調(diào)控政策，要求全國各地非常嚴格，從2011年到2012年9月份一線城市東部區(qū)域，一些大城市市場開始下滑。上海下降40%多，北京下降到30%，東部幾個省都下降百分之十幾、二十幾。西部區(qū)域中小城市開始活躍起來，為什么總量增加了，就是基礎增加了，也有2008年整個國家投資四萬億到地方三十多萬億的帶動，尤其是投資和開發(fā)企業(yè)投資往下轉(zhuǎn)移，開發(fā)往下轉(zhuǎn)移，帶來二、三線城市，西部城市開始活躍起來。由于這個原因，當時應當是2011年到2012年西部中小城市，但是從去年第四季度到現(xiàn)在完全發(fā)生了變化，現(xiàn)在好的全在東部，全在一線城市，全在大城市。所以現(xiàn)在好的排在前10位的同比增加的，第一北京增長16..7%，廣州16.5%，深圳16.0%，上海14.4%，南京12.3%，廈門11.9%，福州11%，鄭州10.4%，南充10.1%，前10名。除了鄭州中部的，剩下大部分都是東部的。以前排隊絕不是這樣的，以前排隊是河北、河南、湖南、黑龍江、吉林、遼寧，這些排在前面的。下降最多的是河北下降64.9%，吉林下降39%，湖北下降37.5%，黑龍江下降35.9%，內(nèi)蒙古下降32.7%，所以現(xiàn)在這個變化比較突出和明顯。

??第三，談談今年房地產(chǎn)的趨勢。房地產(chǎn)主要是根據(jù)大環(huán)境，我們的大環(huán)境如果好房地產(chǎn)必發(fā)展，想阻止也阻止不了。房地產(chǎn)的特殊性第一個得有錢，不光開發(fā)需要錢，消費有需要錢，不僅自己要有錢，國家有要錢，要不然怎么貸款。有這個基礎，房地產(chǎn)才發(fā)展。第二個城市要變得更大更好。城就是必須要有建筑，房地產(chǎn)是個供應方，城市是個銷售方，是這個關系。所以城市天天再變化，靠什么變化，靠建筑再變化。所以大的趨勢不變，問我房地產(chǎn)什么時候出現(xiàn)不好，我說經(jīng)濟不好房地產(chǎn)肯定不好。經(jīng)濟出現(xiàn)問題最倒霉的就是房地產(chǎn)，沒錢了。所以現(xiàn)在大的環(huán)境應當還是不錯的，比較穩(wěn)定，再加上現(xiàn)在推進的新型城鎮(zhèn)化，是一個長期的目標。所以我講新城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)助力。大家有錢沒有地方花，還是買房。另外融資環(huán)境有所改善，現(xiàn)在在銀行存款，僅100萬億在銀行存款，所以這些錢肯定要運行起來國家才能發(fā)展，不管誰的錢。這也是支撐我們開發(fā)或者消費的一個最基本的保障；第二點，具體講城市不斷擴張，而且有些大城市開始進行舊城改造；第三點，保障房的進入穩(wěn)定的狀態(tài)。因為最后歸根到底一句話：不管是改還是建，反正房地產(chǎn)還有很多活兒干；第四點，信心指數(shù)在增強，不管是投資企業(yè)還是開發(fā)企業(yè)，信心都在增強，有信心才敢投資?，F(xiàn)在信心指數(shù)在上升，這是重要的發(fā)展條件；第五點，調(diào)控政策逐步穩(wěn)定性。過去年年調(diào)，現(xiàn)在理一下，政策這么多年，政策一大堆，效果不明顯，主要是政策沒有連續(xù)性。說半天大家都不作等于沒說，所以現(xiàn)在進入調(diào)控政策穩(wěn)定期，穩(wěn)定期對市場發(fā)展是好的。

??實際上大家比較關注房地產(chǎn)市場，關注住房是有道理的，但是回想看，我們國家處于一個工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，我們哪個市場問題少呢？食品市場、藥品市場，哪個市場是成熟的，沒有辦法就是這個階段，想逾越是逾越不過去的，所以這個階段會出現(xiàn)無序、混亂，各種狀態(tài)都會出現(xiàn)。現(xiàn)在說發(fā)達國家，香港、新加坡、美國，他們市場為什么那么好，他們是個成熟的市場，我們屬于發(fā)展國家中的市場，不可比擬的，沒有到那個階段。一個好的市場它可能用法制就可以管理好的，但是不成熟的市場，第一個我們?nèi)保瑳]有法制管理，就是有法制管理和市場不吻合，管不了。所以中國很多法執(zhí)行不嚴格，不到位，這個法和發(fā)展階段有隔閡，不是這個時代的。這說明論證就必須要有調(diào)控政策，很多專家說政策應當退出舞臺，那么走在前面的房地產(chǎn)市場就是死亡，多混亂，假的，騙的，欺詐的，市場很混亂，所以要保持它的穩(wěn)定，必須一方面建立市場規(guī)則和市場管理方式、手段，完善它；另一方面必須用調(diào)控保持它的健康和穩(wěn)定。所以調(diào)控非常必要，就處在這個階段，尤其現(xiàn)在屬于快速發(fā)展的階段，我們的管理兩方面：第一方面管理手段和管理方法滯后于市場發(fā)展。現(xiàn)在先有問題再想辦法，有大問題想大辦法，有小問題想小辦法，沒問題不想，覺得挺好，現(xiàn)在處在頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的階段，這需要我們研究，需要我們解決，怎么根治這些。

??現(xiàn)在出現(xiàn)三個方面的位置：一是現(xiàn)在的房地產(chǎn)在政府中的位置，我問楊司長他們這塊土地轉(zhuǎn)讓金占財政比例多少，他說百分之二十多，其實這個在城市里面相對比較合理的空間。但是大部分城市前兩年都百分之七、八十，有的是百分之五十多上，最簡單的辦法不用干別的事，就把地賣出去，賣出去就有錢，有錢就可以做事。短期和長期的關系沒法處理。二是住房在老百姓心中的位置，有錢就有家，有錢就買房，這是沒法改變的。年輕人買房，一個家長要付出，第二個他有一個穩(wěn)定的家；第三個房價不斷高升造成的熱點，這都是房地產(chǎn)的熱點，要說房地產(chǎn)不成為熱點，住房不成為熱點，那就是一個奇跡。這種情況下既然又是熱點，國家不重視那是沒道理的，不管是民生工程，還是政府工程，還是經(jīng)濟上的需要，不重視一點道理沒有，肯定要重視它。說重視肯定就得調(diào)控，政策要關注。但是現(xiàn)在的政策實際上房價的壓力非常大，就拿北京、上海一線城市看，現(xiàn)在又漲，從五環(huán)，六環(huán)又漲了一千多，通州原先下降一點，現(xiàn)在又反彈上來了。各地全是這樣，我說的一線城市。但是很多二、三線城市，尤其是西部的中小城市出現(xiàn)了住房，我管它叫“產(chǎn)能過?！?，前兩年開發(fā)量太大了，現(xiàn)在房價漲上去不容易，而且得消化一段時間。購買能能力就那么大，一下子蓋那么多房子，沒有人買?，F(xiàn)在很多城市居民不低于兩套房。大家不要以為調(diào)控沒有，已經(jīng)調(diào)上了，政府怎么向老百姓交待，如果房價能下去，市場又能發(fā)展，誰能找出高招，那是屬于高明，但那是不現(xiàn)實的。想快速發(fā)展必然帶來房價的上漲，再不就是政府給補貼。政府又不投入，又想多賣地，又想促經(jīng)濟發(fā)展，我不知道現(xiàn)在個問題誰能解決。調(diào)控不是短期的，因為市場的規(guī)范不是短期的。第二點長效機制應當趕快建立，不能再短期行為。政府要是這么做，它的公信力，它的能力就會影響很大，不是沒有辦法，辦法很多，只不過大家都按短期去做，甚至不認真去做。實際上現(xiàn)在出臺的很多政策，對管市場沒有什么問題，但是真正落地的有多少，不是說全國現(xiàn)在不要一刀切，實際上全國根本沒有一刀切的，政策是一刀切的，真正落實的差異性非常大。真正限的大城市，房價漲的比較快?，F(xiàn)在這樣分析，還有一個原因，是不是再出臺更加嚴厲，我說不用了，現(xiàn)有的用好就夠了。第二個我們的經(jīng)濟環(huán)境，現(xiàn)在經(jīng)濟兩個壓力，房價有壓力了，經(jīng)濟壓力更大。我拿幾個數(shù)據(jù)大家就清楚了，GDP7.6，CPI2.7，中央財政增長1.5%，地方財政增長13.5%，所以上半年國家統(tǒng)計局一公布經(jīng)濟數(shù)據(jù)以后，中央有三個動作：第一個李克強總理開了一個經(jīng)濟學家座談會，實際上大家沒看這個座談會是個形式，說談談經(jīng)濟怎么辦，主要是穩(wěn)定市場。因為中國的經(jīng)濟從國外的看，都往下看說中國經(jīng)濟走下滑路，所以是用那個座談會提升信心；第二個開中央政治局中央經(jīng)濟會議，在一年之內(nèi)是沒有的，中期開中央政治局研究經(jīng)濟，部署下半年的經(jīng)濟工作；第三個國務院常務會議研究社會資本的問題。這三個都是為了解決經(jīng)濟問題和改革問題，這個辦法是通過改革來增加經(jīng)濟，不是中央拿錢來解決投資問題，而是用社會資金來解決投資問題，還得增加投資。前兩年連續(xù)出臺兩個“三十六”，第一個“三十六條”，推進民營企業(yè)進入各個行業(yè)；第二個社會資金進入這些行業(yè)，但是一點都沒有到位，落實不了。促進民營發(fā)展的兩個“三十六條”，沒有一點效果?，F(xiàn)在主要從城市這塊，市政這塊為重點，其實還是用社會的資金通過改革來增加投資，來解決經(jīng)濟后期發(fā)展問題和城市中的薄弱環(huán)節(jié)問題，我覺得這個非常好。

??在經(jīng)濟方面就很多方法可以保證經(jīng)濟再穩(wěn)定30年，其實就兩個字“改革”，我們的改革空間太大，我們的步伐太慢了。增加能動性，調(diào)動積極性，建立合理的市場競爭資源方式，我們的經(jīng)濟才能保持。大家投資和消費的信心都沒有變化，就有希望?，F(xiàn)在外貿(mào)環(huán)境也不是太好，產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)還需要很長一段時間，科技創(chuàng)新能力不太強，需要在過程中來增加。這樣對房地產(chǎn)業(yè)市場來講是個利好消息。經(jīng)濟有壓力，房地產(chǎn)有動力，調(diào)控最難的不是限購，而是限貸。銀行不給企業(yè)貸款，不給消費者買房貸款，這個市場不行了。這個出現(xiàn)在2011年第四季度，當時為了通貨膨脹，壓低他，銀行貸款有指標?，F(xiàn)在這個情況，再放量少資金，社會資金要用活的一個階段，所以這樣企業(yè)貸款相對容易一些，買房貸款現(xiàn)在比以前容易了。

??總的講房地產(chǎn)市場要解決的問題很多，我認為幾個問題：第一，現(xiàn)在法制基礎性的工作要跟上，就是網(wǎng)上信息平臺，還有不動產(chǎn)登記；第二，大家都議論到房地產(chǎn)稅，要研究，法制管理是什么，很重要的一個調(diào)整就是稅收管理，但是方案要研究好。至于怎么合理性是另外一個問題，是法制管理的方向；第三，我們現(xiàn)在很多不合理的地方，城市人口和土地的供應不合理，匹配不合理，所以造成有緊有松的，交通和居住的安排不合理，一大堆建房子的最后交通沒有，變成了空城。另外市政和商業(yè)和住宅配套又不合理；第四，應當解決中國的住房分配制度問題。中國的分配制度，制度不解決，矛盾永遠存在。有好的合理制度在這個框架下，再分配，大家接受，慢慢都適應；第五，住房保障制度要科學建立。

??最后，祝愿二連浩特發(fā)展越好，人們的生活質(zhì)量越來越高，謝謝大家！